北京XX厂与刘XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京XX厂，住所地三河市XX。

负责人：罗XX，系该厂厂长。

委托代理人：邢XX，河北邢XX律师事务所律师。

委托代理人：岳鹏，河北XX律师。

被上诉人（原审被告）：刘XX，农民。

委托代理人：胡XX，河北XX律师。

上诉人北京XX厂为与被上诉人刘XX租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人北京XX厂的委托代理人邢XX、岳鹏，被上诉人刘XX及其委托代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，原告（甲方）、被告（乙方）双方于2008年2月1日签订了《房屋及场地租赁协议》，原告将XXXX所有的由原告经营管理的原养鸭场的厂房及土地出租给被告，年租金9万元，租期贰拾年，即自2008年2月1日始至2028年1月31日止。协议第五条约定：协议有效期内，如甲方需要开发利用此协议涉及的租赁物及场地时，此协议终止（按本协议第十条办理）。任何一方单方解除协议，应在不少于30日以前以书面形式提出。协议第七条约定：乙方未经甲方同意，不得将所承租的场地转租给第三人。协议第十条对双方解除协议后如何返还租赁物及损失赔偿标准等进行了约定。协议签订后，原、被告双方均按协议内容履行了各自的义务。2013年5月，XXXX与XX公司（以下简称XX公司）签订了土地合作开发战略框架协议，协议有效期为两年，自2013年6月1日至2015年5月31日，协议约定XX公司在开发十平方公里“中国燕郊物流城”项目的前提下，与XXXX合作开发项目范围内的XXXX所属的土地（含被告刘XX租赁部分）。XX公司负责整个项目的前期工作，待获得政府立项批复后，与XXXX共同合作开发XXXX所属土地，并就具体合同开发事项达成具体协议。

从该土地合作开发战略框架协议的内容看，双方合作的项目只处于前期筹备阶段，并未获得政府的正式立项批复，也无对XXXX的土地的具体开发利用的内容。被告刘XX租赁土地后着手公司成立的相关工作，并于2013年7月将成立三河市XX公司（以下简称金华XX）的备案材料送达给原告，原告方接收。2013年10月24日，原告向被告发出房屋及场地租赁协议解除通知书，阐明由于原告需要开发利用土地，按照协议第五条之规定，提出解除该协议。之后，双方就解除事宜进行了沟通协商，但未能达成一致意见。2013年11月13日，被告刘XX以正在筹建的金华XX的名义书面回函原告，表示不同意解除合同。2013年11月29日，原告再次向被告发出房屋及场地租赁协议解除通知书，通知被告双方于2008年2月1日签订的房屋及场地租赁协议于2013年11月24日解除。被告刘XX于2013年12月1日再次向原告回函，表示对原告解除协议的行为不予接受，并要求原告履行合同，清除租赁场地内的树木及电力设施，并向被告供水、供电等。

以上事实，原、被告双方均认可，本院予以确认。庭审中，被告向本院提交了16组证据，证明原告解除合同给被告造成的损失，原告对该部分证据持有异议。后被告明确表示不同意解除合同，本案中不主张损失赔偿，故对该部分证据本院不做审查。

另查明，原告XXXX三河综合厂系XXXX下属企业，该企业不具有独立的法人资格，但依法领取了营业执照，能以自己的名义对外从事生产经营活动，本案涉及的租赁物及场地虽系XXXX所有，但XXXX授予原告对其所有的坐落于河北省三河市XX大福庄村西南一块工业用地（土地使用证号：三国用（2002）字第278号，地号：21-（01）-009，使用面积127500平方米）及土地上建筑物具有占有、使用、收益、经营管理的权利，有权以自己的名义对外出租。以上事实有原告的营业执照、组织机构代码证、XXXX的授权书及情况说明予以佐证。

庭审中，原告还主张原告在2013年10月24日向被告发出解除通知后，就已经与被告解除了租赁协议且已收回了租赁的土地及房屋。虽然被告在2013年11月13日进行了回函，但回函是金华XX的回函，而原告与金华XX并无租赁关系，此回函恰能证明被告违反租赁协议的约定，将租赁物转租第三人。被告不认可原告的上述主张，认为虽然回函落款为金华XX，但同时写明了法人刘XX，且金华XX系被告刘XX成立的公司，被告承租涉案场地就是用来承建金华XX，原告对此知晓（被告在2013年7月就将金华XX成立的相关手续交与原告），因此原告的主张不能成立。

原告还向本院提交了2013年京国信内民证字第07188号公证书及部分现场照片，证明租赁场地的现状及被告强行施工所破坏的围墙等。因本案并未涉及损失的赔偿问题，此部分证据不予审查。

