判决法院：福建省永泰县人民法院
判决时间：2024 年 9 月 9 日
代理方：原告（购房付款方自然人）
案件详情： 本案属于宅基地上房屋预售合同纠纷。我方当事人作为购房人，和被告个人签署《宅基地建筑套房预售协议书》。该协议约定，被告将在自有宅基地之上建设住宅套房一套向我方当事人预售，房屋预估建筑面积 120 平方米；合同约定，我方当事人先行支付购房预付款 200000 元；被告应当在签约之后三个月之内启动房屋建设工作，建设完成之后六个月之内完成房屋交付。协议同时特别约定，如果本次房产交易最终没有完成，被告应当全额退还我方已经支付的全部预付款，并且还款的时候按照银行同期贷款利率计算支付逾期利息。
协议签署完成之后，我方当事人分两笔，共计向被告支付购房预付款合计 200000 元，完全履行合同项下的预付款付款义务。但是，被告收取大额购房款项之后，迟迟没有按照合同约定启动宅基地房屋的建设施工工作。我方当事人多次向被告进行催告，要求尽快开工建设，或者按照协议约定退还全部预付款，但是被告以各类理由一再推诿，既不开工建房，也拒绝退还已经收取的 200000 元购房预付款。
协商完全陷入僵局，我方当事人委托代理律师向人民法院提起民事诉讼。庭审过程当中，被告当庭答辩提出抗辩意见：自己仅仅是过账代收该笔 200000 元钱款，该笔款项实际收取人和实际使用人是我方当事人的亲属，应当由我方当事人亲属承担退款责任，被告本人不应当承担返还预付款本金以及利息责任。被告并没有就自己提出的这一抗辩主张向法庭提交任何证据材料予以佐证。
接受委托之后，代理律师仔细审阅完整预售协议书、两份银行转账流水凭证，梳理全部案件事实，围绕合同相对性原则构建我方代理意见。合同是我方当事人与被告本人直接签署，购房预付款也直接转账支付进入被告本人账户，依据合同相对性，被告就是合同义务承担主体。被告声称钱款实际由案外人使用，属于被告和案外人之间另外一层法律关系，被告如果认为自身权益受损，应当另行向案外人主张权利，不能够以此对抗我方当事人的合法合同权利。同时，被告收取款项之后，没有按照约定履行开工建房以及交付房屋的核心合同义务，经我方多次催告之后仍然拒不履行，已经构成根本违约；按照协议书明确约定，交易无法完成，被告不仅需要全额退还预付款，还应当承担按照银行贷款利率计算的逾期利息。
法庭经过开庭审理，对全部证据进行审查，认定案涉《宅基地建筑套房预售协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。我方当事人已经足额履行预付款的付款义务，被告收取钱款之后，没有按照合同约定启动房屋建设，没有履行核心合同义务，已经构成违约；被告提出的仅仅过账、实际钱款由案外人使用的抗辩，没有任何证据予以支撑，法庭不予采信；被告和案外人之间的经济纠葛，被告可以另案进行处理，不能免除本案合同项下的退款责任。同时，双方协议当中已经明确约定交易失败退款时需要计付利息，法院支持我方关于利息的诉讼请求，利息起算时间点参照协议约定的应当交房的时间节点。
我方诉讼请求： 1、请求判令解除我方当事人与被告签署的《宅基地建筑套房预售协议书》； 2、判令被告向我方当事人返还购房预付款 200000 元；并且自 2019 年 5 月 16 日起，按照年利率 4.25% 标准计算逾期还款利息，计算至全部款项实际还清之日为止； 3、本案案件受理费、公告费等全部诉讼相关费用由被告承担。
案件结果： 1、判决解除双方签署的《宅基地建筑套房预售协议书》； 2、判决被告于本判决生效三十日之内，向我方当事人返还购房预付款 200000 元；同时以 200000 元为基数，自 2019 年 5 月 16 日起，按照年利率 3.35% 计算逾期利息，计算至实际全部清偿完毕之日止； 3、案件受理费 4952 元，简易程序减半收取 2476 元，由我方当事人负担 99 元，被告负担 2377 元。若义务人没有按期履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件总结： 宅基地建房预售交易在民间现实生活当中并不少见，交易当中风险极高。很多交易当事人在签署协议的时候，往往没有充分审查宅基地建房审批手续，交易当中完全依靠书面合同条款保护自身权益。本案协议当中提前约定 “交易不成功，全额退款并且计付利息”，该书面约定是我方当事人胜诉非常关键的合同依据。
本案被告试图把还款责任推给案外第三方，主张自己只是过账，这是民间借贷、房屋买卖类纠纷当中很常见的抗辩思路。民事诉讼遵循合同相对性原则，合同签字主体、钱款接收账户是判断责任主体的重要依据。如果被告想要证明实际义务人为案外人，被告需要拿出充分证据来证明自己的抗辩主张，仅有口头陈述，没有证据，人民法院不会予以采纳。被告和案外人之间的资金纠纷，属于另外独立法律关系，需要被告另行起诉处理，不能拿来对抗守约的合同相对方。
实务当中提示广大交易主体，签署合同，付款转账，务必直接对应合同签约相对方，尽量不要把钱款转账到无关第三方账户；同时，一定要在书面合同当中写清楚合同解除、退款条件，以及违约之后利息、违约金计算标准，发生纠纷的时候才有直接合同依据。拿到生效判决之后，若被告不主动履行，应当及时向法院申请强制执行，查询被告名下银行账户、不动产等财产线索，保障生效判决可以落地兑现。
