【东方普法】住宅小区的业主有权将自己的房屋出租给健身公司吗？

住宅小区的业主将住宅改为经营性用房，应当经有厉害关系的业主同意，故本案中的5层业主无权直接将其房屋出租给健身公司用于开办健身房。

《民法典》第279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

住宅改为商业用途长期以来因其利弊并存而备受争议。“住改商”对于房东而言，提高了住宅房屋的利用率，增加了租金收益。对于小区业主而言，在一定程度上可以弥补社区配套商业不足，比如不用走出小区就能理发、喝下午茶等，便利了生活。对于商家而言，“住改商”房屋房租、水电费更便宜，降低了其经营成本。但是，“住改商”的缺点也显而易见，例如健身房、理发店等经营活动带来的噪音，商家客流量带来的电梯拥堵、超负荷用电、治安与卫生管理难度增加等，降低了小区的生活品质。因此,《民法典》在权衡利弊的基础上，没有“一刀切”地禁止“住改商”，而是规定其必须符合法定条件和程序。一是要遵守法律、法规以及管理规约的规定，如果法律、法规或者本小区管理规约明确不得将住宅改成经营性用房，则不得“住改商”。二是应当经有利害关系的业主一致同意。这意味着即便符合了第一项条件，只要有一户有利害关系的业主不同意，也不得进行“住改商”，否则即是对其他业主合法权益的侵犯。

业主将住宅改变为经营性用房，必须经有利害关系的业主一致同意。这里所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的其他业主。在上述案例中即指该小区2号楼全体业主。

如果将住宅改变为经营性用房，未依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权向人民法院起诉请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，并能依法获得人民法院的支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主已经同意为由进行抗辩的,人民法院不予支持。

建筑区划内、本栋建筑物之外的业主主张“住改商”与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。上述案例中，如果小区1号楼的某位业主也对住宅改为健身房不满，则可以从健身房开办后导致小区停车位长期被健身房雇员、客人占据，业主无法进入小区停车，只能停在小区周边的收费停车区，而且由于客流量大，小区的居住环境受损，安宁的生活受到干扰，甚至影响了小区二手房房价等方面进行举证。