一、引言
不少贵阳开阳、观山湖经营宾馆、商铺的老板都会遇到类似难题：公共消防水管爆裂漏水，装修、家具、经营设备被泡坏，产生不小损失，于是干脆不交物业费，想直接用损失抵扣物业费。
最近贵阳开阳就有这样一起真实物业纠纷案子，我们结合本地判例，站在物业使用人、业主维权角度，把大家关心的法律问题一次性讲清楚。
二、案件概况
当事人在开阳广场公寓经营宾馆，期间楼层消防水管多次漏水，造成墙面、家具、房间受损，当事人便从2022年起停缴物业费、水电费。物业公司多次催收无果后起诉到开阳县人民法院，要求支付物业费、水电费以及违约金。 被告提出核心抗辩：物业经理口头承诺，消防漏水造成的损失用物业费抵扣，自己不用交钱；另外转给物业经理的1万元，已经抵扣了水电费。
三、大家最关心：物业漏水造成损失，能不能直接拒交物业费抵扣？
很多人以为物业把自己的店铺泡坏了，损失和物业费可以直接抵消，这里直白讲清法律区别： 缴纳物业费、财产损害赔偿是两个独立的法律关系，不能自行抵销。物业公司提供物业服务，物业使用人就有缴费义务；漏水造成的财产损失，属于侵权纠纷，需要单独起诉索赔。
结合贵阳本地法院普遍裁判观点：仅仅只有物业经理口头承诺抵扣损失，没有书面盖章协议，法院一般不会认可抵扣。
本案还有两处关键裁判要点：物业经理对外收款，容易构成表见代理，就算公司不知情，这笔钱也可以抵扣欠费；物业服务存在瑕疵（比如消防设施维护不到位、多次漏水），法院可以不支持物业公司主张的违约金，但不能免除业主缴纳物业费、水电费的义务。
四、如果你遇到同款情况，可以这样处理
管道漏水受损后，第一时间拍照录像固定现场证据，留存情况说明，尽量让物业工作人员签字确认；
想要用损失抵扣物业费，一定要和物业公司签订加盖公章的书面抵扣协议，不要只相信项目经理口头承诺；
协商沟通时谨慎表态、谨慎签字，已经确认的事实，诉讼阶段很难推翻；
双方谈不拢的情况下，正常缴纳物业费，再单独起诉物业公司主张漏水造成的财产损失。
五、很多商铺、公寓经营者容易踩的几个维权误区
误区1：物业没有管好设施把我泡坏了，我就可以直接不交物业费，损失自动抵消。
误区2：物业经理口头答应减免、抵扣，经理说了就算，不需要书面协议。 误区3：物业服务有瑕疵、设施坏了，我就可以一分钱物业费都不用付。
六、律师提示
财产损害起诉同样有诉讼时效，不要一直搁置不处理。遇到公共管道漏水、物业口头承诺抵扣费用的情况，不要直接停缴物业费，避免被起诉，产生额外诉讼成本，后续损失还要单独打官司。
贵州诚合律师事务所（贵阳云岩）
免责声明：本文仅为法律实务科普，不构成个案法律意见与诉讼代理承诺。每个案件证据、事实存在差异，切勿直接照搬适用；遇到纠纷建议单独咨询专业律师。
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摘要：贵阳开阳经营宾馆的当事人因消防水管漏水受损，直接拒交物业费，被物业公司起诉。本文结合该真实判例，讲解漏水损失和物业费不能直接抵销、口头承诺抵扣无效、表见代理、物业瑕疵不免除缴费义务等裁判思路，同时分享正确维权方式和常见误区。
