房产交易合同纠纷——超过起诉时效是否予以支持？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告与被告系兄弟关系，2012年9月，原告为工作需要，需在北京购置房产，但因本人当时并未落户北京，而被告在北京上学，户口在北京，故与被告约定以被告名义在北京购置房产，经被告同意后，后通过北京xx房地产经纪有限公司居间介绍，与意向卖方乌某一多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通，并就购买其名下的位于北京市xx区xx房屋达成了一致意见。2012年12月11日，在原告带领下，原、被告共同前往中介公司，以被告名义与卖方乌某一就购买其名下的位于北京市xx区xx房屋签订了《存量房屋买卖合同》、房屋建筑面积94.41平方米，房屋总价款285万元，以贷款方式支付200万元。合同签订后，原告实际支付了诉争房屋的首付款、贷款补差款、物业交割保证金、中介费、以及相关税费，并如期按照借款合同向第三人还款。

　　2013年1月17日，诉争房屋获得房屋所有权证书。2013年6月20日，原告被允许在北京落户，并于2013年8月取得户籍登记。后原告要求被告配合办理转移登记手续，被告迟迟不予配合。综上，依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条之规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。

　　被告辩称

　　一、原告唐某一未就借名买房登记合同的成立、生效举证，借名买房事实主张不能成立。

　　客观上，原、被告双方也不存在借名买房登记合同关系。

　　二、被告从未与原告约定借名买房，被告是涉诉房屋真实、合法的购买人、所有权人。原告关于借名购房的原因不符合常理。涉诉房屋买卖时间为2012年12月，而2013年6月原告即取得购房资格，仅间隔半年左右。对于自己将于何时取得购房资格原告是能够预先判断的，那么，仅需要半年即可自己买房的人不会冒很大风险且不签订书面合同而借名买房。

　　因购买房产之后，被告与原告共同居住在所购买的房屋之内，生活融洽，又考虑被告收入有限，原告帮助被告共同偿还银行贷款。

　　同时，由于共同生活之故，加之产权证、购房票据及其他税费付款凭证均存放于涉案房屋内，故原、被告双方都能取得。被告在购房后一直支配使用涉诉房屋，支付房屋物业管理费、水电费、燃气费，且被告自己及女儿的户口也都落在涉诉房屋内，不仅是房屋的登记产权人，也是实际所有权人

　　本案购房事实情况是，原告确有部分出资，但资金比例不大，且性质是家庭成员之间的帮助行为，不足以证明双方之间存在借名登记的约定，故其诉讼请求应当予以驳回。

　　二.法院查明

　　一、原告唐某一与被告唐某二系兄弟关系，二人的母亲是案外人肖某一。

　　二、2012年12月11日，唐一达与案外人乌楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由唐某二购买乌某一所有的位于北京市xx区xx房屋，房屋成交价格2850000元。

　　唐某二于2013年1月17日取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月24日，唐某二将该房屋抵押给xx银行，双方办理了抵押登记，抵押金额1990000元。此后，唐某一定时向唐某二贷款帐户转帐支付月供至2017年4月，其间，唐某二偿还了2014年2月至2015年9月期间的部分贷款48000元，2017年5月起，因唐某二将原还款账户注销，唐某一未能继续偿还贷款。唐某一于2017年5月15日向原还贷帐户转款时发现原帐户已被注销，唐某一于当日发短信要求唐某二提供新的还贷帐户，但未得到唐某二的回应。

　　三、2015年10月，唐某二搬出涉案房屋，唐某一继续使用涉案房屋至今。唐某二搬出涉案房屋后，将涉案房屋的所有权证书挂失，后于2016年12月5日补办了新的房屋所有权证，唐某二于2017年1月29日将其本人及其女儿唐某三(2016年3月29日出生)的户口迁入涉案房屋。

　　四、2013年6月20日被中国农业银行录用为博士后研究人员，2013年8月，唐某一的户口落户北京，2016年9月9日，唐某一的户口迁入xx小区xx号。

　　现唐某一以其与唐某二之间存在借名买房之约为由，诉至本院，要求唐某二为其办理涉案房屋的产权过户手续。唐某二认为双方之间不存在借名买房的约定，且唐某一起诉时已经超过诉讼时效，唐某二不同意唐某一的诉讼请求。唐某一于本案审理中申请对涉案房屋采取了查封措施。

　　三.法院判决

　　一、自本判决书生效之日起十日内，唐某一至xx银行股份有限公司北京支行代唐某二偿还北京市xx区xx房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准)，待唐某一还清上述银行贷款之日起十日内，唐某二、xx银行股份有限公司北京支行配合唐某一办理上述房屋的解除抵押手续;

　　二、唐某二于北京市xx区xx房屋的抵押手续解除之日起七日内协助唐某一办理该房屋的产权转移登记手续。

　　四.律师点评

　　本案争议焦点为唐时达与唐一达之间是否存在借名买房的事实，根据双方陈述及在案证据。

　　一、涉案房屋的首付款112万元及相关税费由双方当事人的母亲肖某一交给唐某一后由唐某一支付给唐某二，再由唐某二对外支付，涉案房屋的贷款主要由唐某一按月偿还，唐某一持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据。

　　唐某二持有的产权证是与唐某一发生纠纷后挂失原产权证后领取，其户籍亦是在双方产生纠纷后迁入。

　　唐某一支付的首付款、相关税费款项虽来源于其母亲肖某一，但肖某一证实该款项系出借给唐某一用于购买涉案房屋的，结合唐某一与唐某二偿还房屋贷款的出资比例，可认为购买涉案房屋的款项基本来源于唐某一。

　　唐某二关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来，其母肖某一因此才将给其买房的钱交给唐某一转交的陈述，缺乏合理性及相关证据证明，不予采信。

　　对于涉案房屋由唐某一负责偿还贷款的问题，唐某二陈述为唐某一住在涉案房屋，唐某个支付的贷款属于租金的性质，该陈述亦缺乏证据证明，亦不采信。

　　二、涉案房屋由唐某一管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后，唐某一实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用，唐某二虽然也在该房屋居住过一段时间，并主张支付了2013年3月至2014年2月的物业费用，但未提交充分证据予以证明，不予采信，

　　唐某一与唐某二之间虽然不存在书面的借名买房协议，但诉争房屋的首付款、贷款和还款，基本由唐某一支付，且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由唐某一一方持有，加之，涉案房屋由唐某一自交付后一直居住管理至今的事实，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，据此，确定唐某一与唐某二就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。