【案情经过】 2020年10月31日，申请人某公司与被申请人朱XX签订《房屋租赁合同》，约定朱XX承租某公司位于某市某区某路某号的房屋用于经营零售，租期自2020年11月1日至2021年10月31日，月租金为3000元。合同明确约定，租赁期满逾期返还房屋的，每逾期一日按原租金二倍支付使用费；逾期迁出或注销工商登记的，按月租金三倍支付违约金。2021年9月及11月，某公司因整体改造需要，多次向朱XX发函催告，要求其期满归还房屋、结清费用并注销工商登记。但朱XX均未履行上述义务，持续占用案涉房屋。某公司遂委托汪鑫律师向仲裁委申请仲裁，请求裁决朱XX迁出房屋、支付房屋占有使用费1.2万元及违约金9000元等。
【争议焦点】 本案争议焦点主要集中在三个方面：一是双方合同到期后是否形成不定期租赁关系；二是朱XX是否应当支付房屋占有使用费及违约金；三是疫情是否构成不可抗力从而免除房屋使用费。庭审中，朱XX辩称其一直合法经营并按时交纳租金，且通过某交易所竞拍获得租赁权，享有优先续签权。朱XX主张其在合同到期后向某公司转账的行为确立了不定期租赁关系，并以疫情导致经营困难为由，要求某公司给予免租待遇，拒绝搬离案涉房屋。
【裁判结果】 仲裁庭经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同到期后双方并未续签，朱XX单方转账的行为不能证明双方存在不定期租赁关系，其依法应当返还案涉房屋。朱XX逾期返还房屋及未注销工商登记，已构成违约，应按约支付房屋占有使用费及违约金。关于疫情免租主张，因合同到期时疫情尚未发生，且双方不存在不定期租赁关系，故不予支持。最终裁决：朱XX限期返还案涉房屋；支付房屋占有使用费（扣除已支付的1.2万元）；支付违约金9000元；驳回某公司关于律师费的其他请求；本案仲裁费由朱XX承担。
