廖XX与胡XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告廖XX。

委托代理人张伟伟，上海XX律师。

被告胡XX。

原告廖XX诉被告胡XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月12日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2014年5月23日，原、被告双方签订足颖轩租赁合同，约定自2014年6月1日起至2015年5月31日止，被告将坐落于奉贤区百兴XXXXX幢XXX号11616、11617、11618、11619室XXX出租给原告，年租金人民币240,000元（以下币种同），签订合同后原告按约支付了2014年6-11月的租金及60,000元的押金。

2014年11月原告手头周转困难，未能如约支付2014年12月、2015年1、2月的租金。2014年11月17日被告以原告未如约支付租金为由，收回了XXX。故原告诉讼来院，要求：1、判令被告归还2014年11月17日至2014年11月30日租金8,666元；2、判令被告归还押金60,000元。

原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、《足颖轩租赁合同》一份，拟证明双方租赁关系及原告支付押金60,000元，包含水电费押金和违约金的事实；

2、录音光盘及文字记录两份，拟证明原、被告曾就房屋租赁问题向被告进行协商，但未达成一致的事实；

3、《上海市房屋状况及产权人信息》四份，拟证明系争房屋的产权人为楼XX及申X的事实。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告存在违约行为，合同约定不予退还押金。原告尚有水电费及物业费6,000元未结清。

被告为证明自己的辩解意见，向本院提交如下证据：

1、收据及发票一组，拟证明被告代替原告支付10月及11月物业费和水电费的事实；

2、水电费押金一份，拟证明曾缴纳水电费押金6,000元的事实；

3、房租收据及定金两份，拟证明原告一直拖欠房租的事实；

4、卡卡转账记录及收条一组，拟证明被告向房东支付租金的事实；

5、损坏财物清单一份，拟证明财物损坏的事实。

经当庭质证，被告对原告提供的证据1、3无异议，对证据2认为不完整，对形成书面记录部分认可；原告对被告提供的证据1、2、3无异议；对证据4、5真实性及关联性有异议。本院对于原、被告互相认可的对方提供真实、合法的证据，予以认可。对于原告提供的证据2，对于其中被告认可的部分，本院予以认可。对于被告提供的证据4，与本案无关联性，本院不予认可；对证据5的证明力，本院不予认可。

结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：

2014年5月23日，原、被告签订《足颖轩租赁合同》，约定由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区百兴XXXXX幢XXX号11616、11617、11618、11619室XXX。租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止。租金为240,000元。合同第3条约定：“承租押金为60,000元，包括水电费押金及违约金。”合同第4条约定：“付款方式：……2014年11月10日前付2014年12月、2015年1月、2月三个月的租金60,000元。……”合同第6条约定：“按时交纳租金不得拖欠，如逾期不交纳租金，甲方有权收回本店及扣留违约金。”

合同签订后，原告依约入住租赁房屋并支付租金至2014年11月30日。后原告因未能按约支付租金，于2014年11月17日搬离租赁房屋，由被告接手租赁房屋。后原告因剩余租金及违约金与被告协商未果，致涉讼。

另查明，原告曾交付押金60,000元，其中6,000元为水电费押金，54,000元为违约金。XXX于2014年10月至11月，产生水电费总额为5,581元，物业费总额为2,680元。

又查明，于双方租赁合同前，XXX由被告实际经营。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告对于解除合同均无异议，本院予以认可。对于原告诉请要求退还剩余租期的租金，本院认为，原告于2014年11月17日搬离租赁房屋后，未实际使用租赁房屋，故剩余租期的对应的租金8,666元应予退还，当无异议。对于原告要求被告退还押金60,000元，本院认为，其中6,000元为水电费押金，原、被告于审理中同意折抵原告使用租赁房屋期间产生的水电费及物业费，本院予以认可。对于剩余的54,000元违约金，原告主张该违约金标准过高，本院认为，违约金的约定系双方真实意思，原告违约后搬离租赁房屋势必影响被告对租赁房屋的使用并产生损失，54,000元也未超出系争合同约定的三个月租金，故该违约金并未过高，本院不再进行调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百十四条、第二百十二条的规定，判决如下：

一、被告胡XX于本判决生效之日起十日内返还原告廖XX剩余租期租金8,666元；

二、驳回原告其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,516元，减半收取计758元，由原告负担662元，由被告负担96元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

李楠

书  记  员

刘X