动迁安置房限售期内买卖合同的效力---合同有效

名词解释：

动迁安置房：是指进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

限售期：是指某一类房屋在持有一定期间后可在市场交易流通，如上海市规定对于动迁安置房应在获得产权三年后方可出售。

案例：张某诉何某等房屋买卖合同纠纷案

基本案情：

2012年5月22日，经某中介公司居间介绍，原告张某与被告何某签订了《购房确认书》一份，约定张某购买上海市某处房屋，房屋总价款135万元，2012年5月22日预付定金10万元，2012年6月28日预付款18万元，等房产证办好后去做抵押预付款102万元，余款5万元等过户时一次性支付。

2012年6月28日，原告与被告签订了《房屋抵押定金合同》，约定被告何某将其所有的上述房屋抵押给原告张某，原告付定金28万元，等到房产证办理出来之后三个工作日到房产交易中心办理抵押登记手续。同日被告何某出具28万元定金收条。

2012年9月30日，原被告双方到区房产交易中心办理上述房屋的抵押登记手续，双方签订了《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款135万元，约定借款的发放时间为：在办妥抵押登记手续并由原告保管房地产抵押登记证明之日起。同日，原被告签订了一份《确认书》，确认售房事实和售价为135万。双方同意以原告借款给被告，被告提供房产抵押的方式，待被告该房产三年后符合国家政策可以出售时再办理房产过户手续，房产过户时间为政策允许过户的三个月内，房产过户后，原告张某支付余下尾款。后该房产的抵押登记获得核准。2012年10月8日双方再次到房产交易中心，原告要求被告签订正式的房屋买卖合同，遭拒。嗣后双方就重新签订房屋买卖合同协商未果，遂诉至法院。原告起诉要求1、继续履行房屋买卖合同，被告将涉诉房屋的抵押证、房产证动迁协议交给原告保管；审理中被告提出反诉1、解除双方签订的《购房确认书》、《房地产抵押合同》、《房地产抵押定金合同》及双方签订的《确认书》；2、要求原告赔偿由于逾期支付付款的利息。

法院裁判：

法院认为，双方就涉诉房屋签订的《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押合同》等一系列协议，两被告虽然认为《购房确认书》签订当时并无原告的签字，应属无效，但双方在确认书签订后确已按照约定内容实际履行，原告亦在确认书上补签了自己的名字，应当摁钉该份确认书系双方的当事人的一致意思表示，约定的房屋交易内容于法不悖，合法有效。根据上述一组协议内容及双方支付房款、交付房屋等的履行情况可以认定，双方的真实意思是购买涉案房屋，后亦实际履行。由于该房屋系动迁安置房，根据国家相关政策，在协议签订当时无法进行过户，为保证该房屋在符合上市交易条件时顺利完成过户而设定的抵押，双方并无真实的借贷关系。原告在双方约定的6月28日前尚有102万元的尾款未付，已属违约。但原告一直就房款支付，抵押证领取等事宜进行磋商，后亦表示愿意支付所欠房款，且被告未充分举证证明催告的事实，故不支持被告要求解除合同的请求。对于原告要求被告交付涉案房屋的抵押证的请求，法院认为，为保证涉案房屋在符合交易条件时顺利过户而设定的抵押是双方真实的意思表示，原告取得抵押权证，符合双方约定。最后法院判决双方继续履行合同，由原告支付被告房款102万元及利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），被告配合原告到房产交易中心领取涉诉房屋为原告的抵押权证。双方当事人均未上诉。

律师评析：

限售期签订的动迁安置房屋买卖合同是否属于有效合同？依据《上海市动迁安置反诬管理办法》第23条“动迁安置房在取得房地产权证后三年内，不得转让，抵押·····”依据这一规定，实务中有两种观点。一种观点认为限制交易期内的配套商品房不得转让和出租，这是禁止性规定；第二种观点认为，确认合同是否有效要依据法律规定，而一般地方性规章或者部门规章的法律地位位阶较低，不能作为判定合同效力的依据，同时认为无论其他产权人师傅知情或者是否主张同等条件下的优先购买权，合同都是有效的，今天案例中法院的观点是采取了第二种观点。笔者也认为第二种观点较为妥当。理由在于：《合同法》第52条对于合同无效的法定情形加以严格限定。依据我国《合同法》第52条，合同无效的法定情形限定为：1、一方以欺诈胁迫的手段订立的合同，损害国家利息；2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利息；3、以合法形式掩盖非法目的的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。需要注意的是，人民法院只能依据全国人大及常务会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，并且是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》其性质并非法律或者行政法规，仅为地方规范性文件。而最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第4条已明确，确认合同无效，不得以地方法规、政府规章为依据。关于动迁安置房限售期不得转让的相关规定亦非效力性强制规定，我国最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第14条，对强制性规定作了限制性解释，即《合同法》第52条中强制性规定是指效力性强制性规定，而本文中讨论的限售期不得转让的相关规定不属于效力性规定而仅为管理性规定。动迁安置房限售期政策虽然影响无权变动，但不影响买卖合同的效力。最后，需要强调的是，鼓励交易是《合同法》的重要精神，法院审理合同纠纷时注意维护当事人的意思自治，避免阻碍合同合法交易的后果。对于本案中原被告虚构的借贷关系，办理抵押登记的行为，但该行为系双方为履行买卖合同、降低动迁安置房限售期无内无法过户的风险而采取的，并不违反法律和行政法规的强制性规定也未损害公共利益，符合双方的真实意思表示，法院对此虽不鼓励，亦不干预。有鉴于此，法院经审理作出上述判决。

法条链接：

《合同法》

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；

（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第十四条合法法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。