房产交易合同纠纷——被借名买房者的子女，是否拥有房产继承权？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　在上诉人诉称

　　原审判决对于举证责任的分配严重错误。

　　涉案房屋产权证上登记的产权人是王某一，被申请人王某三、王某二作为主张存在“借名买房合同”的原告一方，首先应当承担证明借名买房合同存在的举证责任，在没有该书面合同的情况下，办理购房事项的人员、购房资金使用、交纳物业费等事实仅能作为涉案房产购买和存续状况的佐证，根本不能以此倒推一份合同的存在、成立，并据此改变产权证载明的内容。但本案的一审、二审判决却荒唐的以此倒推存在一份“借名买房合同”，反而要求申请人(产权人王某一的继承人)去举证不存在该“借名买房合同”，原审法院的上述做法已严重违反法律规定。

　　《物权法》明确规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”涉案房屋的产权人是王某 一，这是产权证的核心内容，也是该房产归属的根据，除此之外，申请人没有也不应该再存在任何其他的举证义务。

　　而原审判决明显偏袒被申请人，在被申请人没有证据证明借名合同存在的情况下;无视涉案房屋产权登记载明的内容和产权人长期行使出租房屋、收取租金和房产抵押权利的证据;不查清购房款的来源及被申请人账户内的购房款存在他人汇入及委托付款的事实，采信被申请人荒谬的一面之词，仅以房款支付的情况无理推定本案是“借名买房”，推翻涉案房屋的产权登记内容，造成认定事实适用法律严重错误。依据《民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项之规定，请求：撤销(2016)京(0105)民初40368号判决和(2017)京03民终xxx号民事判决，依法改判驳回被申请人的全部诉讼请求。

　　被再审人辩称

　　不同意再审申请人的诉讼请求及事实理由，同意原一、二审认定的事实及适用法律。理由是双方之间形成了实际借名买房关系，借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式，亦可以事实行为形成借名买房关系。

　　申请人与被申请人的行为属于口头协议形式，并以事实行为履行了借名买房内容。首先，本案中最初购买房屋的人为王怡，其与开发商签订了认购书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人签订的认购书等协议，具备了购房基本情况等主要内容，可以认定成立房屋买卖合同关系，房屋最初购买人是王某二，王某二支付了定金。

　　其次，王某三支付了购房款。再次，王某一、王某三与王某一达成了借名买房协议，房屋仅仅是借用王某一的名义办理产权手续，实际占有使用人均为某二、王某三，房屋交付后入住通知、钥匙领取、家具装修都是由王某二、王某三办理的，其家具有的是定制的，后续入住人也是王某二、王某三。

　　综上，王某二、王某三与王某一之间形成了口头借名买房协议，也实际履行了借名买房的内容。请求法院依法驳回周某、王某的再审请求，维持原审判决。

　　王某四同意原一、二审判决的结果，认可存在借名买房的口头约定，请求法院依法维持原审判决。

　　二.法院查明

　　王某五(2008年9月1日死亡注销户口)与王某四系夫妻，共育有子女三人，即王某二、王某一、王某三。王某二与王某三系夫妻。王某一与周某系夫妻，2008年5月8日生育一女王某。

　　2004年3月3日，王某一(买受人)与北京xx地产某公司(出卖人，以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》，约定：王某一购买某公司开发的涉案房屋，建筑面积334.36平方米，总金额3611951元，付款方式为一次性，签约的五日内向某公司交纳所购房总款的100%。某公司应在2004年8月31日前交付房屋。

　　在此之前，王某二(买方)曾与北京xx公司(代理商、卖方，发展商：某公司)签订《房屋认购书》，约定王怡自愿认购涉案房屋，建筑面积334.36平方米，付款方式一次性付款，总价3723661元，实际房款3611951元，印花税1806元(下划线部分为手写体)，买方签署本认购书时向卖方交付定金人民币三万元整，此定金可充作首期购房款。本认购书认购期保留10日，买方应于2004年3月3日携本认购书、定金收据及相关资料与卖方签署《北京市商品房买卖合同》，并交付房款人民币3723661元。

　　就涉案房屋内的家具、装修，王某二、王某三提交购买家具家装的合同、发票、送货单等若干张，证明涉案房屋的家具家装也均由王某二、王某三出资购买。王某四认可上述证据的真实性和证明目的。周某、王某认可证据的真实性，但称大多数没有地址的收据与涉案房屋无关。

　　本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致

　　三.法院判决

　　一、撤销本院(2017)京03民终xx号民事判决及北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初xx号民事判决;

　　二、驳回王某二、王某三的全部诉讼请求。

　　四.律师点评

　　本案的争议焦点为双方是否存在借名买房的约定。

　　第一，关于涉案房屋的出资情况。王某二、王某三提交王某三名下xx银行账户进账单、存折、取款回单、发票等，其中显示王某三分别于2004年3月4日向某公司支付购房款180万元和120万元各一笔，于2004年3月18日向某公司支付购房款581951元和代缴印花税1806元各一笔。

　　第二，关于涉案房屋占有使用和受益情况。双方不持异议的是涉案房屋在2006年前后已经出租，有争议的是王某二、王某三主张系以王某一名义出租，收益归其所有，而周某、王某主张系由王某二、王某三代为管理，并提交王怡、王雪梅2007年至2015年5月向其每月汇款情况等证据材料。

　　第三，关于涉案房屋权属证书的持有情况。各方无争议的是均认可由王某三从开发商处领取了涉案房屋所有权证，但关于涉案房屋产权证的持有情况，王怡、王雪梅一审主张：“房产证原件在周某手中”，周某、王某主张：“房产证在xx银行抵押，贷款应该已经还清了，但是还没办解押。原告出示的房屋产权证不是最新的，上面应该有抵押信息。”二审期间，王某二、王某三表示是其代为办理的抵押贷款手续，为的是公司经营。

　　第四，关于借名购房有无合理解释。在购房时王某一尚未婚娶亦无子嗣的情况下，王某一、王某三、王某四所陈述的“家族会议”、“家族财产传承”“由王某一之未出生子女所继承”等借名理由，与借名买房之法律关系矛盾。

　　况且涉案房屋系建筑面积334.36平方米的高端房产，在购买时并不存在需要规避限购政策等情况，故，本案中难以认定王某二、王某三所述之借名买房存在合理解释。

　　综上所述，王某二、王某三的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审判决适用法律错误，应予以纠正。