一、裁判法院、裁判时间
审理法院：山东省青岛市中级人民法院
裁判时间：2026 年 3 月
二、案件背景
买受方王X通过中介与卖方钱某签订存量房买卖合同，房屋总价款 237 万元，合同约定违约方需要承担房屋总价款 20% 的高额违约金。合同履行不久，买方因自身身体原因提出解除房屋买卖交易，不再继续履行购房付款义务，双方协商解约未果，引发诉讼。 卖方在一审中主张按照合同约定，要求买方承担 454000 元违约金。一审法院结合案件履行情况，认定合同解除，同时考虑卖方没有充分证据证明实际损失，将违约金调整为 6 万元，扣除已付 2 万元定金，判令买方另行支付 4 万元，同时承担对方律师费 15000 元。 卖方不服一审判决提起上诉，坚持应当按照合同 20% 标准计算高额违约金，主张买方属于恶意违约，不应当调低违约金。纪蓉蓉律师接受原审原告（买方王X）委托，担任其二审诉讼代理人。代理目标：驳回对方全部上诉请求，保住一审调低违约金的裁判结果，避免当事人承担四十余万元的巨额违约金。
三、案件审理结果
青岛市中级人民法院二审审理查明事实与一审一致，作出终审判决：驳回上诉，维持原判，二审诉讼费由上诉人（卖方）自行承担。 案件结果：维持一审判决，合同予以解除；买方在抵扣 2 万元定金后，仅需再向卖方支付违约金 4 万元以及律师费 15000 元，成功规避四十余万元的高额违约金风险，该判决为终审生效裁判。
四、律师核心代理工作
1.复盘一审全部卷宗，梳理案件事实，搭建二审抗辩体系 接受二审委托后，纪蓉蓉律师完整复盘一审案卷材料，梳理签约、变更买受人、短期解约、沟通协商全部案件事实。总结上诉人的上诉核心理由：主张合同约定 20% 违约金应当完全支持、买方属于恶意违约、一审举证责任分配错误。结合民法典及合同编司法解释，确立二审核心抗辩思路：违约金以补偿实际损失为核心；本案合同履行周期极短，卖方无法举证存在大额实际损失；买方不属于恶意违约，是客观原因提出解约，并且第一时间主动协商止损，一审法院调低违约金符合法律规定，应当维持一审裁判。
2.整理证据，针对上诉意见逐项准备抗辩观点 纪蓉蓉律师整理公证书、中介沟通录音、微信聊天记录等证据。用以证明：①房屋所在小区房价没有发生贬损；②买方签约后极短时间内即提出解约，积极与中介沟通协商，主动提出补偿方案，主观不存在恶意；③卖方主张的资金占用损失、二次中介费、交易机会损失均没有对应的支付凭证、交易记录等客观证据佐证，大多属于推测性损失。
3.二审庭审发表代理意见，厘清违约金裁判法律规则 庭审当中，纪蓉蓉律师针对上诉人的上诉理由逐一回应辩论：第一，违约金立法原则是补偿损失为主，惩罚为辅，即便双方合同有约定，约定过高的违约金法院有权依法调整；第二，本案合同刚签订不久，没有进入实际付款、交房履行阶段，上诉人不能举证证明发生大额实际损失；第三，买方并非恶意违约，是自身身体客观原因提出解约，并且第一时间沟通协商，采取措施减少对方损失，不适用 “恶意违约不得调低违约金” 的司法解释条款；第四，上诉人提出的各项损失，均未提交充分证据，应当承担举证不能后果，一审裁判裁量尺度公平合理，请求二审予以维持。
4.回应举证责任争议，论证一审举证分配合法 针对上诉人提出 “违约方应当承担违约金过高的全部初步举证责任” 的上诉观点，纪蓉蓉律师发表意见：守约方主张违约金，应当对自身实际损失承担举证义务；本案卖方没有提交有效证据证明损失大小，一审结合全案事实调低违约金，举证责任分配符合司法实践。
5.领取终审判决书，向当事人解读结果，释X履行风险 拿到二审终审判决书，纪蓉蓉律师向当事人解读裁判结果，上诉被全部驳回，一审判决生效；告知应当按期履行判决书确定的付款义务，若逾期会产生加倍迟延利息，同时提示履行完毕后的全部手续注意事项。
五、适用场景与服务指引
【适用案件类型】
该办案思路适用于存量房房屋买卖合同纠纷；买方中途提出解约，合同约定高额比例违约金，卖方起诉主张全额违约金，需要抗辩违约金过高，争取法院予以调低，同时二审应诉守住一审有利结果的房屋交易类案件。
【委托咨询指引】
房屋买卖合同履行过程中出现解约风险，合同约定高额违约金，面临巨额赔偿诉求，建议尽早委托专业律师介入。纪蓉蓉律师处理多起房屋买卖合同纠纷，可接受同类案件咨询与委托。律师梳理交易全流程事实，结合证据对过高违约金进行法律抗辩，尽可能降低当事人的赔偿责任，维护当事人的合法权益。
