一、案件详情
原告承租被告名下办公性质房屋，双方签署住房租赁合同，原告计划承租房屋之后进行隔间改造对外转租。签约之前，被告知晓原告改造转租的意向。后续原告开展房屋装修改造时，被住建主管部门叫停，房屋无法实现改造转租的合同目的。
原告起诉请求解除租赁合同，要求退还已经支付的租金、押金，赔偿装修损失以及律师费。被告提出反诉，要求原告将房屋恢复原状，支付物业费，并且主张免租期、中介费等各项损失。案件本诉反诉合并审理。法院认定双方对于合同目的无法实现，均存在一定过错。
原告诉讼请求：
1、请求判令解除双方签署的住房租赁合同；
2、判令被告退还租金78000元、押金6500元；
3、判令被告赔偿装修损失40000元；
4、判令被告承担律师费6000元；
5、本案诉讼费用由被告承担。
事实理由：案涉房屋为办公性质，合同约定用于居住；原告改造隔间转租被行政主管部门叫停，租赁合同目的客观无法实现，应当解除；被告应当退还租金押金，赔偿装修投入损失，并承担维权律师费。
被告抗辩及反诉观点：
本诉抗辩：原告作为从事房屋转租行业，清楚房屋现状，违法改造是原告自身行为，损失应当自行承担，不同意解除退款赔偿。
反诉请求：1、要求原告把房屋恢复原状；2、支付房屋物业费；3、赔偿免租期损失、中介费、律师费合计25750元；事实理由：原告违规改造房屋，造成被告各项损失，应当恢复房屋并且赔偿相关损失。
代理核心观点（代理本案原告方，贾丹丹律师）：
第一，案涉房屋系办公属性，虽然合同写居住用途；签约沟通过程被告明知原告想要隔间改造对外转租；行政部门叫停改造，合同目的客观上无法实现，租赁合同应当予以解除；
第二，合同解除之后，扣除原告实际占有房屋期间对应的占有使用费，剩余租金、押金应当予以返还；
第三，房屋改造被叫停，双方对于合同不能继续履行都存在过错；原告为经营性转租的装修投入，属于自身经营风险，该部分装修损失不应当由被告承担；
第四，律师费因双方均存在过错，应当各自自行承担；针对被告反诉，房屋已经完成主要恢复工作，不应当再支持恢复原状诉求，物业费、免租期损失应当结合双方过错程度进行划分。
贾丹丹律师接受原告委托，担任一审阶段委托诉讼代理人。
本案代理难点：办公属性房屋用于改造转租，签约前双方均知晓改造意向；本诉反诉合并审理；区分房屋实际占有使用时间，准确计算占有使用费；合同解除双方混合过错，损失按照过错分担；押金可以抵扣修复相关费用。
二、案件结果
法院审理认定：案涉租赁合同于起诉状送达被告之日解除；核算原告实际占有房屋的时间段，扣减对应占有使用费、押金当中酌情扣减房屋修复费用；结合双方各自过错，对免租期损失、物业费做分担处理；装修系原告经营性转租投入，自行承担；律师费各自承担；相互抵扣之后，被告还需要向原告返还26985.18元。驳回双方其余本诉、反诉请求。
判决：
一、确认双方住房租赁合同于起诉状副本送达被告之日解除；
二、被告退还部分租金、押金；
三、原告承担部分免租期损失；
四、原告承担对应时间段物业费；
以上款项互相抵扣之后，被告应当向原告支付26985.18元，判决生效十日内履行完毕；
五、驳回原告其他本诉诉讼请求；
六、驳回被告其余反诉诉讼请求。
如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉、反诉案件受理费按照判决由原被告分别负担。
如不服本判决，判决书送达第二日起十五日内可以向上一级人民法院提起上诉。
整体代理成果
