一、案件详情
2024 年 1 月 21 日，文安县星某某商业管理公司与河南XX某某百货公司签署商铺租赁合同、商铺管理合同及补充协议，承租方承租文安县商业中心合计 324㎡商铺，双方约定联营扣点的租金计费模式，装修周期自 2024 年 5 月 1 日至同年 7 月 30 日，装修阶段承租方需要足额缴纳物业费、水电费等费用；合同同时约定，若因承租方单方原因提前解除租赁关系，承租方不再享受免租装修待遇，须补缴装修期全部租金，违约方还需要承担守约方维权产生的律师费、诉讼费等全部合理开支。出租方依照协议约定，分两次足额向承租方拨付 30 万元装修补贴款项。
合同履行阶段，出租方以承租方商铺长期未正常开业运营为由，在 2025 年 6 月 21 日发送书面解除通知，主张解除全部合作协议，同时要求对方给付租金、物业费、律师费，返还装修补贴并承担延期开业违约金。双方协商无果后，出租方向基层法院提起民事诉讼。一审审理过程中，法院认定双方在 2025 年 9 月 9 日实际协商解除租赁协议，结合商场普遍两年免租的招商政策，将市场 60 元 /㎡/ 月的基准租金折算为 20 元 /㎡/ 月进行核算，最终判令承租方给付租金 86494.68 元、物业费 12974.2 元，仅酌情支持律师费 1200 元，驳回出租方返还装修补贴、补足装修期相关费用等其余诉求。出租方不服一审裁判结果，委托祖小龙律师代理二审上诉程序，该二审案件于 2026 年 5 月正式立案审理，二审法院审理后对租金金额予以改判调整。
二、办案思路
本案核心争议集中在租金核定标准、物业费起算时点、律师费赔付数额三项内容。祖小龙律师梳理全案材料后制定精简办案方案：第一，深挖一审裁判漏洞，一审直接将阶段性免租招商福利等同于永久租金折价，混淆基础市场价与优惠政策的法律属性，明显违背商事交易公平原则；第二，搜集商场同片区无免租期的商铺租赁协议、转账缴费凭证作为二审新证据，佐证 60 元 /㎡/ 月属于案涉场地真实市场租金水平，结合五年租期综合均价 36 元 /㎡/ 月的数据，论证一审 20 元单价显著过低；第三，整理一审、二审律师费合同、付款流水、河北省律师收费指导文件，佐证己方律师费支出真实合理，一审裁量尺度失衡；第四，结合出租方已垫付 30 万元装修成本的客观事实，从权责对等角度向合议庭阐述一审判决造成当事人经济失衡的问题，请求法院依法调整租金给付金额。
三、案件总结
本案属于商业地产常见的联营扣点式商铺租赁解约纠纷，该类模式因无固定书面租金数值，双方无法对账核算销售额时，法院极易依靠自由裁量核定租金标准，极易出现定价偏低损害出租方合法权益的情形。一审法院机械套用片区两年免租政策，把短期招商让利固化为长期租金定价依据，没有区分有免租、无免租两类商铺的真实市场行情，忽视出租方大额装修补贴的投入成本，最终核算的租金款项远低于合理区间。二审庭审采信祖小龙律师提交的佐证证据与代理意见，认可一审租金标准存在明显不公，按照租期综合均价重新核算租金数额，将应付租金由 86494.68 元调整至 155690.42 元，为当事人追回租金差额 69195.74 元。案件其余物业费、律师费判项维持一审原有结果，出租方其余上诉诉求被二审法院驳回，案件整体达成部分改判的胜诉结果。
四、律师价值
第一，精准辨析法律概念差异，厘清免租期仅为付款暂缓优惠、不能变更基础租金定价的核心法理，纠正一审错误的裁判逻辑，为案件改判夯实法律基础；第二，精准调取、组织二审补强证据，以周边商铺真实履约资料形成完整证据链条，用客观市场数据说服合议庭调整租金核算标准，实实在在为当事人挽回近 7 万元经济损失；第三，全面把控全案诉讼细节，针对律师费裁量、合同解除过错、装修补贴返还等多项诉求逐一答辩抗辩，最大限度守住当事人既有胜诉成果；第四，积累同类联营租赁案件的诉讼实操经验，熟悉法院酌定租金的裁判考量因素，为同类商事租赁纠纷处置提供成熟可行的维权方案。
五、适用场景
本案例适用于商场联营扣点模式商铺租赁纠纷、租赁协议提前解除追责、法院自由裁量租金标准过低、免租期租金补缴争议、商事维权律师费赔付得不到法院足额支持、装修补贴返还纠纷等商事合同案件，广泛适配商场运营管理方、商铺出租企业处理各类商业租赁履约纠纷。
六、法律服务指引
企业在商铺对外出租、联营合作签约及履约过程中，经常出现租金计价约定模糊、免租期权责划分不清、承租方违约提前撤场、法院核定租金价格偏低、实际支出的维权律师费无法全额获赔、装修补贴资金难以追回等各类法律风险。遇到商铺租赁提前解约追偿、法院酌定租金金额不合理、免租条款适用产生纠纷、诉讼产生的律师费不被法院认可、联营模式账务对账僵局等问题，可以找祖小龙律师。祖小龙律师长期深耕商事租赁合同纠纷领域，熟悉各级法院审理同类案件的裁判尺度，可提供案件案情评估、证据搜集整理、一审诉讼代理、二审上诉抗辩、损失金额核算、款项强制执行配套的一站式法律服务，依托专业诉讼经验维护企业在租赁合作中的合法财产权益。
