二手房买卖风险高，房主违约赔偿买房人

　　(2019)鲁1002民初3919号王某诉王某某、威海市某某房产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，担任原告王某的委托代理人，向威海市环翠区人民法院提起诉讼，依法获得胜诉结果。2018年4月29日，原告通过中介威海市某某房产经纪有限公司与被告王某某签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告将其所拥有的位于威海市某某小区19号楼304室的房屋转让给原告。原告于合同签订当日支付了定金50000元给被告，被告给原告出具了收条。后被告无故拒绝履行合同，并明确告知房屋不卖给原告。经原告及中介多次催告，被告仍拒绝接受原告的房款支付并拒绝配合办理相关手续，其行为构成根本违约，导致合同目的无法实现。后原告多次要求返还定金，但被告至本案起诉时仍拒绝返还。

　　庭审中律师发表代理意见：一、本案事实清楚，被告应承担偿还责任，原告主张的要求完全符合法律规定，并有充足证据证实。(一)双倍返还定金50000元。原告和被告于2018年4月29日签订房屋买卖合同，原告购买被告坐落于威海市某某小区19号楼304户的房屋。合同第四条约定：付款方式为分期付款，此合同签订当日原告付五万元为购房定金，转交中介保管，被告向原告交出房产证明，转交中介方保管，余款支付方式：购房首付款不低于肆拾万元，并于2018年5月10日前(必须银行审批贷款之后)打入被告账户。原告于合同签订当日交定金50000元给被告，被告向原告出具了收条。合同签订后被告将合同约定的购房首付款由原来的四十万元增加至四十二万元，要求原告支付;原告同意后，被告又要求增加首付款至四十七万元。在合同履行过程中，本案第三人威海市某某房产经纪有限公司分别于2018年5月8日、5月11日、5月23日、5月24日、5月28日、5月30日、5月31日多次与被告沟通，要求其到银行协助原告办理贷款手续，要求提供并确认银行卡，但被告均以没时间等理由不予协助，后明确表示房子不卖给原告。且《房屋买卖合同》第九条约定：双方承诺此合同签订后，各自预备产权过户时需要的证件，并于2018年5月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，任何一方违约逾期20日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。合同签订后，第三人一直协助原告积极履行合同，但被告至今未履行合同约定的义务，其行为构成根本违约，导致合同目的不能实现，理应承担违约责任。根据最高人民法院法函(1995) 76号《关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》中指出：“凡当事人在合同中明确约定预付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因该合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定的以外，仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后可依法向第三人追偿。”

　　(二)被告承担50000元同期银行贷款利息2610元。被告未履行合同约定义务，构成根本违约，导致合同目的不能实现，应承担违约责任，因合同未具体约定违约金数额，故按央行商业贷款利率一年以内为4.35%计算违约金至实际履行之日，50000×4.35%×1.5。

　　二、关于本合同标的物所有权是否影响违约损害主张问题。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十六条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。

　　本案由威海市环翠区人民法院审理，原告依法获得胜诉结果。