案件类型：案外人执行异议(民间借贷纠纷执行程序)
案件结果：中止对案涉不动产的执行，成功排除强制执行
裁定法院：江苏省南京市鼓楼区人民法院
裁定时间：2025年5月
代理方：案外人
一、案件详情
本案系一起因申请执行人王X与被执行人某房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)民间借贷纠纷引发的执行异议程序。
背景事实：2023年11月15日，南京市鼓楼区人民法院就王X与XX公司民间借贷纠纷一案作出(2023)苏0106民初****号民事判决，判令XX公司偿还王X借款本金530499.91元及相应利息。判决生效后，王X申请强制执行。执行过程中，法院于2025年1月23日作出执行裁定，裁定拍卖、变卖XX公司名下位于盱眙县某小区不动产(以下简称“案涉不动产”)，并于次日发出公告，责令实际使用人限期腾空迁出。
案外人的主张：孙X于2019年12月16日与XX公司签订《正X·某小区认购书》，购买案涉不动产，总价款326000元。截至2021年2月1日，孙X已支付购房款276000元，并自2021年12月起实际占有使用案涉不动产，支付了物业费、装修保证金、水费、电费等费用。孙X认为，其签订认购书、支付价款、实际占有使用等行为均发生在法院查封之前，未能办理过户系因XX公司原因所致。为维护自身合法权益，孙X委托江苏XX周楠律师向南京市鼓楼区人民法院提出执行异议，请求撤销对案涉不动产的拍卖、变卖。
关键事实查明：
1. 付款情况：2019年12月16日，XX公司向孙X出具收到定金2万元的收据;2021年2月1日，出具收到房款20万元、6000元的收据;2021年7月20日，出具收到房款5万元的收据。以上合计支付276000元，尚欠50000元。
2. 占有使用情况：孙X提供了自2021年12月起支付物业费、装修保证金、垃圾清运费、电表押金、水费、电费的相关凭证，证明其实际占有使用案涉不动产。
3. 名下房产情况：孙X名下有位于盱眙县某镇某村某组面积为78.60平方米的房屋，为宅基地使用权，共有人为张某，坐落于农村。
4. 剩余房款处理：在执行异议审查过程中，孙X于2025年4月15日将其尚欠的50000元购房款支付至法院执行案件账户，完成了全部购房款的支付。
二、我方诉讼请求
作为案外人孙X的代理律师，周楠律师向南京市鼓楼区人民法院提出以下执行异议请求：
1. 请求撤销(2024)苏0106执恢****号执行裁定中对案涉不动产的拍卖、变卖决定;
2. 请求中止对盱眙县某小区不动产的执行，解除对该房产的查封及拍卖措施;
3. 请求确认案外人孙X对案涉不动产享有排除强制执行的合法权益。
事实与依据：
1. 孙X与XX公司于2019年12月16日签订《正X·某小区认购书》，该认购书对案涉不动产的坐落位置、面积、价款、付款方式、付款时间及违约责任等进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该认购书应认定为商品房买卖合同。
2. 孙X已支付购房款276000元，超过合同约定总价款326000元的50%(实际付款比例约84.7%)，且在执行异议审查过程中已将剩余50000元支付至法院账户，已完成全部付款义务。
3. 孙X自2021年12月起实际占有使用案涉不动产，支付了物业费、水电费等费用，占有使用行为发生在法院查封之前。
4. 孙X名下虽有农村宅基地房屋一处，但该房屋位于农村，面积仅78.60平方米，且为宅基地使用权，在面积和使用功能上仍属于满足家庭基本居住需要。购买案涉不动产系用于居住，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。
5. 案涉不动产未能办理过户登记系因XX公司原因，孙X对此不存在过错。
三、案件结果
南京市鼓楼区人民法院经审查，全面采纳了案外人代理律师的法律意见，裁定中止执行。
法院认定：
1. 关于认购书的效力：案涉认购书对不动产的坐落位置、面积、价款、付款方式、付款时间及违约责任等重要条款进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。XX公司已收取了孙X的定金及大部分房款，并向孙X交付了案涉不动产，孙X亦实际占有使用至今，且已将剩余价款50000元按照法院的要求交付执行。双方均已按预约合同履行了各自的主要义务，应认定案涉认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力。
2. 关于“名下无其他用于居住的房屋”：孙X名下虽有位于农村的宅基地使用权房屋一处，但该房屋坐落于农村，在面积和使用功能上，仍然属于满足其家庭基本居住需要。购买案涉不动产，仍属于满足居住需求，符合第二十九条第(二)项的规定。
3. 关于付款比例：孙X已支付价款276000元，超过合同约定总价款326000元的50%，且在异议审查过程中将剩余50000元支付至法院账户，已完成全部付款义务。
4. 关于排除执行的合法性：综合判断相关证据证明的事实，孙X对案涉不动产应享有排除法院强制执行的合法权益。
裁定主文：
中止对被执行人盱眙县正X房地产开XX名下位于盱眙县某小区不动产的执行。
权利告知：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
四、案件总结
本案是一起典型的商品房消费者案外人执行异议案件，核心争议在于：购房消费者在仅签订认购书、未签订正式商品房买卖合同的情况下，能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除强制执行。
作为案外人孙X的代理律师，我们从以下几个方面实现了有效突破：
第一，成功认定认购书具有商品房买卖合同的法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。案涉认购书对坐落、面积、价款、付款方式等均有明确约定，XX公司已收取大部分房款并交付房屋，双方实质上已按预约合同履行了主要义务。法院完全采纳了这一观点，这是本案成功的关键。
第二，精准论证“名下无其他用于居住的房屋”的认定标准。孙X名下虽有一处农村宅基地房屋，但法院并未机械地认定该房屋属于“用于居住的房屋”。我们向法庭指出：该房屋位于农村，面积仅78.60平方米，且为宅基地使用权，与城市商品房在性质、功能、居住条件上均有本质区别。购买案涉商品房仍系满足家庭基本居住需要，不应因农村有宅基地房屋而丧失消费者物权期待权的保护。法院采纳了这一解释，扩大了消费者物权期待权的保护范围，具有典型意义。
第三，主动将剩余购房款交付法院执行账户，消除执行障碍。在执行异议审查过程中，我们主动向法院申请将孙X尚欠的50000元购房款支付至法院账户，使孙X完成了全部付款义务。这一做法不仅满足了第二十九条第(三)项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要求，更体现了孙X善意履约的态度，为法院支持异议提供了充分的事实基础。
第四，充分举证实际占有使用。我们提交了物业费、装修保证金、水费、电费等支付凭证，形成完整的证据链，证明孙X自2021年12月起即实际占有使用案涉不动产，时间远早于法院查封及执行措施。这一事实为排除执行提供了有力支撑。
本案的成功，使孙X得以保住其花费毕生积蓄购买的房产，避免因XX公司的债务问题而失去安身之所。同时也为同类案件中认购书的效力认定、农村宅基地房屋对“无房”认定的影响等问题提供了有益的参考。
五、律师价值
周楠律师成功论证认购书具备商品房买卖合同法律效力，精准运用《执行异议复议规定》第二十九条，主动将剩余房款交付法院账户以消除障碍。同时突破“农村宅基地房屋不影响商品房消费者保护”的认定标准，使法院认定农村有房仍可享受消费者物权期待权。最终法院裁定中止执行，为当事人保住安身之所，充分体现了执行异议程序中专业律师的价值。
