房产交易纠纷——付完款后发现房产存在抵押，能否解除交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：原告拟购买被告名下的坐落于某某市某某区某某镇某某村某某路XX1号房产。原、被告及第三人于2015年9月17日签署了《房屋交易合同》。《合同》约定，房产成交价为人民币145万元，原告应于《合同》签订时向被告支付定金人民币10万元;被告拟出售房产存在抵押登记，被告应于2015年11月25日还清贷款并注销抵押。《合同》签署后，分别向被告支付了定金人民币10万元，，履行了先期合同义务。由于被告未在约定期限内完成注销房产的抵押登记手续的违约行为，导致合同无法履行。原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令解除原、被告及第三人签署的《房屋交易合同》;被告向原告支付违约金166750元;被告退还原告定金100000元;

　　被告辩称

　　被告辩称：原、被告双方签订《房产交易合同》，被告向第三人经理王某五咨询办理抵押手续注销事宜后，向诉争房产设定抵押的银行提交注销申请，并完成了抵押手续注销。被告注销抵押手续略有滞后，是因被告听从第三人的解答，且对银行业务流程不熟悉造成的。按《房产交易合同》约定，2015年12月30日当事人须到涉案房产所属房管局签订《某某市房产买卖协议》，但原告未按约前往房管局。如果原告事前知晓被告未按约定期限完成注销抵押手续并未提出异议且未前往房管局，则视为原告对被告行为的认可，是对《房产交易合同》的变更，被告的行为不构成违约;如果原告事前并不知晓被告未按约定完成注销抵押手续，那么原告未在2015年12月30日前往房管局的行为已构成单方违约。被告未按约办理注销抵押手续并不必然导致合同无法履行且被告已经完成抵押注销手续，《房产交易合同》完全可以继续履行。

　　2016年1月29日，原告提出不想购买涉案房产后，被告积极与原告见面洽谈合同履行事宜，仍无法挽回，被告只能同意解除《房产交易合同》。被告一直遵循诚实信用原则，但原告未按约定履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。另外，原告诉请的违约金计算标准过高,请求予以降低。原、被告双方已于2016年2月29日达成解除房屋交易合同的合意，被告认为是原告违约，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　经审理查明：2015年9月17日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》内容为：“出售方：徐某一。买受方：刘某二。居间方：某某房地产咨询有限公司。甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿的基础上签订本合同。一、房屋基本情况：坐落于某某市某某区某某镇某某村某某路以XX1号号。权利人为：徐某一。房产设立抵押，抵押权人：徐某一，抵押余额为约590000元;经甲乙双方协商，甲方确认于2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权。该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。二、买卖条件：1.该房地产成交价为人民币壹佰肆拾伍万元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币拾万元整，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2.甲乙双方须于2015年12月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。

　　2015年9月17日签订《房产交易合同》当日，原告刘某二给付被告徐某一50000元定金，被告为原告出具了收取定金的收据。2015年9月18日，原告刘某二给付被告徐某一50000元，被告为原告出具收条，内容为：“今收到刘某二购某某路XX1号房产订金余款伍万元整。房主：徐某一。”经庭审询问，被告徐某一认可收条中的“订金”应为定金。被告徐某一对收取原告刘某二购房定金10万元无异议。

　　另查，某某市某某区某某镇某某村某某路以XX1号号原房屋权利人为被告徐某一。2016年7月12日，被告与案外人郭某三签订《某某市房产买卖协议》，被告将诉争房屋出卖给案外人郭某三，价款为150万元。

　　三.法院判决

　　一、解除原告刘某二、被告徐某一及第三人某某房地产咨询有限公司于2015年9月17日签订的《房产交易合同》;

　　二、被告徐某一退还原告刘某二购房定金100000元;

　　三、被告徐某一赔偿原告刘某二违约金145000元;

　　四.律师点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘某二与被告徐某一及第三人某某房地产咨询有限公司签订的《房屋交易合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，确认合法有效。原告刘某二依约交付定金10万元、当事人各方均无异议，予以确认。根据《房屋交易合同》约定，涉诉房屋有抵押贷款约为590000元，被告徐某一确认于2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权。被告提交的《核准注销通知书》证实了被告徐某一于2016年1月8日提交了涉诉房屋的注销抵押申请并于2016年1月18日注销了抵押登记。

　　被告主张于2015年11月23日向银行提交了清贷和注销抵押权申请,未举证证实，且不符合“2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权”的合同约定，故其主张的注销抵押手续略有滞后，是因其对银行业务流程不熟悉、银行审批需要一个过程且第三人未尽提醒义务的抗辩意见，不予采信。被告主张原、被告已于2016年2月29日解除了《房产交易合同》，原告、第三人不予认可，被告未举证证实，不予采信。

　　被告于2016年7月12日将诉争房屋出售给案外人郭某三，导致《房产交易合同》已无法实际履行，故原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持。被告未按合同约定及时还清贷款并注销涉诉房屋抵押登记是被告违约，应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告返还购房定金10万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。