房借名买房交易纠纷——父母借用子女名义买房时房子所属权到底归谁?

　　一、基本案情

　　上诉人诉称

　　周某上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判确认周某为涉案房屋实际购买人并责令周某A和某某置业公司协助周某办理网签更名及房产权属手续;2.一、二审诉讼费、保全费等由周某A承担。事实与理由：

　　一、原判认定事实不详。整体而言，本案事实方面双方并无很大争议，整个房屋抵顶、买卖、购房款的支付等所有手续都是由周某独自办理的。2013年12月20日房屋交付后，也一直由周某居住至今，期间所有的物业、水电气等费用都由周某承担。

　　整个过程中，与周某A唯一相关的就是购房用了周某A的名义。这些事实经过法庭质证，是经各方共同认可的，直接关系到对借名买房的事实认定，而原判对此未予概括性明确认定。原判第5页倒数第9行认为:“根据庭审，可以确认在整个涉案房屋买卖过程中周某自愿支付购房款，并对周某A为涉案房屋买受人的事实并无异议”。周某的确是自愿支付的购房款，并且对以周某A的名义购房的事实无异议，但周达并不认为周某A是实际购买人，认为自己才是实际购买人。原判对此表述不详。

　　二、原判适用法律有误。本案争议各方对案件事实的认识不同，对法律的适用有争议，原判存在的主要问题是法律适用问题。所以周某才要求二审法院依法改判。原判忽略了周某是实际购房人这一基本事实，仅以合同记载的名义购房人为周某A为由进而依据所谓的合同相对性理论，驳回周某诉求，而对借名买房的法律规定置之不理，显然属于适用法律错误。

　　三、原判竟然对双方争执焦点避而不谈，避实就虚，不作任何说理性解释，完全背离了最高法院对裁判文书的基本要求。本案争执的焦点是周某出资以周某A名义购房这种行为的性质如何在法律上认定。周某A认为这属于资金赠与，周某认为这属于借名买房(周某是借名人，周某A是出名人)。原判本应就双方争执的这一焦点进行说理性分析，比如为何是赠与或为何属于借名买房。然而令人诧异的是原判在“本院认为”栏目里用了区区12行字，简单的以合同上记载的购房人为周某A为由，进而驳回周某的诉求，对双方争执的问题却未加只字分析，此等避重就轻的懒汉式做法，严重违背了最高法院三令五申关于判决书要说理的要求。

　　1、本案情形显然不属于赠与。赠与涉及到对个人财产无对价处分，因此法律规定赠与必须有严格的认定条件。在没有书面赠与合同的情况下，须得有赠与人明确的赠与意思表示，而不是说所有父母出资以子女名义购房的行为都视为父母的赠与。另外，退一步讲，即便像被告所说的资金赠与的话，赠与方通常也只负责出钱，其它办理购房手续、交款、贷款、与开发商交接等所有手续，都由受赠人来办理，且房屋由受赠人实际居住。

　　而本案中，所有的出资、签署合同、购房事务包括房屋交付乃至居住至今等，全部是由周某办理，因此即便是赠与也绝非资金赠与，而是房屋赠与。而房屋赠与，根据合同法关于赠与合同的规定，在正式办理所有权登记以前，赠与方有权撤销赠与。周某自己名下的房屋为周某A实际居住，周某购房是为了自己实际居住，整个房屋买卖过程中，只是使用了周某A的名义而已，根本体现不出赠与的应有之义。所以本案周某出资买房绝非对周某A之赠与。

　　2、本案的性质实属借名买房。本案中，双方虽然没有签订有关借名合同或协议，但确实存在借名的合意。周某为何非要以周某A的名义买房呢?法庭调查质证中，周某已经反复阐明，周某因购买“原香溪谷”房屋已经用完了公积金贷款，后来买房未成遂退回了50万资金，但购买本案涉案房屋尚缺20万元，而周某因年龄和用完公积金贷款，已无法再以自己名义向银行贷款购房，而自己名下的房子又由周某A住着，在这种情况下才考虑以周某A的名义贷款，贷款前需先签订有关购房合同，正是在这种情况下，周某才以周某A名义签署了有关合同，所有周某A的签字都由周某代签，合同上注明的购房人地址电话都是周某的地址电话。

　　不成想合同签署后周某A又反悔不同意以自己名义贷款，周某A无奈只好自己到处借款交齐购房款。如此一来，虽然实际是周某购房，但借用周某A名义已成事实。正是因为周某是实际购房人，参与了出资购房居住的全过程，而周某A从未参与购房事宜，直到2018年3月11日房子将要办理房产证了，周某A才上门迫不及待的向老父索要此房，周某被迫无奈才提起诉讼。事实昭然若揭，原判居然置其它所有事实情节不顾，单凭合同上记载的购房人为周某A这一点，就驳回周某诉求，既无事实法律依据，又公然违背公序良俗，支持儿子豪夺老父的房产，实于法于理相悖。综上所述，本案实为因借名买房而产生的合同纠纷，周某作为实际购房人，有权要求周某A协助办理网签变更及房产权属手续。原判认定事实不详，适用法律有误，应予依法撤销。

