诚实信用应该是每一位民事主体恪守的原则,但在市场环境下,合同一方当事人违背合同约定或者拒不履行合同义务的情况时有发生。本期,邢律师浅谈跳过中介公司购房,是否应当支付违约金。
01
案情简介
案由:居间合同纠纷
原告:上海***物业顾问有限公司
被告:陶**。
案情概述:20年下半年,原产权人李**到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。20年10月至11月期间,多家地产经纪公司带陶**看了该房屋;11月27日,***物业公司带陶**看了该房屋,并于同日与陶**签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶**在验看过该房地产后六个月内,陶**或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶**有关联的人,利用***物业公司提供的信息、机会等条件但未通过***物业公司而与第三方达成买卖交易的,陶**应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向***物业公司支付违约金。当时***物业公司对该房屋报价165万元,而A公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在A公司居间下,陶**与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶**向A公司支付佣金1. 38万元。
02
审判结果
上海**人民法院判决如下:一、被告陶**应于判决生效之日起十日内向上海***物业顾问有限公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶**提出上诉。中级人民法院判决:一、撤销上海**人民法院**号民事判决;二、上海***物业顾问有限公司要求陶**支付违约金1.38万元的诉讼请求,不予支持。
03
律师说
***物业公司与陶**签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。
04
本案结语
在生活中,如果你的情况和陶**相同,已经和某中介公司签订了《房地产求购确认书》,却发现别的中介公司对同一房源报价更低、服务更好,你仍有选择机会,你了解了吗?
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