离婚调解书物权期待权排除强制执行案｜成功停止案涉房产执行并解除查封
判决法院：湖南省益阳市赫山区人民
法院判决时间：2025年12月X日
代理方：原告（案外人）
一、案件详情
本案属于案外人执行异议之诉。申请执行人因与第三人存在保证金返还纠纷，取得生效裁判文书后，向人民法院申请强制执行第三人名下两套商业房产。案涉两套不动产登记在第三人名下，不动产证书记载两套房屋坐落于益阳市高新XX某社区，房屋办理有银行抵押登记。
原告与第三人原系夫妻关系，双方在离婚诉讼过程中，经人民法院主持调解达成离婚调解协议，法院出具生效民事调解书。调解书中明确约定案涉两套房产归原告所有，同时约定案涉房屋对应的银行贷款及第三人名下其他债务均由第三人自行承担。因案涉房屋之上设有银行抵押权，债务尚未清偿，客观上不具备办理不动产过户登记的条件，房屋一直未能完成更名，产权外观仍登记在第三人名下。
离婚之后，案涉房屋由原告实际管控，其中一套房屋由原告携子女实际居住使用，另一套房屋对外出租，原告实际缴纳案涉房屋的水费、电费、物业相关费用。后续申请执行人与第三人的保证金纠纷案件诉讼过程中，申请执行人申请财产保全，法院查封了前述两套房产。案件判决生效进入强制执行阶段后，执行法院向房屋承租人送达协助执行手续，要求扣留提取案涉房屋对应的租金收益。
原告知晓房屋被强制执行之后，向执行法院提起执行异议，请求排除对案涉房屋执行。执行法院作出执行裁定，驳回原告的执行异议申请。原告在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。
被告（申请执行人）庭审抗辩主张，不动产登记具有公示效力，案涉房产登记在第三人名下，贷款由第三人偿还，房屋亦以第三人名义对外出租，应当认定房屋属于第三人责任财产；离婚调解书仅约束离婚案件双方当事人，不能对抗外部普通金钱债权人，调解书财产分割内容损害债权人合法权益，应当继续对案涉房产开展强制执行。
第三人经法院传票传唤，无正当理由未到庭参与本案庭审，未提交答辩意见与证据材料。
二、我方诉讼请求
1、请求确认案涉两套房产归原告所有，停止对案涉房产的强制执行程序；2、请求判令解除案涉房产的查封、冻结措施；3、本案诉讼费用由被告承担。
三、案件结果
1、作出判决，原执行案件不得对案涉两套房产实施强制执行；2、判决解除原执行案件针对案涉两套房产的查封、冻结措施；3、驳回原告要求确认房屋所有权的诉讼请求；4、本案案件受理费全部由被告承担。
裁判要点：原告基于在先离婚调解书取得物权期待权，该权利形成时间早于被告的金钱债权；原告权利性质属于物权期待权，优先于被告普通金钱债权；房屋未能过户系抵押客观障碍，并非原告自身过错，原告已经实际占有使用案涉房产，依法享有足以排除强制执行的民事权益。另，离婚调解书已经发生物权变动效力，再次起诉确权构成重复诉讼，该诉请予以驳回。
四、案件总结（代理律师视角）
本案是典型的基于法院离婚调解书形成物权期待权，对抗普通金钱债权执行的案外人执行异议之诉。实务中大量当事人经法院调解离婚，约定登记在配偶一方名下房产归另一方所有，但因抵押、贷款未结清等客观原因无法及时办理过户，后续房产遭遇配偶的外部债权人申请强制执行，物权登记外观与实际权利归属发生冲突。
接受委托之后，我们首先梳理完整时间线，重点区分权利形成先后顺序：离婚调解协议以及生效调解书形成时间，要早于申请执行人债权发生、财产保全查封时间，以此排除当事人借离婚恶意转移财产的嫌疑。其次，固定我方当事人实际占有、管控房屋的证据，收集水电费、物业费缴费凭证、房屋居住以及出租相关材料，证明离婚后案涉房屋已经交由我方当事人实际支配。同时厘清未能过户的根本原因，系房屋存在银行抵押，贷款未清偿，属于客观履行障碍，并非我方当事人怠于行使权利、拒不办理过户。
庭审中针对对方提出的“物权登记公示优先、调解书不能对抗外部债权人”的抗辩，结合类案裁判规则展开辩论。区分离婚调解分割财产与普通私下离婚协议的不同，本案财产分割经过司法确认，调解书已经对房产归属、债务承担一并作出完整处理，财产分割兼顾子女抚养、债务分配，不存在不合理的财产倾斜。同时对比两种权利位阶：我方当事人的物权期待权，对比申请执行人没有特定财产指向的普通金钱债权，物权期待权应当优先保护。
本案也提示风险：即便持有生效离婚调解书确认房屋归己方，只要房屋没有完成过户登记，依然会面临被执行风险，必须及时提起执行异议、执行异议之诉进行权利救济。同时本案法院释X，生效调解书已经具备物权变动效力，当事人无需另行提起确权诉讼，重复的确权诉请会被驳回。
五、律师价值
精准梳理案件时间轴，固定房屋实际占有使用证据，厘清未过户系抵押客观障碍。针对债权人抗辩，充分论证物权期待权优先于普通金钱债权，成功排除房产强制执行、解除查封，保全当事人重大不动产权益，规避离婚财产未过户带来的执行风险。