一审法院认为，原、被告双方2008年2月1日签订的《房屋及场地租赁协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，且原告方签订合同的行为亦取得了XXXX的授权，因此该合同合法有效。双方应认真遵守合同约定并履行各自义务。原告主张双方于2008年2月1日签订的《房屋及场地租赁协议》已经解除，并请求法院予以确认，被告主张租赁协议未解除。虽然原告于2013年10月24日和2013年11月29日两次向被告发出房屋及场地租赁协议解除通知书，提出解除合同，但被告均回函提出异议表示不同意解除合同。因此合同解除条件是否成就是确认双方签订的合同是否已经解除的前提。双方签订的租赁协议第五条约定了合同约定解除的条件，即甲方需要开发利用此协议涉及的租赁物及场地。合同约定的甲方即本案的原告XXXX三河综合厂，虽然原告经营管理、使用、出租的房屋及场地归XXXX所有，但原告作为XXXX的下属企业，XXXX赋予了原告经营管理、使用、出租的权利，且原告与被告之间的租赁行为，XXXX已授权原告并知晓认同此事，协议中第五条所约定的解除条件的真实意思表示为甲方即XXXX三河综合厂本身需要开发利用协议所涉及的租赁物及场地。而原告提交的2013年5月XXXX与XX公司签订的土地合作开发战略框架协议，虽然涉及本案诉争的租赁的土地，但该框架协议中对被告所租赁土地的开发利用并非是本案原告XXXX三河综合厂对租赁土地的开发利用，而是XXXX违反诚信，对授权原告所租赁的土地另行与XX公司拟合作开发，故合同约定解除条件并不成就，原告据此向被告发出的解除合同通知自始不具有法律约束力，双方签订的合同应当继续履行。此外，从原告提交的XXXX与XX公司签订的土地合作开发战略框架协议的内容看，并没有对合作开发土地事宜的具体约定，且对合作开发项目，原告也未提交政府通过立项的证据，该土地合作开发战略框架协议并无实质性的土地开发利用内容，因此，仅凭框架协议即要求解除合同，也违反合同的诚实信用原则及原、被告签订的租赁协议第五条的真实意思表示，原告请求解除合同的理由不成立，双方签订的合同应当继续履行。故原告请求确认原告与被告于2008年2月1日签订的房屋及场地租赁协议已经解除，并要求被告腾退租赁场地、支付场地使用费的请求，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条之规定，判决：驳回原告北京XX厂的诉讼请求。案件受理费80元，由原告北京XX厂负担。

上诉人北京XX厂不服原审判决，提起上诉。其上诉请求撤销原审判决，依法改判租赁协议解除并判决刘XX支付相应使用费；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一审判决据以裁判的事实严重不清，一审认定事实有强烈的倾向性；本案裁判适用法律不当，应当予以改判；双方租赁协议第五条约定了上诉人终止协议的条件（上诉人如需要开发利用时，协议终止）和双方任何一方解除协议的条件（不少于30日书面形式提出）。本案中，上诉人的行为既符合终止协议的要求，又符合解除协议的要求。因此双方的租赁关系应当结束。一审判决混淆了上诉人终止租赁合同的条件和解除租赁合同的条件，由此得出错误的判决。解除合同的条件是不少于30日书面形式提出，绝不是一审判决认定的开发利用。从民事实体法上讲，一审判决认定上诉人与北京XX集团有限责任公司是两个不同的民事主体，于法无据，错误至极。双方不可能再履行租赁协议，无论本案诉讼结果如何，上诉人不可能再与被上诉人履行这个租赁协议。因此双方租赁关系必须结束。

