房产交易合同纠纷——非房产所有人签订合同，能否构成交易？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告王某一诉称：原、被告及第三人于2016年9月3日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下的位于天津市某某区某某路XXX号房屋，成交价格为3600000元，2016年9月11日前原告应向被告支付定金500000元，10月28日前原、被告双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》并交付除定金外的首付款。合同签订后，原告积极履约合同约定，支付被告定金500000元。当原告依约要求被告到房管部门签订《天津市房产买卖协议》时，被告明确予以拒绝。现请求法院依法判令解除原、被告及第三人于2016年9月3日签订的《房产交易合同》，依法判令被告双倍返还原告定金1000000元，

　　被告辩称

　　被告王某二辩称：原、被告及第三人签订三方合同属实，合同签订后，被告积极履行合同义务，不存在违约之处，导致合同未履行是原告及第三人相应的过错所致。现被告同意解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，不同意双倍返还原告定金及承担居间服务费、评估费、贷款服务费。

　　第三人某某公司述称：2016年9月3日原、被告及第三人签订《房产交易合同》，合同约定原告购买被告所有的涉案房屋，价格为3600000元，2016年10月28日前进行网签。后，三方达成补充协议，约定2016年9月11日前原告支付剩余的定金480000元，原告依约支付了定金总计500000元由被告用于偿还贷款，现被告已清偿了贷款。原、被告双方于2016年9月29日到第三人总部进行网签，但原、被告双方到场后，原告最终不同意进行网签，因此原告构成合同违约。第三人已经尽到了相关义务，无任何过错。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人于2016年9月3日签订《房产交易合同》，合同约定原告以3600000元购买被告名下位于本市某某区某某路XXX号房屋;被告于2016年9月15日前还清涉诉房屋的贷款;原告于2016年9月11日向被告支付定金500000元;原告同意委托第三人协助原、被告双方办理贷款手续，及协助办理评估事宜;原、被告双方于2016年10月28日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》;原告向第三人支付居间服务费，第三人提供的安心承诺服务的细则。

　　以《签约告知书》中所载为准，需第三人协助办理评估、贷款、过户、物业交割、以及原、被告双方之间产生纠纷的需要第三人调解等有关手续及事项、以及安心保障服务承诺，第三人均需在全额收取本合同约定的居间服务费后，且按《房屋贷款委托合同》与《委托评估协议》收取全额贷款服务费以及代收全额评估费后提供上述协助服务;本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，原、被告签订二份《补充协议》，约定：原告于2016年9月3日支付定金120000元，剩余定金480000元于2016年9月11日前支付给被告;

　　三.法院判决

　　解除原告王某一与被告王某二及第三人某某房地产经纪有限公司于2016年9月3日签订的《房产交易合同》;

　　四.律师点评

　　根据原、被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》、《委托评估协议》、《房屋贷款委托合同》均是各方真实意思表示，且未违反法律效力性强制性规定，均合法有效，各方当事人均应遵循公平原则行使权利、履行义务。现原、被告对解除《房产交易合同》已自愿达成一致意见，第三人对此亦无异议，故本院对原、被告及第三人解除《房产交易合同》予以确认。

　　原、被告于本案审理过程中就返还定金等所达成的协议。因第三人收取的买卖居间代理费中含协助原、被告在此房产交易过程中办理评估、贷款、过户、物业交割等事项，而《房产交易合同》的解除使第三人协助过户及物业交割等事项无须完成，如原告依《房产交易合同》的约定向第三人支付全部买卖居间代理费有悖公平原则，故对原告主张第三人返还买卖居间代理费的请求，本院综合考虑第三人已促成原、被告签订《房产交易合同》并已为原、被告双方订立网签协议达成条件，及导致《房产交易合同》未实际履行被告所应承担的责任，酌定由第三人返还原告20%的买卖居间代理费。