房产交易纠纷——出卖人未有房产所有权，办理过户后能否获取房产所有权？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告彭某一诉称：原告为某某市某某区某某镇某某村村民。1998年，原告将某某村2号院所属的房屋卖给被告，被告购买上述房屋后并未居住，且被告为非农业家庭户口，根据相关政策，双方签订的房屋买卖合同无效。据此，原告起诉被告，某某区人民法院以民事判决书判决，双方签订的房屋买卖合同无效。后被告上诉，某某市第三中级人民法院以民事判决书做出终审判决，维持原判，为此原告诉于法院。现请求法院判令被告腾退某某村2号院所属的房屋;

　　被告辩称

　　被告肖某二辩称：1998年3月15日，我与原告签订《买卖房协议书》，协议约定原告将涉案房产以145000元价格卖给我，双方已实际履行完毕买卖协议约定的内容。之后双方共同去某某县政府土地及房地产交易部门办理房产卖契手续，我按照当年房产交易的法律规定，向政府部门缴纳了房地产交易契税及土地费用，经某某县政府房地产管理部门审核批准，于1998年3月30日向我与原告颁发房照。涉案房产房照即房产卖契是某某县政府行政行为，原告企图利用20年期间国家新旧法律更迭的空间，推翻20年前涉案房屋买卖行为的交易获取利益。因此，至今为止某某县政府房地产交易部门，于1998年3月30日颁发的房产卖契仍然有效。如果原告认为房产卖契侵犯原告的合法权益，应依据行政诉讼法规定，通过行政诉讼法律程序撤销房产卖契，确认涉案房产所有权归原告所有后，才能主张权利。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：1998年3月15日，原告彭某一与被告肖某二签订《买卖房协议书》，约定彭某一将其位于某某村的北正房五间、西厢房两间以145000元的价格卖与肖某二。同年3月30日肖某二向某某县房地产交易事务所缴纳契税，4月3日缴纳买房手续费。本院调取了某某县房地产交易事务所交易档案，当中记载，双方房屋买卖当时经过了某某村委会及西田各庄镇政府审核同意，并留有房产卖契存根。2017年5月23日，彭某一诉至本院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。理由是肖某二为非农业户口，不能购买农村房屋。在该案审理期间，经本院释明后，肖某二坚持双方签订的买卖协议合法有效，对于损失部分不发表意见，亦不提起反诉。

　　本院于2017年12月29日，作出民事判决书，判决“彭某一与肖某二于一九九八年三月十五日签订的《买卖房协议书》无效”。后肖某二上诉，某某市第三中级人民法院作出判决，驳回了肖某二的上诉，维持原判。在本案审理期间，肖某二亦未对其损失部分提出主张。

　　三.法院判决

　　驳回原告彭某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则，合理确定各方的权利和义务。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先原告彭某一与被告肖某二签订《买卖房协议书》，是双方真实意思表示，所买卖的房屋已经某某村委会及某某镇政府批准，行政机关对房屋的变更作出了行政许可。肖某二占有、使用房屋多年，未损害集体利益，彭某一应当秉持诚信、恪守承诺。房屋买卖协议虽然被确认无效，亦应考虑双方利益均衡问题。

　　在肖某二没有主张损失，彭某一没有履行完毕赔偿损失的情况下，不符合腾退条件，应维持交易现状。其次双方房屋买卖行为已经行政机关作出了行政许可，在没有被撤销的前提下，彭某一要求腾退房屋，亦不符合腾退条件。肖某二辩称彭某一不具备涉案房产合法所有权，不具备原告主体资格的意见，属于认识错误，不予采信。肖某二请求裁定不予受理彭某一诉讼请求的意见，属于对法律理解不正确，不予采信。