房产交易流程

[律师回复] 您好，针对您的简易流程调解离婚流程问题解答如下, 简易程序调解离婚流程
1、调解的程序中调解的开始
调解无论在哪种程序和哪个阶段适用，它的开始均包括两种方式：一是由当事人提出申请而开始;二是在征得当事人同意后主动依职权调解而开始。审判人员在这一阶段的主要工作是，征求双方当事人是否愿意调解的意见，讲明调解的好处、要求和具体作法，并告知有关的诉讼权利和义务，用简便的方式通知当事人和证人到庭，为调解的进行做好准备。
2、调解的程序中调解的进行
调解在审判人员的主持下进行。调解工作既可以由合议庭共同主持，也可以由合议庭中的一个审判员主持，适用简易程序审理的案件可以由独任审判员主持。调解开始后，审判人员应当认真听取双方当事人关于案件事实和理由的陈述，查明事实，分清是非，明确双方各自的责任。
然后，有针对性地对双方当事人阐明有关的政策和法律，引导当事人就具体的争议事项进行协商。在协商过程中，审判人员可以提出建议方案供双方当事人参考，但是不能强迫当事人接受建议方案。当事人双方或者单方也可以提出调解方案。调解协议通常是在调解方案的基础上形成的。当事人达成调解协议的，应当将调解协议的内容记入笔录，并由双方当事人或者经特别授权的委托诉讼代理人或者法定诉讼代理人签名。
3、调解的程序中调解的结束
调解的结束包括两种情况：一是因当事人达成调解协议而结束;一是因调解不成，未达成调解协议而结束。对于经调解达成协议的，人民应当及时对调解协议进行审查。
对于经调解未达成协议或者调解协议不被人民认可的，人民应当结束调解程序，恢复审判，及时作出裁判，而不能久调不决，这是不合适的。
判决离婚必须是要讲求夫妻关系已经破裂的证据的，所以如果走开庭、判决的方式不一定能够离婚，但是通过调解就是双方自愿的表述自己的意见，对婚姻的看法。这个时候就好像是一个主持人，真正的意见的表述还是在你们夫妻双方。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 审理前的准备：
1、适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第五十四条第一款的限制。
2、当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民应当进行审查，并按下列情形分别处理：
(1)异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；
(2)异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民立案的次日起开始计算。开庭审理：
1、人民在开庭审理时应当先行调解的民事案件包括：
(1)婚姻家庭纠纷和继承纠纷；
(2)劳务合同纠纷；
(3)交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；
(4)宅基地和相邻关系纠纷；
(5)合伙协议纠纷；
(6)诉讼标的额较小的纠纷。但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的，应予准许。这种情况下，人民应当另行制作民事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行。人民可以当庭告知当事人到人民领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起十日内将民事调解书发送给当事人。当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民法院审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。当事人双方同时到基层人民请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许；当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日；协商不成的，由人民决定。
2、以捎口信、电话、传真、电子邮件等形式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。
3、对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。
4、开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后迳行判决、裁定。
5、适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民认为确有必要再次开庭的除外。书记员应当将适用简易程序审理民事案件的全部活动记入笔录。对于下列事项，应当详细记载：
(1)审判人员关于当事人诉讼权利义务的告知、争议焦点的概括、证据的认定和裁判的宣告等重大事项；
(2)当事人申请回避、自认、撤诉、和解等重大事项；
(3)当事人当庭陈述的与其诉讼权利直接相关的其他事项。
6、庭审结束时，审判人员可以根据案件的审理情况对争议焦点和当事人各方举证、质证和辩论的情况进行简要总结，并就是否同意调解征询当事人的意见。审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。宣判与送达：
1、当庭宣判适用简易程序审理的民事案件，除人民认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。人民已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。当事人因交通不便或者其他原因要求邮寄送达裁判文书的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。人民根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日，当事人的上诉期从邮件回执上注明收到或者退回之日的次日起开始计算。原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。
2、定期宣判定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。适用简易程序审理的民事案件，有下列情形之一的，人民在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化：
