《拆迁房转变为遗产纠纷焦点，居住权争议，法律天平在本案如何平衡？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

1. 当事人关系与房屋背景

 吴某刚与李某珍系夫妻，二人育有吴某芳、吴某琳。张某与吴某芳于2005 年 8 月10 日于北京市东城区民政局登记结婚。2016 年，吴某刚位于北京市海淀区 Y号的房屋被北京 H 公司拆迁。依据拆迁政策，吴某刚选购了定向安置房一套，即 C号，并于 2016 年 9月 20 日与 H公司签订了《安置房选房认购协议书》。该房屋购房款从吴某刚所得的拆迁补偿款中直接扣除，剩余款项于2017 年 3 月 5日发放给吴某刚。

2. 相关人物去世时间与事件发展

 2018 年 5月 15 日吴某刚去世，2018年 5 月18 日吴某芳去世，2019年 6 月30 日李某珍去世。吴某刚离世后，其继承人未就诉争房屋的继承事宜进行协商。之后吴某芳和李某珍相继去世，对 C号房屋享有继承权的张某与吴某琳也未曾沟通该房屋的继承问题。2020年 7 月20 日，吴某琳在张某不知情的情况下，擅自与北京 H公司签订了吴某刚已认购房屋的买卖合同，购置了本案诉争房屋。随后，张某以确认合同无效为由向北京市海淀区人民法院起诉，要求确认吴某琳与北京 H公司签订的房屋买卖合同无效，理由是吴某琳在其不知情下擅自签订购房合同，将吴某刚房屋变更到自己名下，侵犯了张某基于转继承权享有的共有物权。

 该案经两审法院裁判，认定合同有效，不过法院同时指出张某基于继承问题尚未处理的部分，可通过另案解决。接着，张某再次向北京市海淀区人民法院起诉，要求确认诉争房屋中十二分之一的产权份额归其所有。在该案审理过程中，主审法官查明诉争房屋的开发商尚未取得房屋的大产权证，依据海淀法院的审判惯例，未取得大产权证书的房屋暂时无法进行产权分割，于是张某在法官的释明下撤回起诉。

 二、原告诉称

张某向本院提出诉讼请求：

1. 依法确认张某享有北京市海淀区 C号房屋（以下简称 C 号房屋）的居住使用权；

2. 依法判令吴某琳向张某支付房屋使用费；

3. 本案的诉讼费用由吴某琳承担。

事实和理由：张某与吴某芳于2005 年 8 月10 日登记结婚。吴某琳为吴某芳之妹，吴某刚与李某珍分别是吴某芳与吴某琳的父母。2016年，吴某刚位于海淀区 Y号的房屋被拆迁，吴某刚选购了 C号安置房，并签订相关协议，购房款从拆迁补偿款中扣除。吴某刚去世后，各继承人未协商房屋继承问题，之后吴某芳和李某珍也相继离世。2020年 7 月20 日，吴某琳在张某不知情时擅自与 H公司签订购房合同。张某曾起诉确认合同无效，经两审法院裁判合同有效但可另案解决继承问题。后张某起诉要求确认产权份额，因房屋未取得大产权证撤回起诉。张某认为，C 号房屋是吴某刚在世时认购且交付购房款的，其去世后遗产未分割，张某作为吴某芳转继承人，吴某琳作为吴某刚继承人，对房屋均有继承份额，在未分割前属共同共有。虽房屋现由吴某琳居住使用，但张某作为共有人有居住使用权利，故提起诉讼。

 三、被告辩称

吴某琳辩称，请求贵院驳回张某全部诉讼请求。

1. C 号房屋为吴某琳的个人资产，该房产并非吴某刚的房产，终审已证明该房产是吴某琳所购买，吴某琳是该房的独立产权人，且二审判决已生效。而张某所有论点基于该房如果是吴某刚的房产上推断和虚假陈述，所以张某的陈述完全与本案无关，所诉事实并不成立。

2. 张某单方面认为 C号房屋是吴某刚选购的房产，并不属实。这套房产是吴某琳的父亲母亲姐姐全家人都在世的时候由吴某琳本人购买和支付，关于（原名海淀区 Y号）拆迁房、房屋拆迁后，家庭内部早已达成共识，该房由吴某琳购买，父亲吴某刚生前同意属于他的拆迁款部分由吴某琳支配，故张某认为该房屋是争议房屋不成立。

3. 该拆迁房屋为三定三限房，被拆迁安置人为户籍所在常住人口，即吴某刚与吴某琳，张某一方没有居住权和产权，既不属于被拆迁人，也不属于被安置人，更不属于购房人。

4. 该房屋是吴某琳的私人财产，任何人不得侵犯。而张某和吴某琳本就不是一家，不具备继承或居住权的任何条件，张某所诉分家析产事实不成立，其主体资格不适格。

5. 张某一方与吴某琳、与北京 H公司、父亲吴某刚、母亲李某珍均没有任何共有资产。姐姐吴某芳也并非该房屋的共有人和安置人。故张某没有任何共有资产的有效证明和可分析家产的事实，因此张某不具有法律意义上的原告主体资格，其起诉不符合法律规定。

