青海省西宁市城西区XX
民事判决书
原告：朱X，男，1XXX年5月10日出生，汉族，公民身份号码X301041XXX051XXXX1515，住青海省西宁市城中区XXX。
委托诉讼代理人：李X，青海XX律师。
被告：西宁XX房地产开发有限公司，统一社会信用代码X1X30100X10441X2XA，住所地青海省西宁市城西区XXX。
法定代表人：洪XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：XX，青海XX律师事务所律师。
原告朱X与被告西宁XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年12月2X日立案后，依法适用简易程序，于202X年1月22日公开开庭进行了审理。原告朱X的委托诉讼代理人李X、被告西宁XX公司的委托诉讼代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱X向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告于2020年10月2X日签订的《商品房认购协议》及2020年11月1X日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.请求人民法院依法判令被告立即向原告退还已支付的购房首付款33XXX5元；3.请求人民法院依法判令被告以33XXX5元为基数，以中国人民银行同期利率（LPR）为基准，向原告支付自2020年11月4日至实际交付之日止的资金占用利息，暂计至2025年11月22日为X2XXX.3X元；以上合计411454.3X元；4.本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担（目前产生的只有诉讼费）。事实和理由：2020年10月2X日，原告朱X与被告西宁XX公司签订《商品房认购协议》，明确约定原告认购被告开发的“XXX”房屋一套。该协议载明：案涉房屋签约建筑面积为35.X1平方米，单价为1XX50.01元/平方米，房屋总价款为XX124X元，原告需于协议签订当日支付定金50000元，该定金在后续签订《商品房买卖合同（预售）》后自动转为购房首付款。协议签订当日，原告即按约向被告支付定金50000元，被告向原告出具了相应收款收据。此后，双方依据上述《商品房认购协议》约定，正式签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三条商品房基本情况明确约定，案涉房屋预测建筑面积为35.X1平方米，其中套内建筑面积21.42平方米，分摊共有建筑面积14.1X平方米，房屋规划用途为商业。2020年11月3日，原告按照《商品房认购协议》约定履行付款义务，通过银行转账的方式向被告支付剩余首付款2XXXX5元，至此原告累计支付购房首付款3XXXX5元。原告在按合同约定准备履行剩余房款支付义务过程中，突然接到被告口头通知，案涉房屋实际测绘面积已变更为40余平方米，要求原告按变更后的面积额外支付购房款十几万元。原告作为普通工薪阶层，额外十几万元的购房款已远超原告经济承受能力，客观上无力支付。为解决该争议，原告向西宁市住房保障和房产管理局提交书面情况说明，反映被告单方变更房屋面积并要求额外付款的问题，请求行政部门介入协调。经协调，双方就纠纷解决方案达成一致，被告明确表示同意解除双方签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，并承诺向原告退还已支付首付款。然而，协调结束后，被告迟迟未向原告退还首付款，经原告多次向被告催促未果。综上所述，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。
西宁XX房地产开发有限公司辩称，本案案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在依约定以及法定解除的情形，不应当予以解除，答辩人及被答辩人应当保有契约精神，继续履行案涉合同。按照双方签订的《商品房买卖合同》第X.3条约定：“被答辩人应于2020年11月X日前支付首期购房款33XXXX元，剩余购房款320000元以按揭贷款方式支付。”同时，合同附件十一《补充协议》第4.1.1条约定：“乙方保证该按揭贷款于本合同签订后X0日内支付至甲方账户。”被答辩人支付首付款后，
答辩人多次向其催促办理按揭贷款并支付尾款，但被答辩人至今未向答辩人履行支付尾款义务，故被答辩人存在违约行为。综上所述，答辩人认为，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人所主张的诉求无事实及法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2020年10月2X日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定原告认购XXX房屋，签约面积35.X1平方米，单价1X500元，总房价XX124X元，签署《商品房买卖合同》之日支付房价款33XXX5元，余款320000元办理贷款手续。备注载明，定房交50000元，七天内（2020年11月2日）前付清50%房款33XXX5元（含50000元），优惠：350元/平方米，逾期不享受优惠。同日，原告向被告支付定金50000元，2020年11月3日，原告向被告支付房款2XXXX5元，2020年11月X日，原告向被告支付房款1元，以上房款共计33XXXX元。
