房产交易纠纷——未有购房资格签订的交易合同，能否构成效力？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告郭某一诉称：2017年4月2日原告作为买方与被告作为卖方签订《房产交易合同》一份，约定原告购买被告名下坐落某某区某某路XX号楼XXX号房屋，合同签订当日原告支付购房定金并取得定金收条。2017年5月28日，双方签订《关于房款延期的补充协议》一份，约定双方将房款延期至2017年8月31日，原告于当日追加支付购房定金。因2017年4月1日本市出台限购政策，对在本市拥有两套以上合法住房的本市户籍居民家庭暂停再次购买新建商品房或二手住房。该政策的出台，使原、被告无法实现合同目的且原告不具有违约行为。为维护合法权益，现请求法院依法解除原、被告双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》;依法判令被告退还原告支付的购房定金100000元;

　　被告辩称

　　被告刘某二辩称：原、被告于2017年4月2日在中介方某某公司的居间下签订《房产交易合同》，约定原告以1805000元价格购买被告所有的涉案房屋，余款于2017年5月30日前一次性付清，同时合同还约定了解除条款，即如买方未能履行合同，本合同终止或解除的，定金不予退还。当日双方还签订了《补充协议》。合同签订后，被告多次催促原告一次性支付购房余款，但原告未依约支付。被告通过中介方询问，原告表示因未收到出售他处房屋的售房款，请求延期支付本案房屋的剩余房款，为此双方于2017年5月28日签订《延期付款协议》，约定涉案房屋的付款时间变更为2017年8月31日。此外，2017年5月28日双方签订《延期付款协议》时，距离限购政策出台已有两个月，原告仍以自身原因请求迟延付款，并未告知其不具备购房资格或因其不符合购房资格而要求解除合同，直至2017年8月31日延期付款期限届满后，原告仍然没有告知被告其受限购政策的制约而要求解除合同。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原、被告在中介方天津市某某房地产经纪有限公司居间下签订《房产交易合同》一份，约定原告郭某一购买被告刘某二名下坐落某某区某某路XX号楼XXX房屋，该房屋建筑面积62.57平方米，总房款1805000元，剩余房款1765000元于2017年5月30日前筹齐一次性支付，2017年5月31日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，2017年6月2日前办理产权变更登记手续。

　　因原告的配偶刘某三出售其家庭成员名下他处房屋的售房款未收到，故原告、被告再次在中介方某某公司的居间下，于2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》一份，对双方此前订立的《房产交易合同》予以补充，本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力;买卖双方确认，房屋转让成交价金额不发生变化，在卖方收到本协议约定的定金后，剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除;除本约定增加支付的定金外，《房产交易合同》内容保持不变，买卖双方应继续履行《房产交易合同》。此后双方未再订立相关协议，至2017年8月31日原告亦未向被告支付剩余购房款。

　　2018年3月20日，被告经中介方天津市某某房地产信息咨询有限公司居间，与案外人郭某五就涉案房屋签订《房屋居间合同》，同年4月9日被告与案外人郭某五签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定以1390000元将涉案房屋出售，2018年5月18日涉案房屋变更所有权登记至案外人郭某五名下。

　　现原告以其受房屋限购政策的影响，无法实现本案涉诉房屋买卖的合同目的且不存在违约为由起诉来院，要求依法解除双方签订的《房产交易合同》并退还购房定金100000元。被告则认为在延期付款期限届满后，双方的《房产交易合同》因所附合同解除条件成就而已经解除，同时以辩称意见不同意原告的诉讼请求。

　　三.法院判决

　　一、确认原告郭某一与被告刘某二于2017年4月2日就坐落某某区某某路XX号楼XXX房屋签订的《房产交易合同》于2017年9月1日解除;

　　四.律师点评

　　本案争议焦点为：一、原、被告签订的《房产交易合同》是否因约定的延期付款期限届满，致合同解除条件成就而已经解除;二、原告是否是因受房屋限购政策制约而不存在违约行为，得退还购房定金。

　　对于争议焦点一，原、被告签订的《房产交易合同》及相关《关于追加定金的补充协议书》、《关于房款延期的补充协议》均是双方真实意思表示且已实际履行，应依法确认有效，双方均应依照合同的约定享受权利、承担义务。2017年5月28日因原告未能按期付款而与被告补充签订的《关于房款延期的补充协议》。原告在明知其要出售的他处房屋在与买方王某四约定的2017年7月31日付款期限届满时未能实际履行，但未再通过本案房屋中介方某某公司与被告进行沟通、协商，截止到2017年8月31日与本案原告约定的延期付款期限届满时，原告亦未支付剩余购房款或提起诉讼解除本案的交易合同，因此应认定原、被告签订的《房产交易合同》因原告在延期付款期限届满时未履行付款义务，致合同约定的解除条件成就，该房产交易合同于2017年9月1日解除。

　　对于争议焦点二，在原告的配偶刘某三此前作为卖方出售其家庭他处房屋的诉讼中，已明确表示在2017年4月2日与本案被告签订房屋交易合同并支付首笔定金之前，即2017年4月1日已明确知悉本市实施了房屋限购政策，但并未将其受限购政策制约的情形告知被告，而后订立合同、交付定金，直至2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》并追加支付定金时亦未证实被告此时对原告受限购政策制约的情形已经知情，因此在上述交易过程中被告作为房屋出售方并不存在任何过错，原告应承担全部违约责任，现要求被告退还购房定金100000元的诉讼请求，不予支持。