【案情经过】
2012年12月，原告某银行XX分行与被告徐X、李X签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为16万元，借款期限为20年，采用浮动利率及等额本息还款方式，罚息利率为贷款利率上浮50%。被告某公司为该笔借款提供连带责任保证。同时，被告徐X、李X以其购买的位于某市某县某小区的房产作为抵押，并办理了预购商品房抵押权登记。合同签订后，原告依X发放了贷款。然而，自2021年9月起，被告徐X、李X未能按时足额偿还贷款本息，构成违约。截至2022年8月29日，被告拖欠贷款本金余额11.2万余元，利息八千余元，罚息一千余元，合计12.2万余元。原告经多次催讨无果，遂委托某律师事务所张文昌律师及张X律师提起诉讼，请求解除借贷关系，判令被告偿还剩余本息，确认对抵押房产的优先受偿权，并要求保证人某公司承担连带清偿责任。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要集中在以下三个方面：第一，被告的逾期还款行为是否触发合同解除条件，原告主张的剩余本息及罚息计算是否合法合规；第二，原告基于预购商品房抵押权登记，是否对涉案房产享有法定的优先受偿权；第三，原告主张的律师代理费及其他诉讼费用是否具备事实与法律依据。针对上述焦点，法院结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，对物权法定原则在预抵押登记中的适用、保证责任的承担条件以及证据规则进行了全面审查。
【裁判结果】
法院经审理认为，被告未按约还款，原告有权宣布合同提前到期，支持解除合同及偿还本息的诉求。但预购商品房抵押权登记违反物权法定原则，不产生抵押权设立效力，故驳回优先受偿权诉求；律师费因无证据支持亦被驳回。最终判决：一、解除原告与被告徐X、李X签订的《个人住房借款合同》；二、被告徐X、李X于判决生效后十五日内归还原告借款本金11.2万余元、利息八千余元及罚息一千余元（合计12.2万余元），并支付后续利息及罚息至实际履行完毕之日止；三、被告某公司对上述债务承担连带清偿责任，承担责任后有权向被告徐X、李X追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费一千余元由三被告共同负担。判决同时明确了迟延履行期间的债务利息及拒不履行的法律后果。