2020年11月X日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXX），约定原告购买被告开发的西宁市城西区XXX房屋，规划用途为商业。该商品房预测建筑面积为35.X1平方米，其中分摊套内建筑面积21.42平方米，分摊共有建筑面积14.1X平方米，单价为1X500.03元/平方米，总价款为X5XXXX元。买受人应当于2020年11月X日前支付首期房价款33XXXX元，余款320000元贷款支付。第八条逾期付款责任约定，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照本协议附件十一补充协议约定执行。第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：最终以产权户籍部门认定的建筑面积作为结算房屋总面积和合同总价款的最终依据，并执行合同第六条约定的单价，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积误差比绝对值超出3%的，产权登记面积大于合同约定面积时，应由买受人补足超出部分的房价款，产权登记面积小于合同约定面积时，由出卖人返还超出部分的房价款给买受人。合同附件十一补充协议第4.2条约定，乙方应于本合同签订同时向甲方支付51.43%购房款，共计人民币33XXXX元，如乙方已经支付认购定金，该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款320000元由乙方向经甲方认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该按揭贷款于本合同签订后X0日内支付至甲方银行账户。
另查，2022年X月X日，被告委托青海XX律师事务所向原告发送XXX《律师函》，载明，截至本律师函出具之日，原告仅缴纳购房款33XXXX元，仍欠付购房款320000元，已构成违约，要求原告自接到律师函后三日内依照合同约定向被告支付购房款，逾期将依照《商品房买卖合同》约定依法解除合同并追究违约责任。
2022年X月2X日，本院立案受理西宁XX公司起诉朱X商品房预售合同纠纷一案，西宁XX公司要求朱X支付欠付购房款320000元及违约金4X3X0元，后西宁XX公司以双方达成和解为由申请撤回起诉，本院于2022年X月2X日作出XXX民事裁定书，准许西宁XX公司撤回起诉。
又查，案涉房屋于2021年X月份完成实测，实测后建筑面积为43.X1平方米，套内建筑面积为2X.3X平方米，分摊建筑面积为15.25平方米，按照《商品房买卖合同》约定单价，原告需补交房款为14X000.24元，被告给予优惠后原告需实缴房款为11X400.1X2元。后因原告无力缴纳该部分房款，要求被告退还已付首付款，并向西宁市房管局反映相关情况，被告对此不予认可，不同意退还房款，原告遂提起本案诉讼。
再查，案涉房屋目前处于空置状态，尚未向原告交付。
以上事实有《商品房认购协议》《商品房买卖合同（预售）》、律师函、转账凭证、收据、微信聊天记录等证据及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，本案系因《商品房买卖合同（预售）》履行发生的争议，案由应当为商品房预售合同纠纷，合同履行至民法典施行后发生争议，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。关于原告的各项诉讼请求，本院逐一分析如下：
关于合同是否应当解除的问题，本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约支付房款33XXXX元，后因房屋实测面积超出原合同约定的预测建筑面积X平方米，原告无力支付新增面积房款，现原告要求解除合同，退还已支付房款；被告要求继续履行合同，原告交清房款后向其交付房屋；对此本院认为，合同履行应当遵循平等、自愿原则，现双方对合同是否继续履行无法达成一致意见，且房屋实测面积与合同约定的预测建筑面积差距较大，原告明确表示无力支付该部分房款，不愿继续履行合同，故案涉《商品房认购协议》《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。被告抗辩原告未按照合同约定支付剩余购房款，存在违约的意见，其未提交证据予以证实，本院不予采信。关于合同解除时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告未提交证据证实其就解除合同事宜已通知被告，故应当以本案起诉状副本送达被告的时间即2025年12月31日作为合同解除时间。合同解除后，被告应当向原告退还已收取房款，原告主张被告退还购房款33XXX5元的诉讼请求，有合理依据，本院予以支持。
关于原告主张的资金占用利息，案涉合同解除系因双方对合同是否继续履行无法达成一致意见所致，且原告主张自其交付最后一笔房款之日起计算资金占用利息，无事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：
一、原告朱X与被告西宁XX公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXX）于2025年12月31日解除；
二、被告西宁XX房地产开发有限公司自本判决生效之日起
二十日内向原告朱X退还购房款33XXX5元；
三、驳回原告朱X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费X4X2元，已减半收取3X3X元，由原告朱X负担XX0元，被告西宁XX公司负担30XX元。若本案未提起上诉，负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后10日内向本院交纳；若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。
逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，依法采取信用惩戒措施[户名：西宁市城西区人民法院，账号：
2X04000XXX400150X3，开户行：中国XX（转入时需备注案号及当事人）]。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省西宁市中级人民法院在线提交上诉状。
审判员XXX
[院印]
二〇二六年三月十八日
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法官助理XXX
书记员XXX