(1)当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的
(2)一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的
(3)当事人对案件事实没有争议或者争议不大的
(4)涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民认为理由正当的
(5)当事人双方一致同意简化裁判文书的。法律依据：《民事诉讼法》第一百六十条 审理和庭审程序简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。第一百六十一条 审限人民适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖程序：十步走 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金； 2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》（协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等）并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系； 3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行； 4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取； 5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料； 6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付； 7、买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续； 8、买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续； 9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。 10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 简易程序举证时间是多久 简易程序审理的案件举证期限不受30天限制，除法定不得适用简易程序的案件外，一般立案时都立为简易，遇有需要转成普通程序情况时再转，转成普通后不得再转为简易，这也就是为什么上来都立成简易程序原因了，诉讼效率原则嘛。源于实践，希望能对您有所帮助：) 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的举证期限只适用于普通程序，简易程序的举证期限不受该规定中30日的限制。简易程序是审理简单民事案件的程序，《中华人民共和国民事诉讼法》第146条规定，适用简易程序审理的案件应当在三个月内审结，因此，简易程序的举证期限不能过长，否则，会影响结案期限。简易程序的举证期限要根据当事人的要求和案件的难易程度来确定，一般根据以下几种不同情况来确定案件的举证期限。 一、在送达诉状副本、应诉通知书时，可征求被告的意见，是否需要15天答辩期?如果被告明确表示需要15天答辩期或不明确表示不要15天答辩期，那么，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第113条之规定，答辩期为15天，因而举证期限不少于15天，以便当事人有充分的准备时间，做到从程序上保护当事人的合法权益。原告是先取证后，有充分的调查取证时间，原告的举证期限的权益是得到保护的。向被告送达诉状副本、应诉通知书后，被告才开始调查取证，要在规定的期限内结案，当然要限制被告的举证期限。具体的举证期限可由以下几种方式来确定： 1、由原、被告双方协商确定。原、被告双方协商确定的举证期限，必须要得到的认可，否则，其协议的举证期限无效。因为当事人协议的举证期限过长，会影响的办案期限，一般限制在在30日以内。 2、如果双方当事人对举证期限协商不成，达不成协议，可由指定举证期限，时间一般在15日以上30日内。 二、如果被告在应诉时明确表示不需要15天答辩期的，其举证期限可由双方当事人协商确定，协商确定的期限必须在15日之内;如果协商不成，或达不成协议，可由指定举证期限。指定举证期限应征求被告的意见来确定举证期限，一般限定在15日之内。 三、双方当事人一起到要求解决纠纷的，原告对其主张有主要证据，被告承认的，且被告同意口头答辩，不需要举证期限的，可以不再确定当事人的举证期限，直接开庭审理，作出调解或判决。 四、被告应诉后，在开庭前或开庭中提起反诉的，就反诉的诉讼请求应征求原告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，可直接把本诉和反诉一并审理;如果需要答辩期，可先审理本诉，答辩期或举证期限届满后，再审理反诉。反诉的举证期限可根据上述 一、二种情况来确定。 五、原告增加、变更诉讼请求的，就增加变更的诉讼请求，法庭也应征求被告的意见，是否需要答辩期和举证期限，如果被告明确表示不需要的，可与原诉同时审理;如果被告明确表示需要答辩期或举证期限的，那么可作如下两种方式处理： 1、如果原告只变更部分诉讼请求的，对变更的诉讼请求暂不审理，先审理未变更的诉讼请求所涉及到的内容，变更了的诉讼请求，等到被告答辩期满或举证期限届满时再行审理，最后一并作出调解或判决。其举证期限可根据前述 一、二种情况来确定。 2、如果原告的诉讼请求全部变更，应作出延期审理的决定，等到被告答辩期满后，才开庭审理。 3、如果原告增加诉讼请求的，法庭就原告增加的诉讼请求征求被告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，就与原诉一起审理;如果需要答辩期，就等到答辩期满后，再行审理增加诉讼请求的内容，最后一并作出调解或判决。上述三种情况的举证期限可根据前述 一、二种来确定。 六、在确定原、被告的举证期限时，最好把原、被告的举证期限确定在同一天届满，同一天向法庭提交证据，以免被告查阅，特别是复印原告提交的证据，投机取巧，造成对原告的不公平。在送达应诉通知书时，只需向被告送达原告主要证据的证据清单，在举证期限届满前，原、被告双方均不得阅卷，使原、被告双方在收集证据上享有平等的权利。 