房产交易纠纷——未结清原房产贷款，能否取消交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告于某一诉称：2016年2月20日，原、被告签订《房产交易合同》，约定被告将其所有的位于某某市某某区某某路某某小区XX1号的房产以2647000元的价格出售给原告。协议签订后，原告按照约定于合同签订当日支付定金147000元，后被告无正当理由拒绝继续履行合同。原、被告多次协商未果，故原告起诉。现请求法院判令被告向原告返还定金147000元、支付违约金264700元。

　　被告辩称

　　被告李某二辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。合同签订的事实认可，但是原告给付定金时就已存在违约的情形，约定于签订合同时交付定金，但是原告于2月22日才交付定金，晚于签订合同的日期。原告要求被告返还定金、支付违约金及中介费，证明原告不愿继续履行合同，且合同目的已经无法实现，故要求解除原、被告之间的房屋交易合同。请求驳回原告要求被告支付违约金及承担诉讼费的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，原告与被告签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的坐落本市某某区某某路某某小区XX1号私产房屋，建筑面积198.42平方米，成交价格2647000元;该房屋上有抵押权，被告应于2016年4月15日前还清贷款并注销抵押权;原告应于合同签订时向被告支付定金147000元，双方须于2016年4月20日到房管部门签署《某某市房产买卖协议》并依约办理买卖手续;原告采用贷款方式付款，须于2016年4月25日前办理贷款申请手续;因买卖双方或其中任何一方原因，导致合同不能实际履行的，居间方有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则居间方不予退还，守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用;在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。

　　该合同上出售方签名处有两种笔迹的被告签名和案外人“石某三代”字样。签订该合同当日，案外人石某三出具了其代被告收取原告定金147000元的收条一张，在居间方拟定的业主收据中，亦记载被告收到原告定金147000元，该收据亦有两种笔迹的被告签名及“石某三代”字样。签订合同后，原告向被告支付了定金147000元，并向居间方支付了居间服务费。

　　庭审中，被告在答辩时称对于合同签订的事实予以认可，对原告提交的《房产交易合同》的真实性予以认可，且被告亦以该合同作为证据，用以证明原告存在违约情形，后被告反言称其并未委托案外人石某三签订涉诉房产交易合同，并表示被告本人亦未在涉诉房产交易合同上签字。对于支付定金的时间，原告表示其于签订合同当日即通过网上银行向被告转账147000元，但因银行系统原因，该147000元于2016年2月22日退还原告账户，原告即于当日再次将147000元定金转账至被告账户中，被告表示其于2016年2月22日收到原告支付的147000元，并表示涉诉房屋至今未清偿贷款及注销抵押权。

　　三.法院判决

　　一、本判决生效后十五日内，被告李某二返还原告于某一定金147000元;

　　二、本判决生效后十五日内，被告李某二向原告于某一支付违约金264700元;

　　四.律师点评

　　民事活动应遵循诚实信用原则。被告以其与原告签订的《房产交易合同》作为证据，并以原告迟延支付定金为由主张原告存在违约行为，故可以认定被告清楚并认可其与原告所签订的《房产交易合同》，被告在庭审中反言称其未签署亦未委托案外人签署合同，但其并未提交足以推翻该事实的相反证据，故本院对于原、被告签订《房产交易合同》的事实予以确认，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应依合同约定行使权利、履行义务。

　　原告所提交的证据可以证明被告方于合同签订当日有收取原告定金的行为，虽被告本人实际收到原告定金的时间于签订合同后两日，但该定金给付时间的迟延并未影响主合同的生效及履行，亦不能作为被告拒绝履行合同的合法理由。被告至今未按合同约定清偿涉诉房屋上的抵押贷款，导致双方无法继续履行涉诉房屋买卖合同，被告该行为已表明其不履行主要债务，故原告主张被告向原告返还定金147000元并支付违约金264700元，符合法律规定及合同约定，予以支持。