房产交易合同纠纷——借名买房，父母出资是否拥有房屋产权？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　2015年，两原告由于年龄较大，但为购买位于惠州市××房屋(以下简称涉案房产)并顺利通过银行按揭申请的审批，借用两被告名义购买涉案房产及申请银行按揭。

　　2015年5月7日，被告一与涉案房产的卖方签订了《广东省惠州房地产买卖居间合同》。2015年5-6月，两原告先后向被告一名下的账户汇进64万元首付款。

　　2015年9月份至今，两原告每月定期通过向被告一支付现金或转账偿还涉案房屋的银行贷款。现两被告作为涉案房屋的代持人，将涉案房屋登记在自己名下，企图据为己有，严重侵害了两原告的合法权益。

　　为此，两原告为维护自身合法权益，现特依《民事诉讼法》、《物权法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》等相关法律规定向贵院提出上述请求，望判如所请。

　　一、请求确认两被告名下位于惠州市××房屋所有权归两原告所有。

　　二、请求两被告将以上房产过户到两原告名下。

　　被告辩称

　　第一被告冯某一辩称：“1、这一套房子是因为我父母年龄太大没办法在银行进行按揭，所以让我们帮他们按揭，事实上房产由他们购买;2、我们一直跟父母住在这个房子。”

　　第二被告李某一辩称：“被告2014年12月办理结婚登记，2015年为了婚后自住需要购买涉案房屋，并依法将产权登记在被告名下共同共有。

　　结合现有证据只能表明，涉案房屋由被告通过房屋中介与案外人廖美芳签订商品房买卖合同后购买，并且已经依法办理了房屋所有权证和国有土地使用证，权利登记人为被告。

　　根据物权公示的原则，房屋产权清晰，并已依法登记，应受法律保护，不容争夺，涉案房屋产权属于被告共同共有。

　　其次，涉案房产的商业贷款由被告共同还款，并且被告二支付了部分购房定金。被告共同向xx银行申请购房借款，贷款发放后，从2015年9月开始用被告一名下的银行卡账户以等额本金的方式按月还款。

　　从另一个角度来看，就排除了涉案房产存在“代持”的可能性。再次，购房款是父母对子女资金上的赠与，资金的赠与与涉案房屋所有权并非同一法律关系，资金的赠与不会导致房屋产权发生变化。

　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　所以，涉案房产是在婚后购买并合法登记产权，并由被告承担房屋商业贷款的还款义务，原告的赠与首付款资金的帮助行为不能导致物权的变更，客观事实结合上《物权法》及《婚姻法》司法解释的规定，该涉案房屋所有权属于被告所有。

　　本案涉嫌恶意诉讼本案的起因是被告协商离婚，后因为涉案房产分配达不成共识，故被告二起诉请求与被告一离婚，被告二起诉离婚后，紧接着原告与被告一串通起诉涉案房产为原告借被告名义买房并要求履行办理过户手续，目的是为了不让被告二离婚时分割合法婚后财产，企图通过诉讼的方式侵吞被告二对涉案房产的共有部分，严重侵害被告二的合法财产利益。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　经审理查明，第一被告冯某一与第二被告李某一于2014年12月23日登记结婚。第二被告曾向本院提出离婚诉讼，判决结果为：一、不准原告李某一与被告冯某一离婚。二、驳回原告李某一的诉讼请求。

　　第一被告冯某一作为买方与案外人廖某一作为卖方于2015年5月7日签订了《广东省惠州房地产买卖居间合同》，约定第一被告冯某一向案外人廖某一购买位于惠州市××房屋，交易价格为壹佰肆拾玖万元整(￥1490000元)。

　　根据《不动产结果登记》显示：惠州市××房屋共有情况为：共同共有;共有人情况：冯某一，李某一。

　　根据xx银行出具的《借记卡账户历史明细清单》显示，原告王某一分别于2015年5月19日、2015年6月19日、2015年6月21日、2015年6月24日分别向出卖方廖某一转账200000元、50000元、50000元，共计300000元。原告冯某二、王某一于2015年6月30日分别向第一被告冯某一转账280000元，100000元，共380000元。

　　原告冯某二强于2018年4月10日至2019年7月10日期间，每月向第一被告房贷的银行卡转账3000元至5000元不等。第二被告称2018年4月10日至2019年7月10日期间的转账是发生在第一被告与第二被告离婚纠纷后。

　　原告在庭审期间称：“两原告是夫妻关系，被告一是两原告的儿子，被告二是两原告的儿媳妇，两被告是夫妻关系……涉案房产总价款是149万元，首付款是64万元，房屋申请按揭后，两原告从2015年9月开始还房贷，至2018年3月两原告都是通过现金方式把房贷拿给被告一首付款是两原告支付的，房贷也一直是两原告在偿还，因此两原告是涉案房屋真正权利人。”

　　另查，根据庭审笔录显示，审：两原告称两被告是涉案房屋的代持人，各方有无签订书面代持协议?原代：只有口头约定，没有书面代持协议。被告一：只有口头约定，没有书面代持协议。被告二：没有口头协议，也没有书面协议。是离婚纠纷发生后，原告单方提出了代持说法。

　　三.法院判决

　　驳回原告冯德强、王秀琼的全部诉讼请求。

　　四.律师点评

　　本案的争议焦点为：原告是否是涉案房产的实际购房者?

　　首先，原告曾代两被告支付涉案房产的首期购房款，但并无法证明涉案房产是原告借两被告名义购买，况且该款项还有可能认定为父母对儿子与儿媳的赠与亦或借贷;另外，原告称涉案房产的房贷一直由原告偿还，2015年至2018年涉案房产的房贷均由原告以现金方式支付给第一被告以偿还，但原告对此没有提供书面证据予以证明，而根据两被告的聊天记录可知，涉案房屋的贷款系由两被告共同偿还，第二被告怀孕后由第二被告负担生育孩子的费用，第一被告继续偿还房贷，但第二被告在2015年9月至2017年6月期间中曾有十个月向第一被告转账3000元至40000元不等，且该转账发生于两被告夫妻关系存续期间，因此该期间第二被告向第一被告转账的款项可认定为对涉案房产房贷的支付，故涉案房产的房贷并非如原告所称的全由其支付。

　　至于2018年4月10日至2019年7月10日期间原告代被告支付的涉案房产贷款，虽然原告与被告均认可在此期间原告每月向第一被告还房贷的银行卡转账3000元至5000元不等，但原告支付此期间的房贷是由于两被告发生离婚纠纷，并非因为涉案房产是原告借被告名义购买，但因原告在此期间确实为两被告代偿涉案房产的贷款，对于该款项的支付，原告可主张两被告予以返还。最后，虽然原告主张涉案房产是其借两被告名义购买，且原、被告各方曾就此订立口头协议，但原告并未就此提供相关书面证据证明，应当承担举证不能的责任，又涉案房产于2015年7月15日在惠州房管局登记，登记结果显示该房产为第一被告、第二被告共同共有。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿效力及其管理机构不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”故对于原告主张确认涉案房产所有权归两原告所有以及两被告将涉案房产过户到两原告名下的诉讼请求，理据不足，应不予支持。