借名买房纠纷——实际购买人如何证明与登记人之间存在借名买房合同关系？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴某一诉称：2014年5月15日原告因购房需要，与卖方何某一签订《房屋买卖合同》购买北京市×房屋，约定房屋总价款400万元，定金10万元，2014年8月18日前付完购房款，约定了房屋交付和产权登记时间。合同签订后原告向何某一支付定金。

　　但是购买房屋时，原告不具备在京购房资格，便与本公司员工王某一口头约定，借用王某一的名义购买，先将房屋过户给王某一，吴某一符合条件后再办理产权转移登记手续。2014年8月10日，吴某一通过张某一的账户向何某一支付剩余购房款。何某一出具了收据，收据显示收到吴某一支付的购房款390万元，房屋暂时登记在王某一名下。

　　2014年8月13日，房屋交付给吴某一，2014年8月15日房屋登记到王某一名下。王某一将房产证交由吴某一。案涉房屋的税费由吴某一支付，票据、购房发票等由吴某一持有。

　　原告在符合条件后，多次联系王某一办理产权转移登记手续未果。后发现王某一正在办理案涉房屋所有权证的挂失补办手续。严重侵害了原告的合法权益，现请求法院：判令被告王某一履行与原告吴某一的口头协议，将北京市×房屋过户至吴某一名下。

　　二、被告辩称

　　被告王某一辩称：被告不同意原告的诉讼请求。

　　第一，吴某一不是本案适格原告。a公司董事长为吴某一，被告为a公司员工。a公司主要是办理信贷业务，借款人若不能到期还款便以房屋抵债。吴某一与何某一是三角债权债务关系，吴某一用房屋抵消了a公司的债务，二人而不是房屋买卖关系。吴某一与a公司是两个主体，本案适格原告应是a公司。

　　第二，何某一将房屋抵债给a公司，a公司找到我将房屋登记在我名下，来进行抵押贷款。之后再次出售时，购房款偿还公司后，溢价由被告与a公司分成。但之后被告与a公司发生了纠纷。

　　所以，被告不同意原告的诉讼请求。

　　第三人何某一述称：原告吴某一所说属实，我同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　经查，2008年何某一购买案涉房屋，同年取得房产证。2014年8月8日，何某一与王某一签订《房屋买卖协议》，约定房屋总价款220万元，约定了房屋交付和过户时间。

　　本案审理过程中，经原告申请，本院作出裁定查封案涉房屋。

　　2014年8月13日，王某一交纳契税，8月15日房屋登记在王某一名下。2014年10月至2015年7月间，案涉房屋设立两次抵押登记，最后2015年7月注销抵押登记。

　　吴某一向法院提交如下证据：1.《房屋买卖合同》原件，证明其与何某一为借名买房关系，对此王某一不认可;2.何某一出具的收据，收据显示收到吴某一支付的购房款，房屋暂时登记在王某一名下，王某一对此不认可;3.购房票据、产权证明文件，证明吴某一支付购房款，房屋税款。何某一认可上述证据，王某一对此证明目的不认可，认为这些无法证明吴某一和何某一为借名买房关系。4.购房资格审核单，证明现在具有在京购房资格，王某一对此不予认可。

　　吴某一申请证人张某一出庭作证，张某一称吴某一经人介绍购买何某一房屋，但因无在京购房资格便借用王某一名义购买。过户时我也在场，之后吴某一向何某一支付了定金和购房款，何某一还出具了收据。申请证人张某二出庭作证，张某二称案涉房屋交易流程都是在我处进行的，我对其进行的购房资格核验，吴某一给我的是王某一的资格，我才知道是借用的王某一的名义，我给其办理相关购房手续，并王某一将房产证交给了吴某一。王某一对张某一、张某二证言不认可。

　　另查，购房款是由吴某一支付。王某一承认自己未支付购房款，案涉房屋是抵债所得。王某一称当初与吴某一口头约定，将房屋过户至王某一名下，待房屋变现后再进行分成，由王某一将产权证交给吴某一办理抵押手续，所以产权证明文件才由吴某一持有。

　　吴某一称房屋交付后一直居住在案涉房屋。对此，王某一不认可，第一次称其忘了居住的时间，后双方发生纠纷才搬出。第二次称卖方何某一将房屋交付给自己，住了一段时间后因有事才搬出。

　　四、法院判决

　　被告王某一协助原告吴某一将北京市×房屋过户至原告吴某一名下，自本判决生效后十日内执行。

　　五、律师点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　关于吴某一与王某一是否存在借名买房事实。

　　本案中，吴某一与王某一之间并无书面的借名买房合同，吴某一称只是进行了口头约定。但是在本案中，吴某一、何某一均承认是由吴某一出资购买案涉房屋，房屋虽登记在王某一名下，但是吴某一才是案涉房屋实际所有权人。

　　根据当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴某一持有案涉房屋的产权证明文件、各项付款票据，而王某一未支付任何购房款，也未提出证据证明其对案涉房屋实际居住使用管理。王某一抗辩称吴某一主体不适格及房屋系以房抵债所得，也未提供证据证明，不予认可。

　　综上所述，根据案涉房屋的购房款支付、实际使用情况，可认定吴某一主张的借名买房事实成立。所以，对于吴某一要求将案涉房屋过户到其名下的主张应予支持。

　　据此，人民法院事实认定、判决正确。