总之，简易程序的举证期限，即要灵活，又要保护当事人的合法权益，以体现人司法为民的原则。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 简易程序举证时间是多久 简易程序审理的案件举证期限不受30天限制，除法定不得适用简易程序的案件外，一般立案时都立为简易，遇有需要转成普通程序情况时再转，转成普通后不得再转为简易，这也就是为什么上来都立成简易程序原因了，诉讼效率原则嘛。源于实践，希望能对您有所帮助：) 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的举证期限只适用于普通程序，简易程序的举证期限不受该规定中30日的限制。简易程序是审理简单民事案件的程序，《中华人民共和国民事诉讼法》第146条规定，适用简易程序审理的案件应当在三个月内审结，因此，简易程序的举证期限不能过长，否则，会影响结案期限。简易程序的举证期限要根据当事人的要求和案件的难易程度来确定，一般根据以下几种不同情况来确定案件的举证期限。 一、在送达诉状副本、应诉通知书时，可征求被告的意见，是否需要15天答辩期?如果被告明确表示需要15天答辩期或不明确表示不要15天答辩期，那么，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第113条之规定，答辩期为15天，因而举证期限不少于15天，以便当事人有充分的准备时间，做到从程序上保护当事人的合法权益。原告是先取证后，有充分的调查取证时间，原告的举证期限的权益是得到保护的。向被告送达诉状副本、应诉通知书后，被告才开始调查取证，要在规定的期限内结案，当然要限制被告的举证期限。具体的举证期限可由以下几种方式来确定： 1、由原、被告双方协商确定。原、被告双方协商确定的举证期限，必须要得到的认可，否则，其协议的举证期限无效。因为当事人协议的举证期限过长，会影响的办案期限，一般限制在在30日以内。 2、如果双方当事人对举证期限协商不成，达不成协议，可由指定举证期限，时间一般在15日以上30日内。 二、如果被告在应诉时明确表示不需要15天答辩期的，其举证期限可由双方当事人协商确定，协商确定的期限必须在15日之内;如果协商不成，或达不成协议，可由指定举证期限。指定举证期限应征求被告的意见来确定举证期限，一般限定在15日之内。 三、双方当事人一起到要求解决纠纷的，原告对其主张有主要证据，被告承认的，且被告同意口头答辩，不需要举证期限的，可以不再确定当事人的举证期限，直接开庭审理，作出调解或判决。 四、被告应诉后，在开庭前或开庭中提起反诉的，就反诉的诉讼请求应征求原告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，可直接把本诉和反诉一并审理;如果需要答辩期，可先审理本诉，答辩期或举证期限届满后，再审理反诉。反诉的举证期限可根据上述 一、二种情况来确定。 五、原告增加、变更诉讼请求的，就增加变更的诉讼请求，法庭也应征求被告的意见，是否需要答辩期和举证期限，如果被告明确表示不需要的，可与原诉同时审理;如果被告明确表示需要答辩期或举证期限的，那么可作如下两种方式处理： 1、如果原告只变更部分诉讼请求的，对变更的诉讼请求暂不审理，先审理未变更的诉讼请求所涉及到的内容，变更了的诉讼请求，等到被告答辩期满或举证期限届满时再行审理，最后一并作出调解或判决。其举证期限可根据前述 一、二种情况来确定。 2、如果原告的诉讼请求全部变更，应作出延期审理的决定，等到被告答辩期满后，才开庭审理。 3、如果原告增加诉讼请求的，法庭就原告增加的诉讼请求征求被告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，就与原诉一起审理;如果需要答辩期，就等到答辩期满后，再行审理增加诉讼请求的内容，最后一并作出调解或判决。上述三种情况的举证期限可根据前述 一、二种来确定。 六、在确定原、被告的举证期限时，最好把原、被告的举证期限确定在同一天届满，同一天向法庭提交证据，以免被告查阅，特别是复印原告提交的证据，投机取巧，造成对原告的不公平。在送达应诉通知书时，只需向被告送达原告主要证据的证据清单，在举证期限届满前，原、被告双方均不得阅卷，使原、被告双方在收集证据上享有平等的权利。 总之，简易程序的举证期限，即要灵活，又要保护当事人的合法权益，以体现人司法为民的原则。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二手房交易步骤 第1步委托 当你到代理公司求盘，一般会先签订一纸《委托书》，即俗称的“睇楼纸”，其作用主要是保障代理公司和顾客双方的利益。然后，中介代理人员就会根据你的要求为你介绍楼盘，并带你进入实地看楼的阶段。 第2步档案查询 当你有购买意向后，代理公司会在交易前，对该房屋进行查册，包括查证物业产权是否清晰，是否可正常上市交易，有否被查封、被抵押等背景资料。买家应向代理公司问清查证的具体情况，最好有一定的依据证明。 第3步签约 查证之后由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。这时，业主一般要求买家支付楼价的5%-10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的定金，并于签《临时买卖合约》之日将定金如数转交业主。 第4步测绘(俗称“晒图”) 买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便拿业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图。 第5步办按揭 如果是办理银行按揭贷款的买家，则需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料，到选定的银行办理银行按揭手续，如果原业主是按揭贷款的，买家必须到同一家银行办理转按揭手续。 第6步递件、估价 银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料，到房管局交易所收件窗申请登记。所需资料：广州市房地产买卖登记申请表;广州市房地产买卖合同;房地产证(如两人以上共有，需提交共有证);测绘分户图;买卖双方身份证明资料。 交易所收件后约7个工作日可办理查税，并对该物业进行估价工作。此时，房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%房款给予业主。 第7步过户 按回执上的查税日期到房管局办理查税后，按税单金额缴税。可凭税单发票及《房地产申请登记回执》原件办理过户(一般在过户后3个工作日可取证)。过户当天，买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中。 第8步领证 根据回执上的取证日期，买家可到交易所发件窗口领取房地产证。(领证须知：权利人应持本人身份证件原件和已缴税费发票以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证))。如果是办理银行按揭的，则由银行将房产证(复印件)、借据、贷款合同、供楼存折等资料返还。