 四、法院查明

1. 吴某刚与李某珍系夫妻，育有吴某芳、吴某琳。张某与吴某芳系夫妻关系。吴某刚于2018 年 5 月15 日死亡，吴某芳于2018 年 5 月18 日死亡，李某珍于 2019年 6 月30 日死亡。

2.2016 年 9 月20 日，吴某刚（乙方）与北京 H公司（甲方）签订《搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方在拆迁范围内需要搬迁的房屋位于海淀区 Y号，经认定，非成套住宅房屋建筑面积 35 平方米；乙方在册人口 2人，实际居住人口 2 人，分别为吴某刚、吴某琳；甲方支付乙方拆迁所得款（房屋评估价款、奖励款、补助款、补足面积补助费）总计为800500 元。吴某琳作为委托代理人在乙方处签字。

 同年 9月 20 日，吴某刚与北京 H公司签订《定向安置房选房认购协议书》及《居民非成套住宅房屋补充协议书》，吴某琳均作为委托代理人在乙方处签字。其中《定向安置房选房认购协议书》中约定：吴某刚（乙方）安置购房指标为销售建筑面积70 平方米，安置房屋地址为 C 号，总价500000 元；乙方所认购的房屋为期房，预计竣工交房时间为2019 年 9 月20 日，届时，乙方须本人持身份证、户口本、人名章、搬迁补偿协议、选房认购协议书在甲方通知的时间、地点与甲方签订正式《安置房买卖合同》。

 《居民非成套住宅房屋补充协议书》中约定：乙方自愿一次性预缴认购上述安置用房应支付的购房款共计500000 元；并不可撤销地授权甲方将上述全部购房款在《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》及本协议中约定的总补偿款中直接抵扣，用于支付购房款。

3.2019 年 1 月10 日，吴某琳将李某珍、张某诉至北京市朝阳区人民法院，要求判令吴某琳单独继承被继承人吴某刚所有的位于北京市朝阳区 N号房屋 50%的产权份额及被继承人吴某刚所有的位于北京市海淀区 Y号房屋 50%的产权份额。该案审理中，吴某琳向北京市朝阳区人民法院提交2017 年 8 月15 日吴某刚自书遗嘱一份，内容为：“遗嘱。立遗嘱人：吴某刚，现住址：北京市朝阳区 N号。目前我在位于 N 号的三居室和海淀区 Y号一居室这两套房产，是我与我的老伴李某珍共同财产，现在就属于我的份额做如下处理：一、在我去世后上述财产由我的小女儿吴某琳一人全权继承，与他人无关。……立遗嘱人：吴某刚。李某珍。日期：2017年 8 月15 日。”上述遗嘱落款处有吴某刚、李某珍签字并盖有二人印章。

 李某珍在该案中对该份遗嘱的真实性予以认可。张某对该份遗嘱的真实性不予认可，同时申请对遗嘱中吴某刚签名的真实性进行笔迹鉴定，后因该案当事人均未能提供补充样本，鉴定机构决定终止鉴定。此后，张某在该案中申请对吴某刚2017 年 8 月15 日是否具备民事行为能力进行鉴定，鉴定机构以“鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力”为由，决定不予受理。

 另外，吴某琳、李某珍及张某在该案中均认可北京市海淀区 Y号房屋已拆除。吴某琳在该案中仍坚持要求继承北京市海淀区 Y号房屋的 50%份额。北京市朝阳区人民法院经审理作出判决书，认定吴某刚的上述遗嘱合法有效，吴某琳要求按遗嘱继承北京市朝阳区 N号房屋中属于吴某刚的份额，理由正当，对于北京市海淀区 Y号房屋，鉴于上述房屋现已拆除，北京市朝阳区人民法院对吴某琳要求继承北京市海淀区 Y号房屋中吴某刚份额的诉讼请求不予支持。该民事判决书于2019 年 7 月 5日发生法律效力。

4.2019 年 6 月25 日，李某珍立下自书遗嘱，内容为：“立遗嘱人：李某珍，住北京市朝阳区 N号，我决定将位于 N 号的三居室中属于我的全部份额和海淀区 Y号一居室拆迁所得的所有财产（包括指标）及其属于我的全部财产（包括我的存款、首饰，以及我继承大女儿吴某芳的所有遗产）在我去世后全部由我的小女儿吴某琳一人单独继承，与其他任何人无关。为防止我百年后，因继承我的遗产问题发生纠纷，特此该遗嘱。立遗嘱人：李某珍日期2019 年 6 月25 日”。

5.2020 年 7 月20 日，北京 H 公司向吴某琳出具《定向安置房屋权属初始登记分配表》，内容为：被搬迁人吴某刚（已故），原房地址海淀区 Y号，安置房认购房号为 C 号，房屋产权人为吴某琳。并在分配表下注明：房屋权属登记人必须是搬迁补偿协议中列存的被搬迁人或被安置人，并年满18 岁，必须是北京户籍。吴某琳在被搬迁人处签字。