被上诉人刘XX答辩称，我方不同意上诉人的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，对涉案合同的理解正确，适用法律符合法律规定。其他的坚持一审意见。另外强调一点，上诉人不管是解除也好，终止协议也好，理由是其要开发利用涉案土地，但是依上诉人截至目前提交的证据，并不能证明涉案土地已经具备了开发利用的条件。上诉人解除合同的重要依据就是其与XX仓物流有限公司在2013年5月31日签订的土地合作开发战略框架协议，在此被上诉人提醒法庭注意以下几点：一、该协议只是一份框架协议，并没有合作开发事宜的具体条款。因此从法律意义上来说，其应当是一份合作意向书，而不是一份具有可操作性的正式开发协议。关于被上诉人的第一个观点在框架协议的内容有充分的体现。首先是该框架协议第三条第二款（内容详见协议约定），也就是说只有在XX仓物流有限公司完成前期工作，获得项目所在地的政府也就是三河市人民政府立项批复后，双方才应合作开发。目前，涉案土地并没有获得任何的政府立项，因此上诉人所称的所谓的开发目前并不存在。此外协议的第二条第二段上诉人与XX仓合作开发的前提是开发中国燕郊物流城，截至目前XX公司的中国燕郊物流城项目并没有取得全面的开展工作。物流城本身的开发尚未完成。在此情况下，上诉人与XX公司合作开发的前提以及履行条件并没有成就。从这一点讲，上诉人所谓的开发理由不能成立。二、该土地合作开发战略框架协议第五条第七项约定了框架协议的有效期，也只是从2013年6月1日到2015年5月31日。依据该约定，如果XX公司不能在协议约定的有效期内完成工作，主要是立项工作，该协议自动终止。综上所述，上诉人与XX公司签订的土地合作开发战略框架协议所要求的前期条件以及所约定在政府立项以后才合作开发，都能够很明确的证明上诉人所谓的开发利用目前并不存在。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。另外我们还请求向上诉人核实一个事实，这个情况就是在被上诉人所租赁的土地的周边，另外还有六块属于上诉人所有的土地，租给了其他的案外人。其中包括煤矿医院以及上诉人与XX仓签订的土地合作开发战略框架协议中明确提到的铁路专用线用地都租给了其他人，目前其他人也在使用相关的土地，上诉人并未与其他租户解除租赁合同。而这些土地也都在土地合作开发战略框架协议约定的框架之内。从这一个侧面也可以佐证目前上诉人并没有所谓的开发利用。

本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，依据北京XX集团有限责任公司所出具的授权书证实，上诉人北京XX厂对坐落在河北省三河市XX大福庄村西南工业用地（土地使用证号：三国用（2002）字第278号，地号：21-（01）-009，使用权面积127500平方米）及土地上建筑物具有使用权，上诉人对上述土地及建筑物具有占有、使用、收益、经营、管理的权利，且有权以自己名义对外签订土地及房屋出租合同。上诉人签订合同的行为已取得北京XX集团有限责任公司的授权，上诉人北京XX厂与被上诉人刘XX于2008年2月1日签订的《房屋及场地租赁协议》是双方真实意思表示，同时上诉人的意思表示亦应代表北京XX集团有限责任公司，其协议内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。上诉人北京XX厂曾分别于2013年10月24日和2013年11月29日两次向被上诉人刘XX发出房屋及场地租赁协议解除通知书，提出解除合同，被上诉人刘XX均回函提出异议表示不同意解除合同。根据双方签订的租赁协议第五条约定了合同约定解除的条件，即甲方需要开发利用此协议涉及的租赁物及场地。合同约定的甲方即本案的上诉人北京XX厂，虽然上诉人经营管理、使用、出租的房屋及场地归北京XX集团有限责任公司所有，但上诉人作为北京XX集团有限责任公司的下属企业，根据北京XX集团有限责任公司的授权书，北京XX集团有限责任公司赋予了上诉人经营管理、使用、出租的权利，且上诉人与被上诉人之间的租赁行为，北京XX集团有限责任公司已授权上诉人并知晓认同此事，协议中第五条所约定的解除条件的真实意思表示为甲方即北京XX厂本身需要开发利用协议所涉及的租赁物及场地，但上诉人并未提供证据其需要开发利用该争议土地及建筑物。即使依据上诉人的主张，现北京XX集团有限责任公司要开发利用该争议土地及建筑物，根据北京XX集团有限责任公司2013年12月20日出具的情况说明可以证实，上诉人提交的2013年5月北京XX集团有限责任公司与XX公司签订的土地合作开发战略框架协议中涉及本案诉争的租赁的土地，但该框架协议中对被上诉人所租赁土地的开发利用并非是上诉人对租赁土地的开发利用，而是北京XX集团有限责任公司违反诚信，对授权上诉人所租赁的土地另行与XX公司拟合作开发，故合同约定解除条件并不成就，上诉人据此向被上诉人发出的解除合同通知自始不具有法律约束力，双方签订的合同应当继续履行。此外，从上诉人一审期间提交的北京XX集团有限责任公司与XX公司签订的土地合作开发战略框架协议的内容看，并没有对合作开发土地事宜的具体约定，且对合作开发项目，上诉人及北京XX集团有限责任公司也未提交政府通过立项的证据，该土地合作开发战略框架协议并无实质性的土地开发利用内容，因此，仅凭框架协议即要求解除合同，也违反合同的诚实信用原则及双方于2008年2月1日所签订的租赁协议第五条的真实意思表示，上诉人的上诉理由均不能成立，双方签订的合同应当继续履行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人北京XX厂负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　欣

代理审判员　杨　莉

代理审判员　李XX

书　记　员　杨XX