一、文书基础信息
审理法院：山东省青岛市李沧区人民法院 判决日期：二〇二六年九月
二、案件背景
原告某资产管理有限公司以石XX名义签订商铺租赁合同，实际洽谈、沟通、履约均为石XX，原告方工作人员自始明知是石XX借用石XX名义签约。租赁商铺计划用于经营保税店。合同履行过程中，商场计划在租赁铺位范围内增设直梯，双方就电梯占用面积、租金减免方案多次协商但未能达成一致，双方发生纠纷。 原告（出租方）提起本诉：要求石XX、石XX连带支付欠付租金、高额违约金、律师费，并请求解除租赁合同。 石XX委托李丹丹律师代理，提出反诉：主张出租方在租赁区域内增设直梯构成根本违约，请求确认合同已于 2024 年 11 月 24 日解除，要求出租方返还全部已付的 188552.5 元款项、赔偿装修投入损失 168399.1 元。 法院裁判要点：
1.原告明知石XX借用石XX名义签字，石XX仅代为转账，并未参与合同磋商履行，案涉租赁合同实际缔约主体是出租方与石XX，石XX不属于合同当事人；
2.租赁双方在合同履行过程中均存在违约行为：石XX存在逾期付费的违约；出租方单方计划在承租区域增设直梯，亦存在部分违约；
3.出现履行僵局之后，原、被告双方均没有及时行使解除权、采取止损措施，放任损失持续扩大；
4.石XX提交的装修损失凭证不完整，无法充分证明实际装修损失；
5.驳回原告出租方全部本诉请求，同时驳回石XX全部反诉请求。
核心案件争议
1.借名签订商铺租赁合同，在出租方明知借名事实的前提下，如何认定真实的合同相对方，名义签字人是否承担合同责任；
2.商场计划在承租商铺范围内增设直梯，出租方是否构成根本违约，承租方是否有权行使先履行抗辩权拒付租金；
3.租赁合同陷入履行僵局，双方均未及时止损，损失应当如何分配；
4.承租方主张装修损失，举证应当达到什么标准；
5.本诉与反诉交织，双方互相主张对方承担违约责任的处理规则。
三、案件审理结果
1.驳回原告（反诉被告）某资产管理有限公司全部本诉诉讼请求；
2.驳回被告（反诉原告）石XX全部反诉诉讼请求；
3.本诉案件受理费 17793.47 元，由原告负担；反诉案件受理费 3327.13 元，由石XX负担。
四、李丹丹律师核心代理工作
1. 梳理全部微信、函件证据，固定 “出租方明知借名签约” 事实
整理微信聊天记录、减免申请、往来沟通函件，证明出租方工作人员全程直接与石XX开展业务沟通、发送正式函件，全程和实际承租人对接，明知石XX借用石XX名义签署合同，石XX只是代为付款，并非真实合同主体。
2. 固定出租方拟在租赁区域增设直梯的关键违约事实
提取微信语音、CAD 图纸、聊天记录，证实出租方单方面规划在案涉承租红线范围内增设直梯，会破坏店铺原有装修规划、动线布局，是引发双方矛盾、合同陷入履行僵局的重要起因，以此抗辩出租方全部租金、违约金诉求。
3. 代理提起反诉，完整主张返还已付款项及装修损失
代理石XX提起反诉，明确反诉请求：确认合同解除、返还已经缴纳的全部款项，赔偿前期装修设计、材料、人工等投入损失，全面维护承租方的权利，实现对抗原告诉请的诉讼效果。
4. 厘清免租期约定，反驳出租方免租期内追索费用的行为
结合租赁合同免租期条款，向法庭指出出租方在约定免租期内就向承租方追索租金物业费，本身不符合合同约定，作为反驳原告诉讼请求的重要理由。
5. 向当事人释X举证风险与裁判走向
针对装修损失，律师向当事人释X：仅有部分转账流水、记账凭证，缺少完整装修合同、验收、结算材料，证据存在瑕疵，存在不被法院采信的风险；同时释X，出现合同僵局时双方均负有减损义务，未及时止损会对案件裁判结果产生重大影响，充分做好诉讼风险提示。
五、适用咨询场景
1.借名签订房屋 / 商铺租赁合同，出租方明知借名，发生租赁纠纷；
2.出租方变更租赁标的规划（加装电梯、改造动线），影响承租方经营使用；
3.租赁合同陷入履行僵局，出租方起诉索要租金违约金，承租方需要提起反诉维权；
4.承租方主张装修损失，但装修相关合同、票据材料不全；
5.合同僵持不下，双方均未及时解除合同、放任损失扩大的租赁合同纠纷。
六、法律服务指引
借名签约场景下，如果出租人自始知道实际承租人，名义签字人没有参与磋商、履行，很可能不承担租赁合同责任。商铺租赁中，出租方单方改变租赁场地规划，会构成违约，但并不必然等同于可以直接全部免除承租方租金义务。租赁合同出现僵局，双方均负有防止损失扩大的减损义务，不能放任空置损失持续扩大。主张装修损失，应当准备完整装修合同、图纸、结算、付款凭证，仅有部分流水不足以被法院采信。可委托李丹丹律师处理商铺租赁本诉 + 反诉案件，梳理往来全部沟通证据，区分真实合同主体，全面评估案件风险。