[律师回复] 解答如下,
一、买二手房要查明产权状况
二、买二手房查验房屋有无债务负担
三、买二手房考察房屋周围有无污染源
四、买二手房要会挑选好的中介
五、买二手房买卖双方要见面
六、买二手房要写明原房主何时迁出其户口
七、二手房房产登记过户后再付清剩下房款
　　如果不能按时交房，以及买方在未取得房产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款。因为在审批办理证件的过程中，如有手续有问题，就办不了房地产证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只需按照以下操作即可： 1、买房查询信息，实地看房：通过报纸、网络等媒介消息源，与卖方建立信息沟通渠道。实地看房、考察地段、商谈价格确定购房意向，同时要求卖方提供相应的合法证件，比如房屋所有权证书、身份证、户口簿等其他证件。 2、签订二手房买卖合同：在商定价格、确定成交意向并在卖方提供房屋相应合法证件后，买方可以交纳购房定金，值得一提的是，交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。协商沟通后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、双方共同到贷款银行办理贷款手续：如果买方需要贷款购房，在买卖双方达成意向后，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度，在双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。 4、双方共同到产权交易中心办理过户手续：签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。相关部门会对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 5、交纳相关税费 6、双方共同到产权交易中心办理产权手续买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、付清余款，完成交易 8、买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用（包括水费、煤气费、电费、供暖费、物业费、有线费用等）后交易完成。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 简易程序速裁答辩期 适用简易程序案件的举证期限由人民确定，也可以由当事人协商一致并经人民准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。 民事诉讼法庭辩论顺序 1、原告及其诉讼代理人发言。审判长宣布进入法庭辩论阶段后，先由原告就法庭调查的事实和证据、应当适用的法律，陈述自己的意见。原告陈述后，原告有代理人的，由其代理人对原告的发言作补充或者进一步说明，以便更好地维护原告的合法权益。原告不到庭的，可由其诉讼代理人发言。 2、被告及其诉讼代理人答辩。原告及其诉讼代理人发言完毕，由被告就法庭调查的事实和证据、应当适用的法律发言，并针对原告的发言进行答辩。被告有诉讼代理人的，在被告发言完毕后，其诉讼代理人对被告的发言作补充或者进一步说明，以便更好地维护被告的合法权益。被告不到庭的，可由其诉讼代理人进行发言和答辩。 3、第三人及其诉讼代理人发言或者答辩。有第三人参加诉讼的，原、被告发言、答辩后，法庭应当让第三人发言或者答辩，让他就法庭调查的事实和证据、应当适用的法律，以及原、被告的发言、答辩，提出自己的意见。第三人有诉讼代理人的，可由其诉讼代理人发言或者答辩。 4、互相辩论。经过上述法庭辩论顺序后，审判员应当让双方当事人、第三人就本案的问题互相向对方发问，辩驳对方的主张并阐述自己的意见。审判人员在当事人互相辩论时，应当使辩论集中在案件必须解决的问题上，必要时，可以对当事人进行启发、引导，审判人员必须公平地保障双方当事人的辩论权利。当事人不得滥用辩论权利，无理狡辩，互相争吵，甚至哄闹滋事。当事人在法庭辩论终结时，都有陈述最后意见的权利。因此，法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方最后意见，以充分保证当事人行使诉讼权利。 民事诉讼流程 1、因纠纷提起的诉讼即向有管辖权的立案庭递交诉状。 2、立案审查 符合立案条件，通知当事人7日内交诉讼费，交费后予以立案;不符合立案条件，裁定不予受理。 如果对裁定驳回不服，10日内向上级人民提出上诉。 受理后，5日内将状副本送达对方当事人，对方当事人15日内进行答辩，通知当事人进行证据交换，可根据当事人申请，做出财产保全裁定，并立即开始执行 3、排期开庭 提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人;公开审理的案件提前3日进行公告。 4、开庭审理 宣布开庭，核对当事人身份，宣布合议庭成员，告知当事人权利义务，询问是否申请回避

