房产律师：农村房屋买卖合同被确认无效后所得财产应互相返还

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告龚先生起诉称：2002年10月22日，我和被告签订了《买房契约》，又被告出资3万元购买登记在我名下的2号院房屋。我仅有该院一处住所，多年来我一直居住在承包地。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特有权利，被告系城镇居民户口，不具有该宅院集体组织成员的身份，依照我国相关法律，被告不能享有涉诉宅基地使用权，故我和被告签订的《买房契约》违反国家法律规定，应属无效。所以请求法院判令：1.我和被告签订的关于26号宅院的《买房契约》无效;2.被告向我返还涉诉房屋及宅院;3.被告返还我集体土地建设用地使用证原件;4.诉讼费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告蒋先生答辩称：我和原告双方对诉争宅院房屋买卖契约是真实意思表示，并且时隔久远，原告此时提出确认买房契约无效，违反诚实信用原则，不应得到支持。买卖房屋当时已经做了契税交纳，在农村房屋买卖中类似于过户的程序，获得相应主管部门的认可，在类似的农村房屋买卖纠纷中如果办理这种手续，买卖合同有效性应该得到支持。从买卖的金额和原告的诉请对我是不公平的，当年的三万元和今天的三万元是相差很大的。我一直在诉争房屋内居住，没有其他居所，如果房屋返还给原告，我将无处居住。集体土地建设用地使用证已经丢失，无法返还。故不同意原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原告龚先生系甲市乙区A镇C村村民，为农业户口。蒋先生为城镇居民户口。甲市乙区A镇C村26号院房屋及院落原系原告龚先生所有。1992年12月，原乙县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为龚先生。2002年12月22日，龚先生与蒋先生达成《买房契约》，约定龚先生将26号院的房屋及院落卖与蒋先生，蒋先生支付龚先生房款3万元。双方于同日签订《买卖房屋草契》一份，龚先生将正房五间、厢房三间在中间人见证的情况下，自愿卖与蒋先生永远为业，卖价三万元。该《买卖房屋草契》中证人处有潘某签字，鉴证机关人处有乙县XX乡土地规划科盖章，及乙区A镇C村村民委员会盖章。2003年12月9日，蒋先生按照计税金额30000元缴纳买卖契税900元，并取得了甲市乙区地方税务局颁发的《契证》。按照双方约定，龚先生将26号院及《集体土地建设用地使用证》交付蒋先生。此后，蒋先生使用26号院至今，并在其使用过程中对26号院内的房屋及院落进行了改扩建。

　　四、法院判决

　　1、原告龚先生与被告蒋先生于2002年10月22日就甲市乙区A镇C村26号宅院、房屋达成的《买卖契约》无效;

　　2、本判决生效之日起六十日内被告蒋先生将位于甲市乙区A镇C村26号院落、房屋腾空后返还给原告龚先生;

　　3、驳回原告龚先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，龚先生与蒋先生虽然达成了农村房屋买卖协议，但因蒋先生并非甲市乙区A镇C村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于蒋先生主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费，故该买卖关系有效的辩解意见，因龚先生与蒋先生并未办理土地使用权的变更登记手续，蒋先生所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，不予采纳。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故龚先生要求确认《买卖契约》无效及返还涉诉房屋及院落的请求，予以支持。现蒋先生明确表示26号院集体土地建设用地使用证原件已经丢失。在原告龚先生不能举证证实被告蒋先生目前持有原件的情形下，其要求返还集体土地建设用地使用证原件的诉讼请求，不予支持。至于因合同无效导致被告蒋先生的经济损失，因被告蒋先生保留诉权，故本案不作处理。