在商品房交易中，销售人员作出的附赠车位、小X、物业费等口头承诺，常因未写入正式合同被开发商事后否认，成为购房者维权的常见难点。内蒙古义德律师事务所王迪律师代理的该起房屋买卖合同纠纷，成功认定销售承诺的合同效力，为当事人挽回了足额经济损失。
一、案件简介
本案系赤峰市某区人民法院审理的房屋买卖合同纠纷案件，原告A委托内蒙古义德律师事务所王迪律师作为诉讼代理人，起诉B公司，主张其履行车位、小X交付及物业费减免承诺，后因标的无法交付变更诉求为解除合同并赔偿损失，第三人系被告原置业顾问C。
20XX 年，原告通过房产中介获悉案涉楼盘销售信息，与被告置业顾问对接购房事宜。被告方工作人员明确作出优惠承诺：支付 8 万元可购买 1 个地下车位，同时赠送 1 个车位、1 个小X及 1 年物业费。原告选定对应车位及小X后，支付了 8 万元车位款，并与被告签订正式商品房买卖合同，足额支付了全部购房款。
后被告以 “车位定金已转为购房款、承诺未写入合同” 为由，拒绝交付车位与小X，亦不认可物业费减免承诺，且案涉车位、小X已被被告另行出售给第三方，合同目的已无法实现。原告为维护自身合法权益，委托王迪律师向法院提起诉讼。
二、律师代理核心工作
王迪律师接受委托后，紧扣 “销售承诺是否构成合同内容、开发商是否应承担违约责任” 核心争议，精准制定代理策略：
证据链梳理固定：全面收集特殊优惠审批单、付款转账记录、与置业顾问的微信聊天记录、车位物业费收据等材料，形成完整证据链，还原附赠承诺、付款选位的完整交易过程；
抗辩事由精准反驳：针对被告 “车位款已转房款、原告放弃购买车位” 的核心主张，指出被告提交的退款凭证无对应付款记录支撑，存在内部账务登记错误的合理可能，从证据逻辑上推翻其事实抗辩；
法律适用精准论证：主张置业顾问的销售行为属于职务行为，即便超出内部权限也构成表见代理，且该承诺对购房合同的订立及价格确定有重大影响，依法应视为合同组成部分，开发商应当承担违约责任。
三、案件判决结果
法院经审理查明，被告置业顾问在销售过程中确实作出了车位买一赠一、赠送小X及物业费的承诺，原告已实际支付车位款，该承诺对原告订立购房合同存在重大影响。法院认定，置业顾问的行为构成职务行为与表见代理，相应法律后果应由被告承担，其作出的具体承诺应视为商品房买卖合同内容。
因案涉车位、小X已被另行出售，客观上无法交付，法院支持原告变更后的诉讼请求，作出终审判决：
解除原告与被告就案涉车位、小X达成的买卖合同关系；
被告于判决生效后十日内退还原告车位款 80000 元，并赔偿原告 1 个车位价款 80000 元、小X价款 59488 元、1 年物业费 7458 元，各项合计 226946 元；
案件受理费 4888 元，由原告负担 184 元，被告负担 4704 元。
四、律师办案核心价值
本案核心难点在于销售承诺未载入正式商品房买卖合同，开发商常以 “销售人员个人行为、款项未入公司账户” 为由推卸责任，购房者举证难度大、维权成本高。
王迪律师凭借对商品房买卖纠纷裁判规则的精准把握，以严密的证据逻辑推翻开发商的核心抗辩，成功将口头销售承诺认定为合同内容，最终为当事人全额挽回二十余万元经济损失，切实维护了购房者的合法权益，也对房地产企业规范销售行为、完善内部管理起到了司法警示作用。
五、适用场景与服务指引
适用场景
商品房销售阶段，开发商或置业顾问口头承诺赠送车位、小X、物业费、装修等权益，交房后拒不兑现的纠纷；
购房者已支付车位、储藏室等配套设施款项，开发商以款项已转房款、未签书面合同为由拒绝交付的场景；
楼盘销售人员离职后，其在职期间作出的销售承诺无人承接，开发商以个人行为为由拒绝担责的纠纷；
开发商将已售车位、小X等配套设施另行出售，导致购房者合同目的无法实现的违约场景。
六：服务指引
案件评估咨询：携带购房合同、付款凭证、沟通记录、宣传材料咨询，律师对案件胜诉概率、索赔范围给出专业评估；
全流程诉讼代理：提供证据固定、立案起诉、庭审应诉、调解协商、执行跟进全流程服务，降低当事人事务成本；
索赔方案优化：结合案件事实制定最优索赔方案，在合法范围内最大化维护当事人财产权益；
购房风险防控：针对商品房选购、合同签订、销售承诺留存等环节提供合规指导，提前规避交易风险。
场景总结
商品房买卖中购房者常处于信息与专业弱势，口头承诺的兑现高度依赖开发商诚信。专业律师介入能够有效梳理证据、准确适用法律，打破开发商 “未写入合同即不担责” 的常见抗辩，帮助购房者依法挽回损失，为房产交易合规提供专业支撑。