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 简易程序都会判缓刑吗 不是所有用简易程序审判的案件都会判缓刑的，简易程序审理的刑事案件也可以判有期徒刑，简易程序审理的刑事案件是事实清楚，证据充分等的案件。 《中华人民共和国刑事诉讼法》 第二百一十四条 基层人民管辖的案件，符合下列条件的，可以适用简易程序审判： (一)案件事实清楚、证据充分的; (二)被告人承认自己所犯罪行，对指控的犯罪事实没有异议的; (三)被告人对适用简易程序没有异议的。 人民检察院在提起公诉的时候，可以建议人民适用简易程序。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 购买二手车交易流程： (1)现机动车所有人填写《机动车过户、转出、转入登记申请表》并按规定签章。 (2)交验《机动车行驶证》和《机动车登记证书》（未领取过《机动车登记证书》的，原机动车所有人须填写《补领、换领机动车牌证申请表》并按规定签章）。 (3)提交双方机动车所有人的身份证明原件及代理人的身份证明（汽车过户的，应先经所在地县〈市、区〉车管所〈组〉审核签章）。 (4)交验机动车辆后到交易市场进行交易并按规定办理其他相关手续。 (5)交回《机动车行驶证》(须换发号牌的,同时交回原机动车号牌)。 (6)微机公开选号、领取机动车号牌(在同一辖区内,双方车主均为单位或均为个人,且使用性质不变的,原号牌不变)。 (7)安装号牌、拍摄车辆照片、领证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 简易程序与普通程序的区别
一.关于申请调查取证的时间。《证据规定》第19条规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据，不得迟于举证期限届满前7日。”这条的规定适用于普通程序，对简易程序不受该条的限制。《简易程序规定》第12条规定：“适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第十九条
第一款、
第五十四条第一款的限制。”这就是说，在简易程序中当事人申请调查取证，只要在举证期限届满前提出即可，不必在举证期限届满前7日。
二.申请证人出庭作证的时间。《证据规定》第54条第1款规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满10日前提出，并经过人民许可。”这个规定适用于普通程序，简易程序不受该规定的限制。即当时人可以在举证期限届满前的任何时间内提出。
三.关于举证期限。《证据规定》规定的举证期限有两种;
一是由当事人协商一致并经认可的举证期限。这种期限由当时人协商，可以是30日，也可以少于30日，也可以超过30日;只是当时人协商一致后，要经过人民的认可方生效。
二是指定的举证期限。由指定的举证期限不得少于30日，如果少于30日，是违法的，不生效。前述规定的举证期限届满后，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受“不得少于三十日”的限制。
适用简易程序审理的案件，人民指定的举证期限不受《证据规定》
第三十三条第三款规定的限制，可以少于三十日。简易程序转为普通程序审理，人民指定的举证期限少于三十日的，人民应当为当事人补足不少于三十日的举证期限。但在征得当事人同意后，人民指定的举证期限可以少于三十日。
简易程序转普通：
1992年最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》(以下简称《适用意见》)第170条规定:“适用简易程序审理的案件,审理期限不得延长。在审理过程中,发现案情复杂,需要转为普通程序审理的,可以转为普通程序,由合议庭进行审理,并及时通知双方当事人。审理期限从立案的次日起计算”。
该条司法解释的意图明显是为了严格简易程序的审限并解决简易程序转换为普通程序时的可操作性问题,但在实践中却成为规避简易程序超期审理而进行技术性操作的依据和借口。2020年最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》(以下简称《若干规定》)第3条规定:“当事人就适用简易程序提出异议,人民认为异议成立的,或者人民在审理过程中发现不宜适用简易程序的,应当将案件转入普通程序审理”。第13条进一步规定:“当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后,人民应当进行审查,并按下列情形分别处理:
(一)异议成立的,应当将案件转入普通程序审理,并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人;
(二)异议不成立的,口头告知双方当事人,并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民立案的次日起开始计算。”
第26条则规定:“审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的,应当在审限届满前及时作出决定,并书面通知当事人”。
普通转简易：
最高人民法院关于适用简易程序审理民事的若干规定》
第二条第一款规定：“基层人民适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。”但是，有下列情形之一的案件除外：
(一)时被告下落不明的;
(二)发回重审的;
(三)共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的;
(四)法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；
(五)人民认为不宜适用简易程序进行审理的。
因此，虽然起初适用第一审普通程序进行审理，但当事人各方自愿选择适用简易程序，且不属于上列五类案件，经受诉审查同意，可以适用简易程序进行审理。当然，人民不得违反当事人自愿原则，将普通程序转为简易程序。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 二手房的买卖流程是指房屋的权人通过买卖的、交换或者其他合法方式将已取得《房屋权证》的房屋转移给他人的过程。二手房的买卖又称存量房的买卖，是买方通过交付的房款的，卖方将房屋来交付给买家的，并来办理过户的登记的过程的。
二手房的交易的过户的手续：先签订的房地产的买卖合同（当地房地产的交易的可买到的），在合同里面都写明你们的双方的约定的，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他３成，然后去房地产交易过户，过户当日付６成，等你拿到产证后给他后的１成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、房产证，就可以去过户了。