贾丹丹律师接受委托后，梳理房屋租赁合同、签约磋商微信聊天记录、转账付款凭证、装修合同、行政处理相关情况证据，同时针对被告反诉准备全套抗辩证据。本诉反诉合并开庭，围绕合同解除条件、房屋占有使用费计算、双方混合过错、押金抵扣、各项损失分担发表完整代理意见。法院确认合同解除，各项款项相互抵扣之后判决被告向原告返还2.6万余元。
三、律师价值
办公用房拟改造转租房屋租赁合同本诉反诉案件当中，混合过错情形下租赁合同解除认定；房屋实际占有使用费核算；本诉反诉互相抵扣结算；押金酌情抵扣房屋修复费用；混合过错下律师费、损失的分担规则，是本案核心要点。贾丹丹律师全程承办本案一审代理，事实梳理、证据统筹把控、本诉反诉庭审抗辩、判决书解读全流程闭环把控，维护承租人合法权益。
1. 全盘梳理案件事实，整理证据，识别法律风险，完成完整风险预判
接受委托后，梳理租赁合同、签约磋商微信聊天记录、租金押金转账凭证、装修合同、房屋勘验相关材料。
识别本案核心风险：签约前双方都知晓改造转租想法，合同不能履行属于混合过错；租金不能全额退，需要扣除实际占有房屋期间占有使用费；押金会被酌情抵扣房屋修复损失；本诉同时被告会提起反诉，需要同时抗辩反诉全部诉求。
向当事人释XX法典租赁合同相关法律规定，评估本诉、反诉全部诉求风险，确定庭审代理思路。
2. 搭建一审代理思路，梳理庭审要点，准备全套庭审预案
代理工作思路：
第一层，案涉房屋改造转租被行政叫停，合同目的无法实现，确认租赁合同解除；
第二层，扣除实际占有房屋对应的占有使用费，剩余租金应当退还；押金酌情扣减修复费用之后，剩余部分返还；
第三层，经营性转租的装修投入，属于自身经营风险；律师费双方均有过错各自承担；
第四层，针对反诉：房屋已完成主要恢复，不支持恢复原状诉求；物业费、免租期损失按双方过错进行分担。
针对本案，准备本诉举证质证辩论，同时准备反诉全套抗辩预案。
3. 参与一审普通程序公开开庭审理，举证质证，发表代理意见
本案本诉反诉合并普通程序开庭审理。贾丹丹律师当庭提交租赁合同、聊天记录、转账凭证全套证据，围绕合同解除、占有使用费计算、双方过错划分、押金抵扣、反诉抗辩发表完整代理意见，法院采纳核心代理观点。
4. 接收民事判决书，逐条拆解判决内容，做好判决解读以及后续程序风险提示
拿到判决书，向当事人解读裁判逻辑，重点说明：房屋租赁合同目的不能实现，双方都有过错情况下，可以判决解除合同；即便合同解除，承租人占用房屋期间依旧要支付占有使用费；押金可以酌情抵扣房屋修复产生损失；本诉反诉款项可以互相抵扣结算；告知十五天上诉期；完成房屋租赁合同一审本诉反诉案件全流程法律服务指引。
5. 沉淀房屋租赁本诉反诉办案经验，输出法律风险提示
案件办结之后，结合本案实务输出法律风险提示：
① 承租办公房屋，计划隔间改造转租，务必提前核实住建、物业政策，评估合规风险。
② 租赁合同双方对于合同无法履行都存在过错，各项损失一般会按照过错比例分担，不会全部由某一方承担。
③ 房屋租赁纠纷，起诉解除合同，很有可能遭到对方提起反诉，要提前做好反诉抗辩准备。
④ 承租人即便最后解除合同，实际占有房屋期间，依旧需要承担房屋占有使用费。
贾丹丹律师，在办公用房拟改造转租的复杂租赁本诉反诉案件中，厘清双方过错，核算占有使用费，经过款项互相抵扣，帮助当事人拿回2.6万余元的返还款项。
四、适用场景与服务指引
房屋租赁合同纠纷，房屋拟改造转租因政策原因无法履行，双方均存在过错，被告同时提起反诉，可委托贾丹丹律师提供一审代理法律服务：
1、房屋承租后计划改造转租，受政策限制合同目的落空，起诉要求解除租赁合同；
2、出租方提起反诉，主张房屋恢复原状、物业费、免租期损失；
3、服务包含案件事实梳理、合同、聊天、转账证据整理，本诉反诉开庭代理、判决书解读、上诉风险提示全套房屋租赁合同法律服务。