　　被上诉人辩称

　　周某A辩称，1、周某与周某A系父子关系，双方没有借名购房的合议，周某确认实际购买人无事实依据。2、根据合同相对性房屋出售人确认周某A是房屋买受人，涉案商品房买卖合同合法有效，周某确认实际购买人无法律依据。3、涉案购房合同项下的房屋系周达为周某A购买的婚房，依法属于赠与，综上周某的上诉无事实及法律依据，请求驳回周某的上诉。

　　某某置业公司述称，根据合同相对性某某置业公司仅与周某A签订了商品房买卖合同，并如约履行交房义务，某某置业公司无违约责任，不应承担任何法律责任，某某置业公司与周某无合同关系，无合同义务，本案属于周某与周某A之间的纠纷，该楼座已具备办理产权证条件，属于房地产三级市场纠纷，不应牵扯开发企业。根据相关法律规定某某置业公司不应被列为第三人。

　　2013年3月5日，某某置业公司作为甲方、山东某某建设工程有限公司作为乙方签订《抵房协议书》一份，约定乙方购买甲方开发的腾达常春藤内的48号楼2单元1101室商品房一套;该商品房建筑面积131.68平方米，单价4840元每平方米，总价637331元;地下室号115，建筑面积36.16平方米，单价2000元每平方米，总价72320元，房款总计人民币709651元;该套房享受1万抵3万的优惠，优惠后总房价689651元;乙方同意周某A为该商品房的产权人与甲方签订正式商品房买卖合同;该协议书由某某置业公司前法定代表人李某勇及山东某某建设工程有限公司盖章确认。

　　2014年8月21日，某某置业公司出具销售不动产统一发票一张，载明付款方为周某A，不动产项目为腾达常春藤济南长清区崮山大学城园区大学路街(路)48-2-1101、48-2-115，金额为690066元。

　　2013年4月2日，位于长清区大学科技园大学路2166号6及48号楼2-115的房屋权属状况信息登记合同备案所有权人为周某A。

　　另查明，周某通过中国建设银行于2013年2月5日向吴某某转账50万元，备注为房款;于2013年4月2日分别向吴某某转账14.5万元、1万元;于2013年2月22日、2013年4月2日向梁某某分别转账3.5万元、20.1万元。

　　本案中，上述《商品房买卖合同》中约定周某A购买某某置业公司6号商品房一套及储藏室一间，根据合同相对性原则，涉案房屋的买受人为周某A。根据庭审，可以确认在整个涉案房屋买卖过程中周某自愿支付购房款，并对周某A为涉案房屋买受人的事实并无异议。周某请求确认其为6号房屋及地下室的实际购买人及请求判令周某A与某某置业公司协助其办理网签名字变更手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告周某的全部诉讼请求。案件受理费10150元，由原告周某负担。

　　二、法院查明

　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

　　三、律师点评

　　本院认为，本案争议焦点问题为涉案房屋是否系周某借用周某A的名义而购买。根据现已查明的事实，涉案《商品房买卖合同》、《抵房协议书》、房屋登记备案、购房发票均显示购房人及产权人系周某A。在此情况下，应当首先推定该房屋的实际购买人为周某A。

　　现周某起诉要求确认其为涉案房屋的实际购房人，根据举证责任分配原则，周某应当提供有效证据对此予以证明，否则应当承担不利法律后果。首先，虽然涉案房屋所涉房款均系周达出资，但鉴于周某与周某A的父子关系，同时，涉案房屋购买时，周某名下本身拥有一套房屋，并无相应购房需求，而周某A名下并无其他房屋，故周某A主张涉案房款系周某念及父子之情而赠与以帮助其购房所用，该主张符合一般生活常理。

　　其次，虽然涉案房屋一直由周某居住使用，但鉴于周某名下的房屋亦被周耀借用，故周某A主张其与周某经协商互换房屋居住，亦符合情理。同时，基于周某与周某A的父子关系(周某仅有周某A一子)以及双方互换房屋使用的事实，周某帮助周某A办理购房手续、缴纳有关契税、水电、物业费用并持有相关票证，亦符合生活常理。最后，周某主张其之所以借用周某A名义购房，系其欲借用周某A的名义贷款，但涉案房屋并不存在按揭贷款的事实，故周某的上述主张与事实并不相符，其亦未对借名买房作出其他合理性解释。

　　综上分析，周某提交的现有证据并不足以证明借名买房的事实，在此情况下，一审对周某的主张不予采信，并无不当。另，本案周某并未提出撤销赠与的诉讼主张，故对周某有关房屋产权登记前可撤销赠与的相关上诉理由，本院不予采信。