房产交易纠纷——约定的条件未能实现，能否解除交易

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告某某公司诉称：2016年11月2日，原、被告签订《某某市房地产经纪服务合同》《经纪服务费确认书》，约定由原告为被告购买房屋提供经纪服务，即提供房产相关市场、法律、政策信息;根据被告购房意向为其提供房屋信息;带被告实际看房;介绍业主并促成签订《房产交易合同》;指导签订房产交易合同等服务。合同还约定了双方违约责任等。合同签订后，原告如约介绍案外人陈某二位于某某市某某区房屋，并积极促成买卖双方签订了《房产交易合同》《房产交易告知书》，房屋交易价格为45万元。同日，原、被告签订《经纪服务费确认书》，对经纪服务费进行了进一步约定：被告自愿向原告支付经纪服务费，支付日期为2016年11月7日之前;被告未经原告同意延期付款的，原告有权按照经纪服务费数额的1‰每日追索滞纳金。截至2017年10月7日，被告与房主即案外人陈某二已完成房产交易且房屋已经过户完毕，但被告尚未向原告支付经纪服务费。原告多次催要未果，现请求法院判令被告支付经纪服务费;

　　被告辩称

　　被告肖某一辩称：不同意原告的诉讼请求。因被告无法一次性交齐房款，原告称可向被告提供借款，购房合同签订前双方约定借款利率1.2%，购房合同签订后被告将借款利率上涨到2.5%，双方因此未能协商一致，被告无法继续履行购房合同，原告工作人员遂将合同从被告手中拿走。因被告的朋友与陈某二的朋友认识，后被告与陈某二通过另外一个中介办理了房屋过户手续。原告并未为被告提供中介服务，故不同意原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于某某市某某区房屋原是案外人陈某二所有。2016年11月2日，在某某公司促成下，肖某一与陈某二签订《房产交易合同》，约定：通过经纪方某某公司提供的经纪服务及其他附属服务，陈某二将坐落于某某市某某区房产出售给肖某一，成交价格为人民币450000元;肖某一应在合同签订之日向陈某二支付定金5000元，剩余房款445000元应一次性现金支付。陈某二及肖某一均在合同中签字捺印。

　　合同签订当日，某某公司与肖某一分别签署《房地产交易告知书》、《某某市房地产经纪服务合同》及《经纪服务费确认书》。《房地产交易告知书》对经纪服务内容及收费标准、风险提示、权利和义务、资金安全、服务监督等进行了告知。

　　根据《某某市房地产经纪服务合同》，肖某一为委托人，某某公司为受托人，双方主要约定：1.需求房产区域：某某市某某区，户型：1室，朝向：东，建筑面积：60平方米左右;2.经纪服务具体内容：提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询，提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同，对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房，指导甲方签订房产交易合同，协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等，代办产权过户手续，代办贷款手续等;3.委托期限自合同签订之日起，至甲方与售房人签订房产交易合同之日止;4.甲方按房产交易合同中房价款的百分之一支付经纪服务费，支付时间为房产交易合同签订之日起当日内;

　　《经纪服务费确认书》约定：肖某一须向某某公司支付经纪服务费，并自愿为陈某二承担须向某某公司支付的经纪服务费，支付时间为2016年11月7日前;肖某一未经某某公司同意延期付款的，某某公司有权追索滞纳金。

　　经本院到不动产登记事务中心查询，坐落于某某市某某区房屋现登记在肖某一名下，登记时间为2017年1月23日。庭审中，肖某一认可曾接受某某公司提供的居间服务，与陈某二签订《房产交易合同》，同时表示，因其与某某公司之间就借款事宜未达成一致意见，该《房产交易合同》由某某公司工作人员收回，并未实际履行。经朋友联系，肖某一与陈某二通过另一中介办理了房屋过户手续，某某公司并未提供中介服务，故不同意某某公司的诉讼请求。某某公司称其已为肖某一提供居间服务，肖某一应支付经纪服务费。双方各持己见，调解未果。

　　三.法院判决

　　被告肖某一于本判决生效之日起十日内给付原告某某市某某公司经纪服务费，并向原告某某市某某公司支付2017年11月8日至实际给付之日的滞纳金;

　　四.律师点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。根据某某公司提供的证据及庭审中双方的当庭陈述，可以证实某某公司与肖某一之间存在居间合同关系，及某某公司已向肖某一提供房源信息、促成肖某一与陈某二签订房产交易合同的事实。肖某一主张上述房产交易合同并未实际履行，其与陈某二之间是通过朋友介绍，经其他中介办理的房屋过户手续，但是未能提供充分的证据加以证明，该主张不能成立。故肖某一应向某某公司支付经纪服务费用。

　　房地产居间合同是一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，房屋中介机构的居间义务不仅包括促成合同的订立，还包括协助双方办理过户手续、交房手续、付款手续等。本案中，居间合同签订后，某某公司履行了部分居间义务，要求得到全部居间报酬不妥。但肖某一毕竟享受了某某公司的信息提供、订立合同等项服务，亦应承担部分居间费用。虽然房屋买卖合同没有成功系肖某一造成，合同实际未能履行完毕，但是考虑某某公司只是履行了部分中介服务的事实，某某公司应酌情减免部分经纪服务费为宜。