小产权房买卖合同纠纷案
案件类型：房产纠纷
判决法院：广东省东莞市XX
代理身份：原告代理人
代理结果：胜诉
案件主要内容：
曹XX欲购买贺XX名下位于东莞的小产权房，支付定金xxx元至中介廖XX账户。后经查询，案涉房屋土地为宅基地，未办理建设工程规划许可证及房产证，交易无法推进。曹XX委托严X律师起诉，要求贺XX、中介覃XX、廖XX共同返还定金。
法院审理查明，廖XX、覃XX系受贺XX委托销售房屋，曹XX确认贺XX为合同相对方。因房屋涉及宅基地流转违规，预约合同无效，贺XX故意隐瞒房屋性质构成根本违约，判决贺XX返还定金xxx元，驳回对其他中介的诉请。
争议焦点：
合同相对方是贺XX还是中介？
合同无效后责任如何承担？
律师价值：
严X律师通过调取自然资源局回函，固定案涉房屋无合法权属的证据，从根本上否定合同效力。针对交易主体，结合微信聊天记录中“中介告知已转交定金给贺XX”“贺XX承诺退款”等内容，精准剥离中介的居间属性，锁定实际出卖人贺XX的责任，避免客户陷入“告错人”的被动局面。
办案心得：
小产权房纠纷的核心在于合同效力认定。律师需第一时间向主管部门查询土地性质及房屋报建手续，若存在违法违规情形，可直接主张合同无效并要求返还财产。同时，需仔细甄别交易链条中的各方角色，避免因“中介参与”错误扩大被告范围，提高诉讼效率。
