房东恶意修改合同导致经济受损 我所律师成功帮助委托人追回补偿400余万元

周某某诉某物流商业公司房屋租赁合同纠纷案

周某某原为某商业物流公司的在职中层干部，因考虑到2005年公司正处改制初期的涉案房屋空置难以产生效益的情况下，周某某主动提出辞职并承租房屋以解决公司当时实际难题。经过双方协商签订《房屋租赁合同》，公司同意周某某将承租房屋投资改造成KTV和宾馆来提升整个综合楼的整体形象，带动整栋综合楼租赁业务的发展。周某某倾其所有并对外融资，顺利注册了“某休闲娱乐城”经营KTV和宾馆及茶楼，经营至今16年为公司创造了巨大的经济价值和社会效益。公司于2014年6月16日收到某区人民政府的征收公告，在明确知晓承租房屋已被纳入征收改造项目，与周某某之间的租赁合同随时可能终止的情况下，对周某某隐瞒这一重要不利因素。在续约的基础上恶意变更了原本合同中关于拆迁补偿的条款，以其在合同中的优势地位欺诈诱导周某某继续签署租赁期限为2020年1月1日至2027年12月31日的《门面租赁合同》。现政府征收工作已全面开展，2021年4月开始对承租房屋征收地块进行全封闭围挡并强行停水停电,导致周某某全面停产停业。从公司知晓征收至今，从未主动与周某某进行沟通，协商解除合同、补偿、赔偿损失等相关事宜，现因政府征收导致八年期合同提前终止，征收时因周某某的装修添附及经营行为客观上促成了承租房屋增值的事实，使得公司以经营性房屋标准获得补偿。为维护自身合法权益，周某某找到湖南二十一世纪律所，起诉某商业物流公司至法院，请求判如所请。

经我所查明，自 2005 年起，被告将综合楼一楼二个门面、二楼整层及副楼 201、202、203、204房屋出租给委托人经营宾馆和KTV,并于2013年9月1日续签了一次合同。2019年12月31日，双方就前述房屋又续签了一份《门面租赁合同》。合同签订后，委托人继续将房屋用于经营宾馆和KTV，并将租金及物业管理费交纳至2020年11月30日。

2014年6月，某区人民政府发布《某房屋征收决定公告》，被告所有的综合楼在本次征收范围内。2020年11月4日，被告签订了房屋征收补偿协议。委托人陈述其承租涉案房屋时系毛坯状态，没有装修，其于 2005 年承租涉案房屋后用于经营 KTV和宾馆，改造了卫生间，墙面贴了墙布，地面铺了木地板，重新换门，购买了 KTV 设备和预埋线路，并对楼梯间进行了装修。

另查明，双方均认可二楼整层面积为894.84平方米，再查明，《评估报告书》的附表一房地产估价结果明细表载明，委托人承租的房屋第1层建筑面积为894.84㎡,估价单价为40853元/m,估价总价为36556899元，第2层建筑面积为894.84㎡，估价单价为 22 894元/，估价总价为20 486 467元，第3层至第五层建筑面积为2684.51 ㎡，估价单价为 10 900元/㎡，估价总价为 29 261 159元。

我所律师提出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案因政府征收而导致合同提前解除，双方对合同提前解除均没有过错，因合同提前解除给承租人造成的装饰装修残值及其他损失，出租人依法应按公平责任进行分担。同时，根据合同约定，如遇政府拆迁改造，本合同终止，承租人能享受按国家政策标准执行补偿装修和搬迁补偿。

判决结果

法院认为，本案中原告从被告处承租房屋时涉案房屋并未进行装修，后原告因使用涉案房屋经营KTV和宾馆，对涉案房屋进行了装修，而被告并未对涉案房屋进行装修投入，故被告因征收获得按 480 元/㎡的补偿应补偿给原告。原告主张应按1800元/㎡的标准进行补偿，经按比例核算，被告应补偿原告装饰装修损失 531 283.2元。

就政府征收而言，会对被征收人搬离房屋所产生搬迁和其他设施移装费用进行补偿，但房屋出租后房屋实际由承租人使用,相应的搬迁和其他设施移装义务和费用实际由承租人承担，故被告因征收获得的搬迁费和其他设施移装补偿应补偿给原告。经按比例核算，被告应补偿原告搬迁费8854.72元，有线电视移装费9000元，空调机移装费6800元，以上共计 24 654.72 元。

由于政府征收导致原告不能在涉案房屋继续进行经营，对原告会造成一定的经营损失，故被告获得停产停业补偿应对原告进行相应补偿，考虑政府征收也会对被告造成租金的可得利益损失，被告获得的停产停业补偿 39690856元，经按比例核算认定原告承租的一楼二个门面及二楼整层及副楼 201、202、203、204房屋的停产停业补偿4073 150.42元，扣除24个月租金 240000元，剩余3 833 150.42 元由被告对原告进行补偿。

据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条的规定，判决被告某物流有限公司在判决生效之日起十日内支付原告周某某房屋装饰装修补偿 531 283.2 元、搬迁及其他设施移装补偿 24 654.72元、停产停业补偿3833 150.42元。