一
案情介绍
李某（买房人）
张某（卖房人）
2018年8月10日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，合同约定“张某于合同签订当日向李某支付定金5万元，李某保证涉案房屋无任何产权纠纷、应积极配合原告办理过户的全程手续，剩余房款待过户后支付”。现由于张某的原因导致房屋无法过户（因涉案房屋是张某从甘某手中购买，甘某尚未将房屋过户至张某名下）。李某向法院提起诉讼，要求张某双倍返还定金。
二
争议焦点
1、未取得房屋权属证书情形下签订的房屋买卖合同，效力如何？
第一，根据《物权法》第15条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”应当明确区分房屋买卖这一合同行为与办理过户登记的物权变动行为。能否办理房屋所有权登记是合同履行的问题，而合同效力不受此影响。
第二，《城市房地产管理法》制定与《物权法》前数年，其立法宗旨侧重于对房地产开发和交易行为的规范，立法时也并未区分合同效力与合同履行的行为。实际上，从《城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”规定的本意分析，其是为防止归属不明的房地产进入市场流通，不利于维护市场秩序和国家对房地产转让的管理，而该条中规定的“不得转让”应是针对物权变动所作出的，并非针对转让合同的效力的规定。出现该条中的情形时，转让合同依法成立并生效，只是无法取得相应的物权。
第三，《城市房地产管理法》第38条旨在规范房地产交易的行政管理，而非禁止交易，不属于导致合同无效的强制性规定，其涉及事项亦不违背公序良俗，故不能以此认定房屋买卖合同无效。
因此李某与张某签订的《房屋买卖合同》有效。
2、张某是否属于无权处分？
张某尚未取得房屋权属证书，并不一定属于无权处分。因为其与甘某存在买卖的合同关系，虽然房屋尚未过户至本人名下，但不能认定张某是无权处分人。
3、假使认定张某构成无权处分，李某与张某签订的《房屋买卖合同》是否因此而无效？
尽管《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据最高人民法院《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
在买受人无法取得标的物的情况下，可以给予违约责任请求出卖人赔偿或者要求解除合同并主张损害赔偿，而不仅仅是给予合同无效主张缔约过失责任。按照上诉规定，不能以出卖人在未取得房屋权属证情形下与买受人签订合同为由主张合同无效。
4、李某提起双倍返还定金的法律依据？
《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现张某已构成根本违约，故李某可根据定金罚则的规定，要求张某双倍返还定金。
三
简要评析
“连环买房”过程中，因卖方的原因导致买房无法取得房屋所有权，买方可根据定金罚则维护自己的权益。
