购房者是否可以以房屋存在一般质量问题为由拒绝收房并要求开发商支付逾期交房违约金？《广州市商品房买卖合同（预售）/（现售）》附件补充协议是否有效？

　　购房者是否可以以房屋存在一般质量问题为由拒绝收房并要求开发商支付逾期交房违约金?《广州市商品房买卖合同(预售)/(现售)》附件补充协议是否有效?

　　一、导读

　　1.购房者是否可以以房屋存在一般质量问题为由拒绝收房并要求开发商支付逾期交房违约金?

　　2.购房者收房后虽然不能主张逾期交房违约金但是否可要求开发商对质量问题进行修复或赔偿修复费用?

　　3.关于《广州市商品房买卖合同(预售)/(现售)》附件补充协议关于“若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买房在收楼时提出异议，由卖方按本合同约定对其承担保修责任，但不能作为卖方拒绝收楼或卖方未交付该商品房的理由”的约定是否有效?

　　4.拒绝收楼是否可以不用承担物业管理费?

　　二、律师观点

　　1.购房者可以以房屋存在一般质量问题为由要求开发商修复，但不能以一般质量问题拒绝收房。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定。上述规定对交付使用的房屋质量问题分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失;第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失;第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。购房者在验收房屋时，发现房屋有质量问题可以依合同约定要求开发商履行维修义务，并赔偿损失。根据合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，

　　如果开发商交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定，经验收合格或取得竣工验收备案，可以视为开发商交付的房屋符合质量要求。除非购房者有证据证实开发商拟交付的房屋存在严重质量问题，否则购房者不能以一般质量问题拒绝收房，要求开发商承担逾期交房法律责任。这样有利于实现合同的目的，有利于维护交易安全和稳定性。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　对不属于上述情形的质量问题，在保修期内的，由出卖人承担修复责任并赔偿造成的其他损失。本案房屋所存在的上述质量问题在目前房屋建筑工程中属一般质量问题，可以通过维修予以解决，不符合上述规定的可以解除合同的法定情形。

　　商品房合同在约定的交楼日期前已经取得了规划、环保等有关部门出具认可的文件，建设工程已经竣工验收合格且满足通水、通气、通电、通邮等居住使用条件，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条中关于建设工程交付使用必须具备条件的相关规定，同时也符合商品房合同约定的交付条件，购房者不能拒绝收房。

　　2.购房者收房后虽然不能主张逾期交房违约金但是可要求开发商对质量问题进行修复或赔偿修复费用。

　　开发商交付的房屋存在一般质量问题，购房者可以要求开发商进行整改、修复，或者要求开发商支付修复费用。在开发商多次修复仍不能正常使用的情况下，购房者可以解除与开发商之间的商品房买卖合同。

　　3.关于《广州市商品房买卖合同(预售)/(现售)》附件补充协议关于“若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买房在收楼时提出异议，由卖方按本合同约定对其承担保修责任，但不能作为卖方拒绝收楼或卖方未交付该商品房的理由”的约定并不必然属于格式条款。

　　《广州市商品房买卖合同(预售)/(现售)》中的“商品房预售/现售合同说明”的第2条明确说明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”。

　　若在该合同附件补充协议中亦明确说明：“买方及卖方经充分协商，达成如下一致补充协议作为《广州市商品房买卖合同》的变更及补充：……若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，由卖方按本合同约定对其承担保修责任，但不能作为买方拒绝收楼或卖方未交付该商品房的理由……”。由此可见，商品房合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容。

　　故该补充协议并不必然属于格式条款。

　　4.拒绝收楼是否可以不用承担物业管理费?

　　因拒绝收楼理由不成立的，故合同约定的收楼时间视为已交付，应按照约定开始支付物业管理费。同时，开发商对涉案房屋存在的质量瑕疵进行整改，并不影响购房者对上述房屋的整体使用。而物业管理费为购房者合同约定的必然支出，并非因开发商或者物业对涉案房屋进行整改而产生的额外损失。

　　结束语：2020版广州市商品房买卖合同示范文本已出，2020年11月1日开始，广州市区房产开发企业预售、现售商品房的，均应使用2020新版《广州市商品房买卖合同(预售)示范文本》或《广州市商品房买卖合同(现售)示范文本》与购房人签约。

　　新版的《合同示范文本》增加了商品房相关设施设备和收楼前查验房屋的约定，进一步明确了商品房质量承诺及保修条款。进一步规范了商品房交易行为，保障交易当事人合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序。