一、案件简介
某商贸企业诉单元十二户业主电梯安装合同纠纷，该企业主张解除加装电梯合同，要求全体业主承担违约金与施工损失。五户业主委托刘志杰律师应诉，其余业主分两组自行委托代理人。案涉项目存在表决程序违规、授权文件存疑、未批先建、业主未达成法定表决比例多重问题，商贸企业以持有业主摸底签字、授权材料为由主张合同有效，要求业主承担全部违约责任。
二、办案经过
1. 证据梳理：刘志杰律师核对住建备案档案，指出 2022 年摸底签字仅为意向，时隔两年无重新表决；授权委托书期限存在涂改、缺失首页，无法证实签约时具备合法代理权限。
2. 程序抗辩：紧扣省、市、县加装电梯规范，梳理项目倒置违法点 —— 先签合同后做安全鉴定、未公示完整方案、未签署正式业主同意书、未取得施工许可擅自开挖施工。
3. 法律核心论证：加装电梯属改建建筑附属设施，适用《民法典》278 条双四分之三表决强制性规定，项目事前未完成法定表决，事后多户业主明确反对，签约基础违法，合同应认定无效。
4. 过错划分：对方为专业电梯施工企业，明知加装法定流程仍违规施工，全部损失由其自行承担，业主不存在违约行为。
三、案件结果
一审法院认定电梯安装合同无效，驳回商贸公司全部诉讼请求；公司上诉后，二审法院采纳刘志杰律师全部代理意见，驳回上诉维持原判，一二审诉讼费均由原告企业承担。
四、办案心得
1. 老旧小区加装电梯核心前提是严格落实业主法定表决程序，早年摸底签字不能替代项目启动时正式表决；
2. 电梯服务商负有实质审查义务，不能仅凭业主签字复印件即认定代理有效；
3. 未批先建、程序倒置属于重大过错，违规施工产生的损失无权向业主追偿。
五、适用场景
老旧小区加装电梯合同效力纠纷、业主与电梯施工企业违约赔偿诉讼、加装项目程序违规维权。
六、服务指引
小区加装电梯纠纷可委托律师核查业主表决、授权文件、施工审批全套备案材料，区分合同效力、双方过错，抗辩违约金及损失赔偿诉求。
