房产交易贷款——贷款不能获取，能否要求返还首付款？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告郭某一诉称：原告与被告某某公司于2017年4月11日签订居间服务合同，并在被告某某公司居间服务下，与被告宋某二签订的《房产交易合同》，约定被告宋某二将坐落于天津市某某区某某园XXX号的房屋出售给原告，合同签订当日，原告向被告宋某二支付定金150000元。原告与被告宋某二于2017年5月18日签订《天津市存量房屋买卖协议》，同日，原告将首付款585000元存入资金监管机构，并申请办理商业按揭贷款。在办理贷款过程中，由于被告某某公司在居间服务过程中未尽到审慎义务，导致原告贷款未办理成功，导致原告与被告宋某二双方签订的合同履行不能，现请求法院判令解除原告与被告宋某二签订《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》。

　　被告辩称

　　被告宋某二辩称，同意解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》。双方合同解除的原因是原告无法按照合同约定进行付款，应承担违约责任。原告与原告于2017年4月11日经第三人某某公司居间签订《房产交易合同》，被告将所有的天津市某某区某某园XXX号的房屋出售给原告，总价款2438000元。2017年5月8日双方签署《天津市存量房屋买卖协议》，但原告贷款迟迟无法办理成功也无法一次性付款，导致双方合同无法继续履行，被告所售房屋属于限价房，天津近期出台《关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》，现房屋价格大跌，被告解除合同，导致原告无法按照原来的价格出售房屋，被告的违约行为给原告造成极大经济损失。

　　二.法院查明

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　原告与被告某某公司于2017年4月11日签订《天津市房地产经纪服务合同(房产承购)》，原告为甲方，被告某某公司为乙方，合同第一条约定，需求房产区域：天津市某某区某某园，建筑面积：100平方米，房屋价款：2430000元至2440000元左右。合同第四条约定，乙方为甲方提供的房产经纪服务包括：1、提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询;2、提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同;3、对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房;4、指导甲方签订房产交易合同;5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等;6、代办产权过户手续;7、代办贷款手续。合同签订后，被告某某公司促成原告与被告宋某二签订《房产交易合同》。

　　另查明，原告与被告宋某二于2017年4月11日经被告某某公司居间签订《房产交易合同》及《补充合同》，合同约定，被告将其所有的坐落于天津市某某区某某园XXX号房屋出售给原告，房屋价款2438000元，合同约定原告以银行按揭贷快的方式支付房款。合同签订当日，原告向被告宋某二支付定金150000元。2017年5月18日原告与被告宋某二签订《天津市存量房屋买卖协议》，同日，原告向天津市房地产交易资金监管中心交纳首付款585000元。后因原告房屋贷款未能发放，导致双方合同无法继续履行，原告支付的定金50000元，被告宋某二未与退还。

　　三.法院判决

　　解除原告郭某一与被告宋某二签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》;

　　四.律师点评

　　原告对二被告提起的诉讼存在居间合同、房屋买卖合同两个法律关系，应分别处理，庭审中，原告选择解决房屋买卖合同纠纷，故居间合同纠纷本案不予涉及，原告可另行主张。原告与被告宋某二签订的《房产交易合同》及《补充合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。

　　本案中，原告未能按合同约定，办理完毕房屋贷款，造成合同不能履行，致被告的合同目的不能实现，构成违约，现被告宋某二同意解除合同，本院准许;关于被告宋某二被告支付违约金一节，因原告未能按照合同约定支付全部购房款构成违约，应向被告支付违约金，被告主张的违约金明显过高应予以调整，根据合同双方履约情况、过错程度，酌情确定违约金150000元，超过部分不予支持。