商品房代理销售合同"跳单“常见法律问题解析

人们对于房产的需求一直并未减少，商品房的代理销售公司作为房地产开发商、房地产中介及购房者之间的桥梁，作用是巨大的，同时商品房代理销售公司因为与各方之间都存在关系，其关系亦是复杂的。

一、“跳单”的基本概念

“跳单”并非严格意义上的法律术语，俗称“跳中介”，常见于二手房买卖或房屋租赁中介纠纷中。在二手房买卖中，“跳单”是指合同的一方或者双方当事人已经与中介人订立了合同，中介公司已经按照协议履行了提供中介信息，并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务或者媒介服务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介人交付中介费的义务，跳过中介而私自签订合同的行为。

二、商品房委托代理销售合同案件纠纷法院的审查要点

Q1

前提要件：委托人接受了中介人的服务

实践中，中介合同名称多样，有 “居间协议”“房屋买卖服务合同”“看房确认书”等。判断核心是合同是否生效且中介公司是否向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务。

Q2

核心要件委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

具体审查要素：出售方是否独家委托以及委托条件；委托人与中介人之间有无委托协议，是否独家委托；哪方中介先行提供房源信息、带看房屋，带看时间及相应证据；不同中介人分别提供了哪些服务；委托人和中介人约定佣金由谁支付，委托人与实际成交中介约定佣金支付标准及实际支付主体及金额，委托人有无逃避付佣的动机；若实际签约主体与委托人不同一，则其与委托人的关系，以及在涉案中介人提供服务时，该实际签约主体有无参与。

Q3

行为表现：委托人绕开中介人直接订立合同
（1）不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；（2）委托方通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约；（3）委托方将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。

三、“跳单”的法律后果

在《民法典》之前，法律法规并没有明文规定“跳单”行为的认定及法律后果。司法实践中，法院对于此类案件主要依据诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》及最高人民法院于2011年12月20日发布的指导案例1号（上海******有限公司诉***居间合同纠纷案）分析了禁止“跳单”条款的问题。《民法典》颁布之后，其第九百六十五条已明确规定“跳单”行为的认定与法律后果，明确规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该新增条文明确禁止“跳单”行为，对于违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制。

四、“跳单”纠纷中的举证责任问题

在认定是否构成“跳单”的审查中，除遵循民事诉讼举证责任分配一般规则“谁主张，谁举证”外，应区分不同构成要件，充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方法益的角度，分担举证责任。具体为，在中介人以委托人“跳单”为由起诉要求委托人支付报酬时，对构成要件中的前提条件和行为表现要件的举证责任应归于中介人，即中介人需举证其与委托人建立了中介合同关系并且向其提供了服务的事实以及委托人绕开其最终成交的事实。而对构成要件中核心要件，即对委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务进行审查时，应要求中介人就其知道或应当知道的事实，如涉案房屋其是否独家委托销售、其提供的服务的过程（提供房源信息、看房、磋商交易条件、初步签约、协助办理贷款等）进行举证。而委托人则需要就其掌握的事实和证据进行举证，如最终成交中介的带看记录、磋商记录、居间协议、实际成交价约定、佣金确认单、实际佣金支付凭证等，以证明其系通过其他中介的正常居间成交并支付了合理的佣金，并不存在利用原告该中介人提供的信息机会或者媒介服务的恶意。