房产交易纠纷——委托签订合同，合同履行人归谁？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告黄某一诉称：2016年4月28日，原告与三被告订立《房产交易合同》以及补充协议。被告李某二之父李某三是李某二的委托代理人，被告某某公司是居间人。告李某二将登记在其名下的坐落于某某市某某区某某小区XXX号房屋出卖给原告，房产成交价格为90万元。原告应在合同签署之日向被告李某二交付定金15万元，在买卖双方签署《某某市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款，并约定原告于2016年8月31日前筹齐首付款，双方亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门，以及原告办理贷款申请手续。合同订立后，原告向李某三缴纳定金15万元，2016年6月4日，原告通过某某公司收到被告李某二的一份《说明》，被告拒绝承认《房产交易合同》及补充协议是其本人意愿。现请求法院解除2016年4月28日原告与三被告订立的《房产交易合同》;

　　被告辩称

　　被告李某二辩称：原、被告2016年4月28日下午签订的合同，4月29日早上房产公司还没有上班，李某三就到房产公司门口去等着说明情况，诉争房屋的出卖事宜一直由李某二及其母亲负责，李某三和李某二不住在一起，不清楚房屋买卖的过程。李某二母亲表示要求净收90万元，不承担交易过程中的所有费用，同时也不承诺过户前不再买房子，李某三对这个过程不清楚。然后李某二母亲给李某三打电话让他去签合同，告知其价格已经谈好为净收90万元。李某三签完合同后，李某二表示之前和某某公司明确表示不承诺不再购买房子，告知李某三第二天去某某公司说清楚。被告李某二之后查了法律，如果合同上不是房主本人签字，而由其他人代签需要有委托书，因此李某二表示如果原告同意，将由李某二本人重新和原告签订合同，李某二不承诺名下无二套，如果原告不同意，李某二同意把定金退还原告。

　　二.法院查明

　　根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李某二与被告李某三是父女关系，2016年4月28日，原告黄某一作为乙方买方与被告李某三作为甲方被告李某二的委托代理人及被告某某公司作为居间方签订了《房产交易合同》一份，被告李某二本人未到场，合同第一条约定“房产坐落于某某市某某区某某小区XXX号，产别为私产，建筑面积80.94平方米”、“权利人为李某二”，第二条约定“房产成交价格为人民币玖拾万元整”、“买方应于合同签署之日，向卖方交付定金人民币拾伍万元”、“买卖双方须在2016年8月31日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门”，

　　第三条约定“如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方需返还双倍定金予买方”，第四条约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”。

　　当日，原告黄某一作为乙方与被告李某三作为甲方被告李某二的委托代理人另签订《补充协议》一份，协议约定“3、甲乙双方在签署本合同之后，如因其中任何一方产生违约导致本合同无法正常履行，则所有赔偿及信息服务费由违约方全部承担。9、甲方承诺此定金在乙方办理贷款时交付予乙方充当首付。10、甲方承诺个人及其配偶名下无二套住房，如因二套问题产生个人所得税，则由甲方自行承诺”。原告黄某一依约交付定金人民币50000元，被告李某三代被告李某二收取并出具了《定金收条》一份。

　　三.法院判决

　　原告黄某一与被告李某二、被告李某三、被告天津某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》解除;

　　四.律师点评

　　合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告李某二将售卖房屋事宜委托于其母亲陈某四，其母陈某四通过被告某某公司与原告达成房屋买卖的合意并就相关事宜进行协商，后告知被告李某三携带被告李某二、被告李某三的身份证及涉诉房屋房本，于合同签订当日前往被告某某公司处与原告签订了《房产交易合同》及《补充协议》，被告李某二与被告李某三是父女关系，被告李某三与陈某四是夫妻关系，且被告李某三代被告李某二收取了定金150000元，因此原告与被告某某公司有理由相信被告李某三具有代理权。

　　庭审中，李某二抗辩关于《补充协议》中的第九条、第十条其事先并不知晓，但本院认为作为完全民事行为能力人，被告李某二及其母亲在交易前可以就合同交易的具体条件向被告李某三详细告知，被告李某三在交易时也可以向被告李某二及其母亲确认，且合同签订前被告李某三已被明确告知房屋价款数额，如合同签订时对部分条款不予认可，其可以要求修改、重新商定或拒绝签署，故被告李某二的此项抗辩不予认可。

　　另，庭审中被告李某二表示其是在合同签订后发现补充条款与其预期不同后查询相关法律才知晓关于委托代理手续的相关规定，但其对法律知识了解的早晚不影响其于合同签订时对该售卖行为的知晓及对其父签订合同的授权。因此，被告李某三代被告李某二签订《房产交易合同》及《补充协议》、代收定金的法律行为是有效的代理行为，故原告黄某一与被告李某二成立房屋买卖合同关系。被告李某三为被告李某二的委托代理人，被告某某公司为中介方，合同中未涉及被告李某三及被告某某公司的权利义务，现原告诉请解除该份《房产交易合同》，被告李某二对此表示同意，故关于原告的该项诉请予以支持。