北京房产律师：擅自出售父母亲名下房产签订的房屋买卖合同有效吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告起诉称，原告谢大娘与窦大叔(已故)系夫妻，二人共有五女一子，1986年两人修建三间房屋。2013年春被告窦某甲在未征得谢大娘窦大叔夫妻及其他兄弟姐妹的同意，便将谢大娘与窦大叔夫妻二人共有的三间房屋卖给了本村的村民侯先生。2011年1月窦大叔去世。我兄妹五人和母亲得知该房屋被被告窦某甲出卖(买卖协议只有一份在侯先生处)，便与二被告发生争执，侯先生虽是本村村民，但已有居住使用的宅基地，他再行购买已违反相关法律法规，为维护我们自身的合法权益，特请求法院依法判令：1、请求依法确认二被告签订的三间平房的买卖协议无效;2、被告侯先生立即将房屋返还给我方;3、本案诉讼费用由二被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告窦某甲答辩称：原告所述情况基本属实，我将父亲窦大叔的房屋出卖给了被告侯先生，房屋买卖是无效的，我出卖窦大叔房屋时，父亲窦大叔不知晓;事后我也没告诉父亲窦大叔。

　　被告侯先生答辩称：原告在起诉书中叙述的事实和理由部分不属实，关于诉争农村房屋买卖事宜，产权人窦大叔及谢大娘都是明知的而且也是同意的，产权人窦大叔生前与谢大娘和窦某甲夫妇长期居住生活，不存在诉争房屋买卖事宜不知情的可能性，我购买窦大叔农村房屋及宅基地符合相关法律规定，并已办理的相应的过户登记手续。本案诉争的农村房屋买卖行为合法有效，我已依法取得了本案诉争房屋的合法所有权，属于物权法规定的善意取得;各原告如有损失应向无处分权的被告窦某甲请求赔偿。被告窦某甲与原告及本案诉争标的物均存在重大利害关系，另外被告窦某甲的陈述与原告的诉请几乎一致，有恶意串通损害我利益的问题。综上，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原告谢大娘与窦大叔(已故)系夫妻关系，生育包括被告窦某甲在内的兄妹6人。1986年，谢大娘与窦大叔夫妇在甲市乙区A村修建房屋三间，宅基地面积为338.10平方米。2008年开始，两位老人因为身体不好，一直又子女们轮流照顾，很少在诉争房屋内居住。2009年12月，被告窦某甲将上述房屋以5万元的价格出售给本村村民侯先生，签订房屋买卖协议时，该房屋产权人原告谢大娘与窦大叔均未到场签字按手押，系被告窦某甲代窦大叔签的字，按的手押，收的购房款。2011年1月窦大叔因病去世。关于诉争房产原告与二被告多次协商无果以致成讼。

　　四、法院判决

　　被告窦某甲与被告侯先生于2009年12月6日签订的产权人为窦大叔名下的位于甲市乙区A村三间房屋(宅基地面积为338.10平方米)的房屋买卖协议无效。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，位于甲市乙区A村的三间房屋，宅基地面积为338.10平方米系原告谢大娘与窦大叔的夫妻共同财产。被告窦某甲在其父母年事已高，有病治疗期间，在未征得其父母同意、授权的情况下将上述房屋出售给本村村民被告侯先生，系无权处分他人财产的行为，后又未征得产权人窦大叔及原告谢大娘的授权追认，应属于无效的民事行为，被告侯先生也未提供证据证明窦大叔与原告谢大娘同意出售该房屋，或授权给其子被告窦某甲代为出售该房屋。签订房屋买卖协议时该房屋的产权人窦大叔与原告谢大娘均未到场签字，故该房屋买卖行为不是该房屋产权人窦大叔、原告谢大娘与被告侯先生的合意。该房屋及宅基地虽已过户到被告侯先生的名下，但被告侯先生未提供证据证明，在办理该房屋及宅基地产权、使用权过户时，该房屋的产权人和宅基地的使用权人窦大叔及原告谢大娘到场配合过户的证据。该房屋买卖行为也不构成表见代理，被告侯先生也不构成善意取得，因被告侯先生陈述，在签订该房屋买卖协议时，该房屋的产权人窦大叔就在侯先生家的门口，其有理由让该房屋的产权人窦大叔到场签字按押，也未提供该房屋产权人窦大叔授权窦某甲出售该房屋的证据。属于被告窦某甲与被告侯先生恶意串通损害房屋产权人窦大叔及原告谢大娘利益的行为，该房屋买卖行为无效。故原告起诉要求法院确认关于甲市乙区A村的三间房屋的买卖行为无效的诉讼请求，理据充分，予以支持。无效后如何相互返还财产系给付之诉，而且被告侯先生入住该房屋后，对该房屋进行了装修，故应另案处理。