房产律师浅析外地人购买农村房屋多年被判房屋买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郑先生起诉称：我系甲市乙区XX村村民，2001年我与被告窦女士签订农村房屋买卖《证明》，约定：我将位于甲市乙区XX镇XX村166号院6间正房作价45000元转让给被告窦女士。被告窦女士又于2007年将所购买的甲市乙区XX镇XX村166号院6间正房作价14万元转让给被告柳先生。被告窦女士、柳先生二人均不是本村村民，依法不能购买农村房屋，所以特请求法院判令：1、请求确认我与被告窦女士于2001年9月21日签订的农村房屋买卖《证明》无效;2、确认被告窦女士与被告柳先生于2007年6月6日签订的《协议书》无效。

　　二、被告辩称

　　被告柳先生答辩称我不是从原告郑先生手中买的涉案房屋，是因为原告郑先生卖房才引发了现在的一系列问题，错在于他，房屋买卖合同有效，我们签署了买卖合同，双方应履行各自的义务。

　　被告窦女士未答辩。

　　三、法院查明

　　2001年9月21日，原告郑先生与被告窦女士签订《证明》，内容为：兹有我村村民郑先生，经与双方协商同意，将正房6间卖于窦女士，四邻尺寸均以九二年颁发的土地使用证为准，价款为肆万伍仟元成交，款一次性给，笔下交清。本人住进村后，必须遵守本村的一切规章制度。2007年6月6日，被告窦女士(甲方)与被告柳先生(乙方)签订《协议书》，双方约定：1、兹有窦女士XX镇XX村一处用房(原为村民郑先生宅基使用地)转卖给柳先生，具体尺寸位置均以九二年颁发的土地使用证为准;2、经双方协商成交价为人民币壹拾肆万元，成交款一次性付清;3、从签订协议书起，之前所有牵涉到房产有关问题均与乙方无关，成交后十年之内发生政府征地问题，如政府补偿费低于成交价人民币壹十四万元，由甲方补给乙方差价，如补偿费高于成交价，归乙方所有，所有牵涉到住房所有问题如乙方无法解决，由甲方出面协调，乙方给予配合;5、此协议双方一旦签字盖章有效。涉案的甲市乙区XX镇XX村166号宅基地登记在原告郑先生名下，被告窦女士、被告柳先生均非甲市乙区XX镇XX村集体经济组织成员，涉案房屋现由被告柳先生居住使用。

　　四、法院判决

　　1、确认原告郑先生与被告窦女士于2001年9月21日签订的《证明》无效;

　　2、确认被告窦女士与被告柳先生于2007年6月6日签订的《协议书》无效。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为，公民的合法的民事权益受法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告窦女士经法院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。被告窦女士、被告柳先生均非甲市乙区XX镇XX村的集体经济组织成员，不享有该村宅基地的使用权资格，原告郑先生与被告窦女士签订的《证明》、被告窦女士与被告柳先生签订的《协议书》均在处分房屋的同时处分了宅基地使用权，侵害集体经济组织的利益，违反了法律的强制性规定，故对于原告郑先生要求确认《证明》《协议书》无效的诉讼请求，予以支持。