房产交易合同纠纷——交换购房资格，是否是借名买房？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　上诉人诉称

　　一审判决事实不清。主要表现在：

　　1.被上诉人不是本案适格主体，其没有权利起诉上诉人。诉争房屋的购房款系由原审第三人郭某一出资，郭某一与被上诉人已经离婚，郭某一的出资不能视为被上诉人出资。一审法院认定被上诉人为本案适格主体系事实不清。

　　2.上诉人与被上诉人签订的协议系无效合同。被上诉人系通过冒用他人名义欺骗房管部门的方式购买了限价房，享受了其不应当享有的购房优惠政策，是一种欺诈行为，损害了公共利益。因此一审中认定双方借名买房的约定有效，系事实不清。

　　3.上诉人实际上是与被上诉人女儿杨某一交换购房资格，而不是被上诉人借名买房，一审判决对此事实认定不清。

　　4.被上诉人违背当时对上诉人的承诺，违反了诚实信用原则，造成上诉人现在无法享受限价房政策的严重后果，一审判决诉争房屋归被上诉人所有，对上诉人严重不公平。

　　5.被上诉人损害公共利益。一个家庭占用两个公共资源，对此一审法院判决没有认定。二、一审判决适用法律错误。一审法院对被上诉人主张直接确权诉争房屋归其所有的诉讼请求不予支持，但判决第四项却判令上诉人配合将诉争房屋所有权过户至被上诉人名下，是对《中华人民共和国物权法》第九条的规避。

　　被上诉人辩称

　　不同意上诉人的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二.法院查明

　　原审法院查明

　　2012年12月8日原告通过案外人于某一账户向xx银行(账号：89×××16)转入20000元，2013年3月3日，原告再次通过案外人于某一账户向xx银行(账号：89×××16)转入199868元。2013年3月26日，被告杨某一与案外人天津市xx房地产开发公司签订了《天津市限价商品住房买卖合同》一份，其中甲方(出卖人)为“天津市xx房地产开发公司”，乙方(买受人)为“杨某一”，该合同约定，杨某一购买坐落于xx区房屋，建筑面积89.88平方米，其中套内建筑面积65.33平方米，公共部位分摊建筑面积24.55平方米;房屋销售按建筑面积计算，每平方米价格为7415元，价款为666460.20元;

　　杨某一应于2013年3月26日前，一次性存入房屋首付款206460.2元，其余价款办理贷款。房屋购买后又上市交易的，应当按照《天津市限价商品住房管理暂行办法》及相关规定执行。

　　2013年4月23日，杨某一(甲方)与杨某二(乙方)签署《协议书》一份，内容为：一、甲方于2013年享受天津市大龄未婚购买限价商品房政策，国家允许甲方在天津市xx区购买偏单一处。

　　二、甲方购买的xx房屋，建筑面积为89.88㎡，税费合计为700000元，此房是期房，竣工时间为2014年年底。

　　三、因甲方没有经济实力购买此楼房，所以甲方同意乙方以甲方名义购买此房，购房的一切费用由乙方支付，产权归乙方所有。

　　四、此房以按揭贷款的方式进行购买，放贷单位是天津市xx银行。

　　五、乙方于2013年3月26日已支付首付款206,460.2元，余款仍由乙方偿还;六、违约责任，如甲方违约，甲方按照乙方购买此楼房总价款700000元的双倍返还乙方现金。落款处有“杨某二”及杨某一、李某一的签名。庭审中原告及第三人郭某一称该协议书中落款处乙方“杨某一”非其本人所签，而系原告委托第三人郭某一代签。

　　2013年6月4日，被告杨某一作为抵押人，第三人xx公司作为抵押权人，双方签订《抵押合同》，被告杨某一以诉争房产抵押给第三人xx公司，后办理的抵押登记手续。

　　现讼争房贷款尚未还清，原告杨某二表示，其愿意将剩余房屋贷款一次性还清。该房产自交付后至庭审辩论终结前一直由原告或其家人实际居住。

　　二审法院查明

　　二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

　　三.法院判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四.律师点评

　　本案的争议焦点为：1.被上诉人是否为适格主体;2.涉诉协议的效力认定;3.被上诉人主张办理涉诉房屋过户手续是否存在合法依据。

　　针对争议焦点1，关于被上诉人是否系本案适格主体问题。2013年4月23日的协议中明确注明甲乙双方分别为：杨某一、杨某二，虽被上诉人未在该协议中签字，但原审郭英陈述其系受被上诉人委托，代理被上诉人在协议上签字，依据法律规定，该代理行为对被代理人发生法律效力，故涉诉协议对被上诉人发生法律效力。

　　针对争议焦点2，关于涉诉协议的效力问题。双方当事人在2013年4月23日的协议中对借名买房的约定明确、具体，均系真实意思表示，且现该房屋已符合上市交易的条件，该房屋在符合交易条件并缴纳相关税费后可以进行交易，该协议并不违反法律或行政法规的强制性规定，应属合法有效。

　　针对争议焦点3，被上诉人主张办理涉诉房屋过户手续是否存在合法依据。鉴于涉诉协议合法有效，双方当事人均应依照协议约定履行各自义务。被上诉人依据该协议约定主张上诉人配合其办理房屋所有权转移登记，于法有据，应予支持。

　　一审法院考虑到因购买诉争房屋时曾办理贷款，目前尚有剩余贷款未还清，且诉争房屋设有抵押权，故需待还清剩余贷款，撤销抵押权之后，才能办理诉争房屋转移登记手续。且被上诉人表示愿意将剩余贷款一次性还清，上诉人及相关原审第三人应予以配合，并无不当，应予维持。对于上诉人关于其与被上诉人女儿互换现购房资格的主张，未提供充分证据证明，应不予支持。

　　综上所述，杨某一的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。