房产交易合同纠纷——借名买房认定标准是什么？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　上诉人诉称

　　一审判决认定事实错误，被上诉人随某一、王某一对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。

　　上诉人认为，不动产的权属应以不动产登记薄为准，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定、物权法定原则，结合涉案房产的一系列手续均系张某一签订的事实，善意第三人有理由相信涉案房屋的所有人为张某一，随某一、王某一对涉案房产并不享有民事权益，同时随某一、王某一提交的证据不足以证明其为涉案房产的实际出资人、占有使用人。

　　即便本案确为借名买房，借名人随某一、王某一对执行标的仅享有债权，债权具有相对性，该债权不足以对抗作为善意第三人的上诉人，不足以排除执行。郑州市中级人民法院的相关判决也对借名买房持否定态度。

　　判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益应从借名买房的不正当性、案外人存在过错、案外人生存权保障、申请执行人信赖利益保护等方面综合考虑。随某一、王某一借名买房的目的在于规避相关政策，随某一、王某一与张某一签订的《协议书》具有不正当性。随某一、王某一具有在郑州买房的资格，具备涉案房产办理变更登记的现实条件，其怠于变更登记，存在过错。

　　借名买房破坏国家政策，会产生诸多纠纷，从根本上动摇不动产登记制度，动摇其公信力。本案中，随某一、王某一与张某一签订娥《协议书》旨在规避相关政策、规章，具有不正当性;随某一、王某一借名买房系故意为之，本身存在过错，随某一、王某一在享受借名买房带来的利益，应自行承担标的物被强制执行的风险;随某一、王某一怠于办理变更登记，存在过错;申请执行人作为善意第三人，其信赖利益应受法律保护;法院若支持虚假登记权利人排除强制执行之请求，将会产生不良的社会影响。

　　综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。

　　被上诉人辩称

　　一审判决认定借名买房事实清楚，被答辩人随某一、王某一对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

　　具体针对本案，不应单纯考虑案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利一点，因着重审查两点，第一，答辩人与张付英是否形成了借名买房关系。

　　第二案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

　　针对第一点，答辩人与张某一是否形成了借名买房关系，本案中，答辩人与张某一签订了《协议书》以及答辩人提交的通过其xx银行向张某一的贷款银行支付首付款、按揭房款以及缴纳契税等，证实案涉房屋的房款由答辩人支付;其次结合原告提交的物业费、收据及物业公司的证明，能够证明案涉房屋由答辩人实际占有、使用。综上，能够证明答辩人与张某一借名买房的事实。

　　综上，一审判决是在依法查清事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳的合法合理合情的判决结果，维护了答辩人的合法权益，也并未侵害上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以维持。

　　二.法院查明

　　原审法院查明

　　位于郑州市××全路××楼××单元××号的房屋，于2010年7月13日登记在张某一名下，房产证号为：郑房权证字第××号。房屋他项权证种类为抵押，他项权利人为xx银行股份有限公司河南省分行。2010年10月18日，随某一、王某一与张某一签订《协议书》一份，主要约定，随某一、王某一于2009年4月16日以张付英的名义购买位于郑州市××全路××楼××单元××号(郑州市金水区××、××单元××东南户一致)，面积93.05平方，总价款为387230元，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款银行为xx银行河南省分行，每月还款1843元，贷款月供还款账户户名张某一。

　　该房产首付款、每月向银行还款、房屋装修款、家用电器等生活用品均由随某一、王某一支付，后期水、电、暖、物业和办证等房产税费均由随某一、王某一承担。随某一、王某一在此购房过程中支付了所有款项(包括维修基金、契税、测绘费、印花税、预告登记费等)。2009年4月16日，张某一与郑州xx房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，主要约定，郑州华瑞房地产开发有限公司开发的位于郑州市金水区××、××单元××东南户的房屋出售给被告张某一，总价为375014元，其中75014元以现金方式于2009年4月16日交付，另30万元以商业贷款方式交付。

　　2018年11月27日，河南省郑州市xx区人民法院作出执行裁定书：认为，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断所有权。位于郑州市××全路××楼××单元××号的房产登记在被执行人张付英名下，房产证号为10××80，该房产的所有权人应为张付英。张某一未履行生效法律文书，该院对其名下房产采取执行措施，符合法律规定。

　　另查明，随某一、王某一系夫妻关系。

　　二审法院查明

　　本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明事实一致

　　三.法院判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四.律师点评

　　案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

　　本案中，依据随某一、王某一提交的证据和庭审查明的事实，随某一、王某一系涉案房产的实际所有人，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人xx银行股份有限公司的上诉理由不能成立，应不予支持。