朱XX诉赵XX、某房地产公司商品房销售合同纠纷案
案号
(2025) 豫
河南省南阳市卧龙区XX

案情简介
原告：朱XX，委托诉讼代理人：冯XX（河南XX律师，特别授权）
被告一：赵XX
被告二：某房地产开发有限公司，法定代表人：王XX（总经理），委托诉讼代理人：李XX（特别授权）

原告朱XX与被告赵XX、某房地产公司因商品房销售合同产生纠纷，诉至法院。2013 年，某房地产公司因欠付案外人工程款，将案涉房屋抵账给案外人；2014 年，案外人将该房屋转让给朱XX，朱XX支付全部购房款，并与某房地产公司办理更名手续，签订房屋预约认购书，某房地产公司出具购房款收据。2014 年 4 月，某房地产公司为融资借款，在朱XX不知情的情况下，将案涉房屋网签备案至赵XX名下，该网签实为借款担保，并非真实房屋买卖，赵XX未支付购房款、未占有使用房屋。2017 年，某房地产公司向朱XX交付房屋，朱XX装修入住至今。后案涉房屋因赵XX涉民间借贷纠纷被法院查封，朱XX提起执行异议之诉，法院判决不得执行该房屋，但案涉房屋仍备案在赵XX名下，朱XX遂提起本案诉讼。
办案经过
法院受理本案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告代理人、被告赵XX、被告某房地产公司代理人均到庭参加诉讼。
庭审中，赵XX辩称其与某房地产公司的网签合同系借款担保，该备案合法有效，朱XX无权要求撤销；某房地产公司认可网签系借款担保，朱XX为实际购房人，未办理过户系赵XX不配合解签导致。
法院查明案件事实，确认朱XX已支付房款、实际占有使用房屋，赵XX与某房地产公司的网签备案为让与担保性质，且生效判决已确认不得执行案涉房屋。
法院结合双方证据与庭审陈述，对案件争议焦点进行审查认定。
案件结果
判决结果
判决生效后十日内，被告赵XX、某房地产公司撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案登记；
判决生效后三十日内，某房地产公司协助朱XX办理案涉房屋网签备案登记及产权转移登记手续；
案件受理费 3275 元（减半收取），由某房地产公司负担。
判决理由
朱XX与某房地产公司签订的房屋预约认购书系真实意思表示，合法有效，朱XX已支付房款并实际占有使用房屋，为案涉房屋实际权利人。
赵XX与某房地产公司的网签备案实为借款让与担保，仅为债权担保方式，不具有物权效力，网签备案是行政管理手段，不产生物权变动效力，不能对抗朱XX的合法权利。
赵XX未办理过户登记、未实际占有房屋，其备案登记构成朱XX行使房屋权利的障碍，应予撤销；某房地产公司作为合同相对方，有义务协助朱XX办理备案及过户手续。
适用法条
《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条；《中华人民共和国物权法》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条；《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条第二款。