注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快１个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后２０个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以。
在购买诸如此类的房产时，重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。
二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，房地产交易流程风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。二手房者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 民事简易程序审理流程
一、审理前的准备
1、适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第五十四条第一款的限制。
2、当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民应当进行审查，并按下列情形分别处理：
(1)异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人;
(2)异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民立案的次日起开始计算。
二、开庭审理
1、人民在开庭审理时应当先行调解的民事案件包括：
(1)婚姻家庭纠纷和继承纠纷;
(2)劳务合同纠纷;
(3)交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷;
(4)宅基地和相邻关系纠纷;
(5)合伙协议纠纷;
(6)诉讼标的额较小的纠纷。但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。
调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的，应予准许。这种情况下，人民应当另行制作民事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行。人民可以当庭告知当事人到人民领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起十日内将民事调解书发送给当事人。当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。
当事人双方同时到基层人民请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许;当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日;协商不成的，由人民决定。
2、以捎口信、电话、传真、电子邮件等形式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。
3、对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。
4、开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后迳行判决、裁定
5、适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民认为确有必要再次开庭的除外。书记员应当将适用简易程序审理民事案件的全部活动记入笔录。对于下列事项，应当详细记载：
(1)审判人员关于当事人诉讼权利义务的告知、争议焦点的概括、证据的认定和裁判的宣告等重大事项;
(2)当事人申请回避、自认、撤诉、和解等重大事项;
(3)当事人当庭陈述的与其诉讼权利直接相关的其他事项。
6、庭审结束时，审判人员可以根据案件的审理情况对争议焦点和当事人各方举证、质证和辩论的情况进行简要总结，并就是否同意调解征询当事人的意见。　审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人
三、宣判与送达
1、当庭宣判
适用简易程序审理的民事案件，除人民认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。
人民已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日;当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。当事人因交通不便或者其他原因要求邮寄送达裁判文书的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。人民根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日，当事人的上诉期从邮件回执上注明收到或者退回之日的次日起开始计算。原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。
2、定期宣判
定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。适用简易程序审理的民事案件，有下列情形之一的，人民在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化：
(1)当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的;
(2)一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的;
(3)当事人对案件事实没有争议或者争议不大的;
(4)涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民认为理由正当的;
