“阴阳合同”是指交易时双方签了两份价格不同的合同,约定的标的物是同一座房屋,目的一般是为了过户时少向国家缴税。根据我国法律规定,判断两份合同的效力要看哪一份是双方的真实意思表示,虚假合同中关于价款的约定条款属于恶意串通,因损害国家利益而无效。而其他条款如不违反法律规定的,继续有效。继续有效的条款与真实合同对应条款不同的,应认定为对真实合同相关内容的变更。签订两份买卖合同,双方很容易在履行期间就履行方式、履行期限等产生纠纷,将来出售、拆迁时也会遭受一定的损失。
如果约定了定金条款,首先要看是否在性质上属于定金。仅在合同中约定定金,但没有实际交付的、仅有口头约定或者再在收据上标注“定金”的,不属于定金;若合同中没有写明“定金”,而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称,但同时约定了定金的性质,也具有定金的法律效力;其次要根据约定内容看是立约定金还是违约定金,是否达到了定金罚则的条件,如因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则;最后是双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%,否则超过的部分无效。
二手房交易中,经常出现的交易流程是买卖双方在中介公司签订三方买卖居间协议,根据协议的约定再去办理网签购房合同,如何认定该居间协议的性质,签订了该协议是否就意味着正式确立了房屋买卖关系?要具体看协议约定的内容,并结合出卖人是否已经按照约定收受房款等情形,如果协议内容包含了房屋买卖的主要内容,比如付款金额、付款时间、过户时间、逾期付款责任、逾期过户责任等,就视为该居间协议同时也是买卖双方的房屋买卖合同。如果只是约定了下一步继续签订房屋买卖合同,那么该协议就不具有房屋买卖合同的性质,而是属于预约合同。
看购房合同怎么约定,以及贷款办不下来的原因在哪方。如果购房合同中约定如因购房者原因未审核通过,剩余房款需要购房者自行付款交付,购房者无法支付就会构成违约,因此建议购房者在签订合同时一定要仔细察看条款,尽量约定如果贷款申请不通过双方再协商解决或者解除合同。如果是对方的原因导致贷款办不下来,或者是因为政策变化等不可归责于双方的原因,可以主张合同无法继续履行,双方解除合同,让对方把已付房款退回,如果有损失双方根据公平原则承担。
看居间协议约定的工作内容和期限来判断。如果约定只要双方签订买卖合同,中介公司就完成工作(实践中很多中介公司都会这么约定),主张已经完成了居间服务,要求支付服务费,根据合同约定,该合同已经履行完毕,需要按照约定支付中介费,如果不支付会产生违约金的问题。如果是约定到买卖双方履行完过户手续时截止,那么中介公司没有完成工作,不需要支付中介费,也不需要支付违约金。
婚姻财产如无约定属于共有财产,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。如何判断是不是善意取得,一般要看是否尽到了形式审查义务,比如查看房产证是一个人的名字还是双方名字,是否以合理的价格转让,是否已经依照法律规定登记和交付。即使不构成善意取得,买房人也可以主张解除合同,要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
买卖二手房时,如果当委托人与中介公司签订了居间协议,但是又自行成交或委托他方居间、代理出售房屋的,被称作“跳单”。实际上属于违反了居间协议的约定,属于违约。需要注意的是,并不是中介公司只要带人看了房,无论成交与否,中介公司均可获得佣金,而是指中介公司履行义务提供服务后,委托人因为中介公司的服务完成了交易却恶意逃避佣金支付的,应当支付相当于佣金的违约金。
在一房二卖,且两份合同都有效的情况下,首先看谁已经办理房屋所有权变更登记。已经办理过户登记的购房者优先保护所有权。如果都没有过户登记看谁已经合法占有房屋。已经交付入住的购房者优先保护。如果既没有过户登记也没有合法占有房屋,看谁买卖合同成立在先。拿不到房的购房者可以要求卖家承担违约责任。
拆迁安置房不能直接登记在购房者名下,需要先登记在卖房者名下再过户。一般在买拆迁安置房的时候,该房屋的房产证离办理下来还要很久,再加上地方对于该类房屋转让有政策和时间限制,因此虽然签订了房屋买卖协议,但是因为无法及时过户,购房者风险较大。如:房价上涨,卖家反悔不同意过户;安置房源因为开发商的原因迟迟不能交付,又因为买家不是直接的拆迁安置人,导致维权复杂和困难;安置房的卖家家庭容易有内部分割纠纷,导致间接地影响到合同的履行。
所谓“小产权房”,就是在农村集体土地上建造并对外出售的房屋。购买“小产权房”,购买小产权房存在合同无效的法律风险,一定要注意审核出售房屋的合法手续,如果遇到违法建筑,得不到法律的保护还会遭遇被拆除的风险,“小产权房”不能在市场上自由流通,也不能办理转移登记。如遇到征收可能得不到足额的经济补偿。
1关于精装修房买卖的纠纷,在最近这几年数量是非常的多,一方面是因为现在的商品房市场上精装修房是占比越来越大了,这个是因为国家的宏观政策上在积极地推行全装修住宅,但是呢,全国各地的监管政策又不是很统一,开发商在限价政策的背景下又想尽可能地多赚
关键词:同住人 福利分房 知青返沪政策01案情简述2018年,上海市黄浦区的一处公房迎来了拆迁,公房的承租人董母在2016年去世,房屋征收时户籍在册人员有11个人,这11个人均未实际居住,与承租人的关系如下图:2018年2月,董E、董C作为
2021年10月下旬,一则“上海房叔抛售陆家嘴93套房源套现4.5亿元”的新闻一度冲上微博热搜榜。而后续则发现该消息不实,实际上这93套房不是属于个人,而是上海世茂房地产有限公司的资产。这93套房源位于上海浦东新区浦城路580弄的浦城小区,
股权回购协议是在商事活动中常见的一种股东增资、投资的约定,实践中经常出现的纠纷包括约定条款是否有效、明股实债等争议,本周通过一则案例解析关于公司与股东之间的股权回购纠纷。关键词:房产开发 股权回购 借款案情简介2011年6月10日,A公司与
近年来,民间借贷案件逐年攀升并且呈居高不下的态势,借款的方式也推陈出新,借款人在借据或者合同上设置文字陷阱,比如以投资分红、投资理财的方式借钱,一旦期限到了就以投资失败为由不予还款。下面要介绍的就是一个典型的名为投资理财实为民间借贷的案例。
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