 同日，吴某琳与北京 H公司签订《定向安置住房买卖合同》（三定三限三结合项目），内容为：买受人购买的定向安置住房所在土地用途为住宅；该定向安置住房地址为海淀区 C号；总价款为 520000 元。庭审中，张某与吴某琳均认可上述《定向安置房屋权属初始登记分配表》与《定向安置住房买卖合同》中的安置房地址海淀区 C号系同一房屋。吴某琳称该房屋于2020 年 7 月 20日签订买卖合同当日交付，张某对此予以认可。

6.2021 年 9 月15 日，张某以确认合同无效纠纷为由，将吴某琳与北京 H公司诉至本院，要求判令吴某琳与北京 H公司于 2020 年 7月 20 日签订的《定向安置住房买卖合同》无效。本院经审理作出判决书，驳回张某的全部诉讼请求。后张某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出判决驳回上诉，维持原判。

 五、裁判结果

1. 张某对北京市海淀区 C号房屋享有居住使用权；

2. 吴某琳于本判决生效之日起七日内支付张某房屋使用费。

 六、律师案件分析

1. 房屋性质与遗产认定

 海淀区 Y号房屋系吴某刚与李某珍婚姻关系存续期间所获得的房产，吴某刚生前就该房屋与北京 H公司签订一系列协议，获得了 C 号房屋的相应权利。C 号房屋系根据 Y号房屋面积计算的安置指标购买所得，与人口无关，故 C号房屋应当系 Y 号房屋财产形态的转化。因吴某刚死亡，C 号房屋虽由吴某琳签署买卖合同，但仍属于吴某刚与李某珍的夫妻共同财产，其中一半的份额系吴某刚的遗产，应当依法予以继承。吴某琳主张该房屋所有权归其所有的意见，法院不予采信。

2. 遗嘱效力分析

 吴某刚生前立有的自书遗嘱虽经法院生效判决认定合法有效，但该遗嘱中所列遗产之一为 Y号房屋，在吴某刚立遗嘱时已经就该房屋签署了相应的搬迁安置合同，明确了安置房屋的基本情况，Y 号房屋财产形态发生了变化。在该情况下，吴某刚所立自书遗嘱仅对 Y号房屋进行了处分，未对该特定财产发生形态转化后如何处分进行明确，按照遗嘱严格形式要件规则，吴某刚的该遗嘱对 C号房屋不发生法律效力，故 C 号房屋属于吴某刚的一半份额应当按照法定继承依法分割。

3. 居住权与房屋使用费判定依据

 吴某芳作为吴某刚的继承人，有权继承相应份额，张某作为吴某芳的唯一继承人，有权继承吴某芳的份额。但因 C号房屋现尚未取得房屋所有权证，双方仅能就该房屋的居住使用进行处理，故对于张某要求确认其享有 C号房屋居住使用权的诉讼请求，法院予以支持。在 C 号房屋所有权证办理之前，张某有权主张房屋使用费，张某主张的计算标准及起算日期均未超出合理限度，法院予以支持。待 C号房屋所有权证办理完毕之后，双方可就所有权另行处理。

 七、胜诉案件启示

1. 遗嘱订立的前瞻性

 立遗嘱人在订立遗嘱时，应充分考虑到财产可能发生的各种变化，如本案中房屋面临拆迁安置等情况，要对财产形态转化后的处分作出明确且详细的约定，避免因遗嘱内容的局限性导致在财产形态变化后遗嘱效力产生争议，从而影响继承人的合法权益。例如，如果吴某刚在遗嘱中对 C号房屋的继承有明确指示，那么后续的纠纷可能就不会发生。

2. 家庭财产变动的关注度与证据留存

 家庭成员对于家庭财产的变动，尤其是涉及房产等重大财产的拆迁、买卖等事宜，应保持高度关注。在本案中，如果张某能够及时了解拆迁安置过程中的各项细节，如房屋认购协议的签订、购房款的支付等情况，并留存相关证据，那么在后续的纠纷中他将处于更有利的地位。同时，对于可能影响财产继承的相关事项，如遗嘱的订立过程、当事人的民事行为能力等，若存在争议，应积极配合鉴定机构提供样本等材料，以便准确判断遗嘱的效力。

3. 诉讼策略的灵活性与合理性

 当面临房产纠纷时，当事人需要根据案件的实际情况制定灵活合理的诉讼策略。如张某在确认合同无效纠纷败诉后，能够依据法院的提示，及时调整诉讼方向，先就居住使用权和房屋使用费提起诉讼，这是一种明智的选择。在房屋所有权证尚未取得的情况下，这种策略既能够维护当事人当前的权益，又为后续可能的所有权纠纷保留了诉讼权利，避免因过早追求产权分割而陷入僵局。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！