房产交易合同——被抵债的房产，能否签订交易合同？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告沈某一诉称：2016年8月23日，原告沈某一与被告赵某二及第三人天津某某物业顾问有限公司三方共同签订了《房产交易合同》，该合同约定原告购买被告所有的位于天津市某某区某某小区XXX号房屋一套，房屋总价款为2000000元。《房产交易合同》第六条第五款约定任何一方违约，违约方要向守约方支付房屋总价款的10%作为违约金。第五条第二款约定由违约方承担本次交易全额居间费用、赔偿守约方的损失。合同签订当日，原告即按照合同约定向被告支付购房定金300000元，《房产交易合同》约定原告与被告2017年2月23日之前到房管部门办理相关手续，但被告明确告知第三人其将不予履行该合同，现双方协商未果。现请求法院解除原告与被告赵某二签订的《房产交易合同》，被告赵某二返还原告已付定金300000元。

　　被告辩称

　　被告赵某二辩称：原告准备购买的房屋为天津某某建设集团有限公司欠被告所在江苏某某机电设备有限公司货款的抵债房，但天津某某房地产开发公司未签字盖章，导致三方所签协议书无效，被告赵某二是代江苏某某机电设备有限公司卖房行为，是职务行为。原告及第三人对于标的物的存在状况已经充分了解，是一种明知的行为。本案的标的物因货款换房协议书无效而形成三方签订《房产交易合同》无效，因合同无效三方均有过错应各自返还所得财产。被告赵某二同意返还原告定金300000元，不同意其他诉讼请求。

　　二.法院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

　　2016年8月23日，原告沈某一与被告赵某二及第三人天津某某物业顾问有限公司三方共同协商签订了《房产交易合同》，《房产交易合同》的签约方名称中出售方书写为“江苏某某机电设备有限公司赵某二”，合同落款处的出售方有被告赵某二签字。该合同约定原告购买座落于天津市某某区某某小区XXX号房屋，权利人“江苏某某机电设备有限公司赵某二”，该房地产成交价为2000000元，原告应于签订合同时向被告赵某二支付定金300000元，其余房款1970000元采取一次性付款方式。房地产交接定于2017年2月23日进行房屋交接，交付给原告使用。《房产交易合同》第六条第五款约定“在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方该房地产成交价10%作为违约金”。《房产交易合同》第五条第二款约定“因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同目的日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用”。

　　2016年8月23日，原告沈某一与被告赵某二签订《补充协议》，双方约定原告购买某某小区XXX号房屋，由被告赵某二配合于2017年2月23日前手续全部走完，如未完成则由被告赵某二承担违约责任。

　　2016年8月23日，原告向被告赵某二支付定金300000元。

　　关于涉案房屋的权属情况。原、被告及第三人均确认在签订《房产交易合同》时已经明确涉案房屋为抵债房。关于合同履行情况。被告赵某二陈述在2016年12月份表示不再履行合同，原告及第三人陈述在2017年11月中旬被告赵某二表示不再履行合同。

　　三.法院判决

　　一、解除原告沈某一与被告赵某二及第三人天津某某物业顾问有限公司于2016年8月23日签订《房产交易合同》;

　　二、被告赵某二于本判决生效之日起15日内返还原告沈某一定金300000元。

　　四.律师点评

　　关于合同相对人的问题。《房产交易合同》的协商与签署均为被告赵某二，在签订《房产交易合同》时被告赵某二没有向原告及第三人表示是受被告江苏某某机电设备有限公司指派签订该《房产交易合同》，现被告江苏某某机电设备有限公司亦不认可委托被告赵某二签订《房产交易合同》，且《补充协议》也是原告与被告赵某二签订，《补充协议》中约定“如未完成则由被告赵某二承担违约责任”，因此被告赵某二关于对其签订《房产交易合同》是职务行为的主张，不予支持。确认《房产交易合同》的合同相对人为原告沈某一、被告赵某二。

　　关于合同效力问题。被告赵某二以涉案房屋其无权处分为由主张合同无效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故被告赵某二的主张，不予支持。原告与被告赵某二及第三人于2016年8月23日签订《房产交易合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依照合同约定履行各自义务。

　　关于原告要求解除《房产交易合同》的诉讼请求。因被告赵某二已经明确表示不再履行合同，被告的行为使得原告无法实现合同目的，被告赵某二的行为属于根本性违约，原告要去解除合同的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。