房产交易损失赔偿——如何确定因购房交易行为产生的损失数额？

　　一、原告诉称

　　原告姜某一诉称：因原告购房需要，2015年10月8日，我与被告a公司签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，房屋总价款2000万元。原告依约支付了房款。

　　2015年12月5日，原告在看房时发现房屋地下室有漏水痕迹，被告对此称会尽快维修。2016年2月1日，被告对房屋进行简单维修并将房屋交付给原告。原告对房屋的土地进行了修整打算种植一些蔬菜。2016年4月2日，原告发现房屋因下雨漏水导致积水严重，被告进行了第二次维修，但是15天后，我发现房屋又因为下雨产生积水。且在第二次维修时，将原告种植的蔬菜全部毁坏。但被告拒不配合再次维修和赔偿我的损失。

　　2016年10月，原告与被告进行协商，但是就维修方法和赔偿数额未达成一致，所以谈判无果。之后被告向我发函，请求我配合维修，2017年3月31原告与被告、物业公司、施工单位再次协商，但原告与被告就维修方案仍未达成一致。施工单位提出折中的第三种方案。之后原告与被告又进行了协商，最终按照施工方案进行了维修。

　　2017年4月30日，被告对漏水部位再次维修，但是一个月后再次漏水致使原告无法居住。原告本打算在2016年3月装修入住，但是因房屋质量导致我无法装修，只能自2016年5月初开始租。房屋因存在质量问题，致使原告无法居住，符合合同解除的条件。房屋交付后，原告根据约定已经交纳专项维修资金费用、产权代办费用、契税等，但因房屋的质量问题致使额外支付租金;使原告的契税、物业费等各项费用遭受损失;土壤蔬菜被破坏产生损失。现请求法院：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，被告返还购房款2000万元。2.被告a公司赔偿原告经济损失费100万元。

　　二、被告辩称

　　被告a公司辩称，首先，2016年5月，房屋再次出现渗漏，我公司也已经采取了措施，现维修已经基本完成。

　　其次，关于原告所提的解除合同、退还房款的诉讼请求，我公司不同意。根据我国法律规定，“房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。案涉房屋并未影响原告正常居住，所以不符合合同解除的条件。

　　关于购房款，因为原告是通过向银行贷款方式支付房款，由开发商提供担保。原告目前仍未取得房屋产权。若合同解除，应要在偿还银行贷款之后才能返还原告的购房款。

　　最后，原告所主张的经济损失赔偿数额，被告持有异议。第一，原告确实在外租房，但是对房租的租期和金额，被告不认可。对土壤和蔬菜的损失计算数额，被告也不予认可。第二，物业费是业主应当交纳的费用，是应履行的义务，不能记为损失。第三，其他维修基金、契税等损失不属于合同解除后应当赔偿的损失。

　　三、审理查明

　　原告姜某一向法院提交《房屋买卖合同》，合同显示：1.房屋成交价格2000万元。2.房屋交付条件：第一，2016年5月1日前交付，且卖方应提供住宅质量保证文件;第二，案涉房屋取得规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表;第三，房屋面积实测技术报告书，且需是由有资质的房产测绘机构出具。3.关于交接事宜，第一，房屋经有关单位验收合格，买受人有权查验;第二，质量存在问题的，由出卖人依据相关规范、标准及约定承担维修责任，买受人不得拒绝接收房屋;第三，办理交接手续时，出卖人应当提供约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收房屋;第四，房屋风险自交付之日起由买受人承担，买受人承担物业费、水电费等各种费用。

　　关于质量的要求。第一，卖方的建筑材料应符合质量要求。第二，房屋质量要满足国家和本地的规范要求;第二，双方对工程质量产生争议的，双方有权委托机构进行检测且有配合义务;第三，房屋的房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买方有权退房，卖方应在通知之日起20日内退还房款，并按照购房款的5%支付利息还要赔偿经济损失。

　　关于保修责任。第一，房屋在保修范围、期限内产生质量问题，双方根据约定处理，有退房约定的按照约定退房，没有退房约定的，由卖方承担维修责任，买方应积极配合;第二，卖方根据承诺的内容、范围和期限承担维修责任，其他不属于卖方维修的范围由买受人承担;第三，买受人发现质量问题，且属于卖方保修范围内，应及时向卖方或者物业公司保修，否则造成损失由买受人承担;第四，非出卖人原因造成的损害，出卖人不承担责任。

　　原告向法院提交税收证明及购房款、物业费、专项维修资金费用等收据，证明原告依约交纳了各项费用。

　　原告向法院提交案涉房屋交付时，被告提供的有关房屋验收报告、住宅质量保证书等，证明房屋验收合格，但是交付后确实存在漏水。但被告对此不予认可。

　　原告提交租赁合同、租金支付凭证证明因房屋漏水无法进行房屋装修入住，只能在外租房。被告对此不予认可。

　　经查，案涉房屋的个别房间墙体和地下室存在漏水现象。

　　原告在庭审中称案涉2017年6月初通知被告房屋再次出现漏水，但是直至6月10日之后a公司未再理会也未维修。对此，被告称接到原告通知后，便于次日进行核实并在10天后维修完毕。

　　关于租房损失，原告在庭审中表示只要求被告承担2016年2月1日至2017年5月30日期间的租金，之后的租金不再主张，被告对租期及损失数额不认同。

　　四、法院判决

　　(一)自本判决生效之日起十日内，被告a公司向原告姜某一赔偿损失二十五万元。

　　(二)驳回原告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　第一，关于合同是否能解除。

　　根据我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，合同双方应受买卖合同约束。姜某一称根据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。

　　首先，根据《房屋买卖合同》约定，买受人有权退房的条件是，案涉房屋的房地基基础和主体结构质量检测不合格。本案中，案涉房屋确实存在个别墙体漏水问题，但并非是房地基基础和主体结构问题。

　　其次，若房屋质量严重影响居住使用，则买方可以请求解除合同，但是本案中案涉房屋所产生的问题，尚未达到严重影响买受人居住使用的程度。

　　综上，姜某一请求解除合同，退还购房款不能得到支持，缺乏事实和法律依据。

　　第二，关于姜某一所主张的经济损失数额。

　　根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　首先，关于在外租房产生的租金损失。2016年2月1日，案涉房屋完成交付，至2017年6月期间就漏水问题多次协商维修。在此期间，确实对原告装修使用房屋产生影响，所以姜某一在外租房无法使用案涉房屋，确实给姜某一造成了损失。但姜某一所主张的租房期间缺少证据支持，根据法院所查明的事实可确定租房期限为2016年4月2日至2017年5月30日。关于租金损失标准，可参考与本案房屋同等地段房屋的市场价格。

　　其次，姜某一自房屋交付后便支付了一年物业费，其主张物业费损失，姜某一并未居住案涉房屋，2016年4月2日至2017年2月2日期间物业费损失可予支持。

　　再次，因维修而导致姜某一的土地、蔬菜被毁坏，造成的损失，a公司应承担赔偿责任。至于数额可根据市场价格来确定。

　　最后，除上述所主张的各项损失，其他的专项维修资金、契税、产权代办费等损失主张无法律和事实依据，不能得到支持。

　　据此，人民法院关于本案事实认定、损失赔偿数额判决正确。