导读:日前,笔者接到这样一起咨询:当事人的宅基地上祖宅面临拆迁腾退,房屋现由其丈夫、公公一家人实际居住使用,户籍登记也很清楚。但却有该户以外的人站出来主张权利,称涉案房屋的拆迁补偿其应分得一部分。那么,在面临这种并不鲜见的纠纷情形时,被拆迁人一家该怎样看待和应对呢?这宅基地上房屋的征收补偿安置利益,究竟该归谁所有呢?
【农村村民住宅补偿费归属无疑问:看产权登记】
新修订的《土地管理法》第48条规定,农村村民住宅的补偿费用是一项独立于“其他地上附着物和青苗的补偿费用”的法定补偿项目。据此,宅基地上房屋不再被作为“地上附着物”看待,而是和国有土地上房屋一样是拥有独立产权的不动产。
第48条中还指出,对其中的农村村民住宅,应按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则……保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
最高法法官阎巍在其撰文中指出,新法突出强调了对农村村民住宅的“产权保护”和居住权益保障,在“按户补偿安置”和“按产权补偿安置”中,产权的地位开始得到彰显。
在明律师认为,在“按户补偿”早已深入人心的客观现实下,产权和户籍登记状况在确定补偿利益归属时应被同等考虑。
2021年施行的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第13条指出,征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件计户,按户进行补偿。
请注意,这里虽仍然强调了“按户补偿”,但却明确要以合法有效的不动产权登记作为调查认定的依据。此处的“户”,显然已不是在公安机关登记的户籍信息那么单纯,而是根据产权和实际生产生活状况由村集体、乡镇街道在内的主体重新认定的结果。
实践中常见的“空挂户”因其只是挂名在户籍中,并未实际在本村生产生活而无法分得安置面积。可见户籍状况并不是取得补偿利益的唯一依据,权属认定是一个相对独立进行的环节。
我们可以确定的一点是,农村村民住宅的补偿费用归属将逐步趋向简单明晰,其“复杂性”将较以往有所降低,逐渐向着城市房屋的认定标准过渡。毕竟在土地使用权和房屋所有权这一问题上,城市和农村并无太大区别。
回到开篇提及的咨询中可知,涉案宅基地上房屋虽无任何产权登记,但其户籍状况清晰可查。站出来主张权利的当事人并非本集体经济组织成员,其户籍也不在涉案房屋上,更未实际居住使用过该房屋。
在其既非宅基地使用权人,又非房屋所有权人的情况下,其想直接向拆迁方主张补偿权益是不太可能的。拆迁方也不会将其认定为被拆迁人。
故此,被拆迁人一家的当务之急在于团结一心,在近在眼前的补偿协商中争取更加公平、满意的补偿。至于有外人主张补偿利益,则可由民事调解、诉讼等途径另行解决。
需要指出的是,根据补偿款分配的基本原则,宅基地上房屋的“人头安置面积”只能给予本集体经济组织成员,也就是通常所说的“一个户籍人口几十到一百平米”。
而宅基地上房屋本身评估价值的补偿在补偿利益总额中占比并不大,也就是一个“房屋的重置成新价”。
同时值得一提的是,房屋权属存在争议有时对被拆迁人而言反而未必是件坏事。被拆迁房屋所涉的法律关系越复杂,纠纷越多,越有可能在补偿安置过程中给拆迁方制造权属认定上的难度,这对被拆迁人通过协商提升补偿数额或许是有帮助的。
在明律师最后要提示广大被征地农民的是,所面临的补偿安置纠纷越复杂,牵涉的人数越多,越有及时咨询专业律师获取法律帮助的必要性。一家人之间无论此前有怎样的恩恩怨怨,都毕竟存在着血缘、宗族上剪不断的关系,在面对拆迁时一定要争取团结一致,先尽最大努力将补偿安置利益拿下来,之后怎样分配那就是自家的事情,完全可以再行调解、沟通。切忌因家庭内部矛盾被拆迁方利用从而压低补偿的情形出现,那才叫真正的得不偿失。
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