案件简介

胡多兵律师代理的委托人系案涉房屋实际购买人，2010 年委托人经与房屋实际权利人协商达成购房合意，由权利人近亲属出面签订《售房协议书》，约定购买拆迁安置的商品房一套，委托人按约分三次支付了全部购房款，于 2010 年年底实际接收房屋并装修入住至今。2012 年案涉房屋完成产权登记，登记在权利人名下，后权利人因刑事犯罪服刑，导致房屋过户手续未能及时办理。权利人行刑释放后，擅自补办案涉房屋不动产权证，于 2022 年将房屋抵押给某金融机构办理贷款，金融机构未履行充分的贷前调查义务即办理了抵押权登记。2023 年委托人因金融机构工作人员上门才知晓房屋被抵押的事实，权利人虽出具承诺书承诺限期过户，但未实际履行，委托人遂委托胡多兵律师提起诉讼，请求确认其为案涉房屋实际所有人、认定案涉抵押权登记无效并涂销抵押，同时要求权利人协助办理房屋过户手续。

办案经过

胡多兵律师接受委托后，第一时间梳理案件事实、固定关键证据，包括委托人签订的《售房协议书》、各次付款的收条、房屋权属证书、水电费缴纳明细、权利人出具的过户承诺书、金融监管部门的调查意见书及相关刑事判决书等，形成完整的证据链，证实委托人已支付全部购房款并实际占有使用案涉房屋十余年的客观事实。

案件立案后，法院依法适用简易程序审理，后转为普通程序独任审理。庭审中，金融机构抗辩主张案涉房屋登记在权利人名下，其已依法办理抵押登记，享有合法抵押权，且委托人怠于主张过户存在过错；同时辩称其办理抵押业务时已完成形式审查，尽到审慎义务。

胡多兵律师针对抗辩意见逐一进行反驳：其一，案涉《售房协议书》虽由权利人家属签订，但权利人全程参与且事后予以认可，该房屋买卖行为真实有效，委托人系实际权利人，权利人在出售房屋后再行抵押的行为属于无权处分；其二，金融机构作为专业金融机构，依据XXX等规定，负有对抵押物状态进行实地调查的法定义务，但其未入户核实房屋实际占有使用情况，未核查水电缴纳主体与产权登记人是否一致，存在重大过失，不符合民法典中抵押权善意取得的构成要件；其三，委托人未及时办理过户系因权利人行刑服刑的客观原因所致，并非自身怠于行使权利。

同时，胡多兵律师向法院提交了金融监管部门出具的调查意见书，该文件明确载明金融机构在案涉贷款业务中存在未实地入户核实抵押物状态、对借款人收入情况核实不审慎等贷前调查不到位的问题，进一步佐证金融机构存在重大过失。

案件结果

法院经审理后完全采纳了胡多兵律师的代理意见，依法作出判决：

1. 确认胡多兵律师的委托人为案涉房屋的实际所有人；

2. 确认权利人与金融机构就案涉房屋设立的抵押权无效；

3. 判令权利人与金融机构于判决生效之日起十五日内办理案涉房屋抵押权注销登记手续；

4. 判令权利人在抵押权注销登记后十日内，协助委托人办理案涉房屋的产权变更登记手续；

5. 本案案件受理费由权利人与金融机构各半负担。

判决生效后，委托人的合法权益得到充分保障，成功实现了确认房屋实际所有权、涂销违法抵押并办理过户的诉讼目的。