(5)当事人双方一致同意简化裁判文书的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 不属于企业合并的交易事项 一、 购买子公司少数股权 购买子公司的少数股权，是指在一个企业已经能够对另一个企业实施控制，双方存在母子公司关系的基础上，为增加持股比例，母公司自子公司的少数股东处购买少数股东持有的对该子公司全部或部分股权。根据企业合并的定义，考虑到该交易或事项发生前后，不涉及控制权的转移，不形成报告主体的变化，所以不属于准则中所称企业合并。 二、两方或多方形成合营企业 主要是指作为合营方将其拥有的资产、负债等投入所成立的合营企业，按照合营企业章程或是合营合同、协议的规定，在合营企业成立以后，由合营各方对其生产经营活动实施共同控制。在这种情况下，因合营企业的各合营方中，并不存在占主导作用的控制方，不涉及控制权的转移，不形成报告主体的变化，所以不属于准则中界定的企业合并。 三、仅通过合同而不是所有权份额将两个或者两个以上的企业合并形成一个报告主体的情况。 在这种情况下，一个企业能够对另一个企业实施控制，但该控制并非产生于持有另一个企业的股权，而是通过一些非股权因素产生的，例如通过签订委托受托经营合同，作为受托方虽不拥有受托经营企业的所有权，但按照合同协议的约定能够对受托经营企业的生产经营活动实施控制。这样的交易由于无法明确计量企业合并成本，有时甚至不发生任何成本，因此即使涉及到控制权的转移，也不属于企业合并。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 离婚程序流程：
离婚登记按照初审——受理——审查——登记(发证)的程序办理：
(一)、当事人提交证件和证明材料;
(二)、婚姻登记员查验相应证件和证明材料;
(三)、婚姻登记员向当事人讲明婚姻法关于登记离婚的条件;
(四)、婚姻登记员询问当事人的离婚意愿以及对离婚协议内容的意愿;
(五)、双方自愿离婚且对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的，双方填写《申请离婚登记声明书》，并在监誓人面前签名;
(六)、夫妻双方亲自在离婚协议上签名;婚姻登记员作监誓人。协议书夫妻双方各一份，婚姻登记处存档一份;
(七)、婚姻登记员对当事人提交的证件、申请离婚登记声明书、离婚协议书进行审查，符合离婚条件的，填写《离婚登记审查处理表》和离婚证;
(八)、颁发离婚证。颁发离婚证应当在当事人双方均在场时按照下列步骤进行：
1.向当事人双方核实姓名、出生日期、离婚意愿;
2.告知当事人双方领取离婚证后的法律关系以及离婚后与子女的关系、应尽的义务;
3.见证当事人本人亲自在《离婚登记审查处理表》“当事人领证签名或按指纹”一栏中签名;当事人不会书写姓名的，应当按指纹。
4.在当事人的结婚证上加盖条型印章，其中注明“双方离婚，证件失效。××婚姻登记处”。注销后的结婚证退还当事人。
5.将离婚证分别颁发给离婚当事人双方，向双方宣布：取得离婚证，解除夫妻关系。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房交易流程
一、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二、签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
三、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
四、立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
五、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
六、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
七、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
八、打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 公司简易注销流程怎么走 企业申请办理简易注销登记，登记机关不再要求企业办理清算组成员备案，不再提交清算报告，不再办理企业注销报纸公告。有限责任公司由股东、个人独资企业由投资人、合伙企业由合伙人、中外合资企业、中外合作企业由董事会全体成员和全体股东组织清算并依法履行清算义务，承担相关责任。 公司简易注销需具备的条件 未开业企业或无债权债务的企业，可按照本办法自愿申请办理简易注销登记，有下列情形的除外： 1、公司股东或企业投资人中有法人单位的； 2、现行法律、行政法规以及决定明确规定企业注销前应当报经批准(不含外商投资企业)和实行注册资本实缴登记制的企业； 3、企业被列入严重违法企业名单或被载入经营异常名录尚未移出的； 4、企业登记管理信息系统提示企业存在股权质押、股权冻结、股权纠纷、动产抵押、被相关部门处罚未履行法定义务或者登记机关收到其它不宜办理注销登记的相关协助执行通知、警示、投诉、举报、等信息的； 5、企业已经在登记机关办理清算组备案，或者备案分支机构未注销完毕的； 6、司法机关等有关部门限制办理注销或者依法由司法机关等相关部门组织清算的企业； 7、企业进入诉讼、复议或者仲裁程序等情形的； 8、登记机关认为不适用简易注销登记程序的其他情形。 全市范围内未开业、不经营以及通过登记的经营场所无法联系的个体工商户注(撤)销登记可适用简易注(撤)销登记。股份有限公司、国有独资或国有控股企业及非公司企业法人办理注销登记不适用企业简易注销登记，仍按现行有关企业注销规定办理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房交易流程 一、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 二、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 三、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 四、立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 五、缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 六、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 七、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 八、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。